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Investir en nue-propriété : comment s’y prendre ?

La nue-propriété permet d'investir de manière sécurisée et de réaliser des économies tout en bénéficiant de nombreux avantages. Ce placement repose sur le partage - temporaire - de la nue-propriété et de l'usage du bien immobilier (usufruit).

En optant pour ce schéma d’investissement, vous conférerez la gestion et la location de votre logement à un bailleur, qui en percevra lui-même les loyers. Pour votre part, vous pourrez acheter votre bien à un prix nettement inférieur (entre 60 et 70 % de sa valeur réelle). Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez connaître sur l’investissement en nue-propriété.

Quelle est la définition de la nue-propriété ?

Avant toute chose, il convient de bien comprendre le principe de la nue-propriété et du démembrement. En effet, la propriété d'un bien est partagée en trois droits :

  • La nue-propriété, c'est-à-dire la possession du bien lui-même

  • L'usus, à savoir le droit d'utiliser personnellement le bien

  • Le fructus, autrement dit le droit de louer le bien à un tiers

Les droits d’usus et de fructus sont généralement regroupés, formant ainsi le terme d’usufruit.

Le propriétaire d'un logement bénéficie toujours des trois droits. Il a donc la possibilité de jouir de son bien, de le louer et de l’occuper. Cependant, il est également possible de démembrer une propriété pour, par exemple, en confier l'usufruit à un bailleur. La propriété dispose alors d’un nu-propriétaire et d’un usufruitier, qui peut habiter et louer le bien. C’est ce dont il est question ici.

Qu’est-ce qu’un investissement en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété consiste à vendre temporairement l'usufruit de votre futur logement à un bailleur social. Celui-ci assurera lui-même la gestion de votre bien, en le louant à des ménages aux revenus modestes. Vous ne percevrez aucun loyer ; c’est le bailleur lui-même qui les recevra.

Cette période a une durée comprise entre 15 à 20 ans. En contrepartie, vous obtiendrez votre bien à prix réduit : entre 60 et 70 % de sa valeur, selon la durée d’usufruit choisie. Vous bénéficierez également d’autres avantages, notamment fiscaux.

À la fin de la période d’usufruit, vous retrouverez la jouissance de votre logement. Vous serez donc libre de le relouer dans les conditions classiques et de percevoir vous-même les loyers. Vous pourrez également décider de revendre le bien, ou encore de l’occuper personnellement.


Tous les articles de loi sur la nue-propriété se trouvent dans le Code Civil. 

Quels sont les avantages d’investir en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété est un programme de qualité, car toutes les parties y trouvent leur compte. Par exemple, le bailleur social peut profiter de dispositifs fiscaux et rembourser intégralement son achat grâce aux loyers perçus. 

Quant à vous, en tant que nu-propriétaire, vous bénéficierez d’un grand nombre d’avantages intéressants si vous posséder une fortune immobilière. En voici les principaux :


La décote du prix du logement, dès son achat

En investissant en nue-propriété, vous pourrez bénéficier d’une décote immédiate du prix de votre bien. Et pour cause, vous recevrez l’équivalent des loyers que vous auriez pu recevoir en louant vous-même votre bien, sous la forme d’une réduction du montant d’achat.

De cette manière, vous ne prendrez aucun risque lié à la location du logement. Il s’agit d’un avantage de taille, puisque cela vous permettra d’acquérir un logement que vous n’auriez probablement pas pu acheter en pleine propriété.

Plus important encore, vous pourrez réaliser une plus-value considérable une fois le délai d’usufruit terminé.


Les avantages fiscaux liés à l’absence de loyer

Le démembrement de votre bien et l’investissement en nue-propriété vous permettront d’obtenir de réels avantages en matière fiscale. Pour commencer, vous ne serez évidemment pas imposé sur les loyers, puisque vous ne les percevrez pas durant la période d'usufruit. Vous n'augmentez pas non plus votre base d’imposition sur le revenu.

De même, vous ne serez pas assujetti à la taxe foncière : là encore, c’est le bailleur qui la paiera. Si vous êtes déjà en possession d’un parc immobilier locatif, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les intérêts du crédit obtenu pour la nue-propriété.

Par ailleurs, les droits de succession ou de donation sont également réduits lors de cet investissement. En effet, l'assiette taxable n'est calculée que sur la base de la nue-propriété, et non de l'usufruit.


L’absence de gestion locative et la garantie de récupérer votre bien en bon état

Pour finir, investir en nue-propriété vous évitera d’avoir à assurer la gestion locative du bien. En effet, c’est le bailleur social qui assurera l’entretien du logement, la perception des loyers ou encore le règlement des éventuels conflits.

En outre, à la fin de la période définie, le bailleur institutionnel devra effectuer les travaux nécessaires afin de remettre votre bien en état. Vous pourrez ainsi, dès la récupération de votre logement, passer à la suite de votre projet : revente, relocation, occupation, etc.


Il est aussi possible pour des personnes, dans le cadre d'une succession de donner la nue-propriété à leurs enfants mais de garder l'usufruit pour eux. En effet, lors du décès de l'usufruitier, le bien reviendra au nue-propriétaire qui sera exonéré de payer l'impôt. Vous pouvez vous rapprocher d'un notaire pour plus d'informations. 


En conclusion, investir en nue propriété constitue un placement idéal pour du long terme. Fiable et relativement simple, il vous permettra de préparer votre retraite et de vous constituer un patrimoine sécurisé.