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Tout savoir sur la location en vide

La location en vide est l’un des régimes les plus souvent utilisés pour les investissements immobiliers. Elle consiste, comme son nom l’indique, à louer un bien sans meubles. La location est généralement de longue durée, et elle permet au propriétaire d’accéder à certains dispositifs de réduction fiscale comme la loi Pinel. Voici toutes les réponses à vos questions sur la location d’un logement en vide.

La location en vide, qu’est-ce que c’est ?

La location en vide consiste à louer un logement sans équipement, à l’inverse de la location meublée. En effet, juridiquement parlant, un bien nu est un logement qui ne comporte pas l'aménagement adapté pour être considéré comme une habitation meublée.


Le contrat de location vide peut prendre la forme d'un acte authentique réalisé par un professionnel, ou d'un acte sous signature privée, signé par les deux parties sans l'aide d'un notaire.

Encadré par la loi du 6 juillet 1989, le régime de la location vide comporte de nombreuses spécificités, et présente ses propres avantages. Louer nu et louer meublé sont donc des investissements bien distincts. C’est pourquoi le bail doit obligatoirement préciser si la location est vide ou meublée.


Quelles différences entre la location vide et la location meublée ?


La location en vide se distingue de la location meublée qui, elle, est conçue pour que le locataire puisse s’installer immédiatement. Une des obligations est que tout l'équipement de la vie quotidienne doit être fourni, c’est-à-dire :

  • Les éléments de la literie

  • Des luminaires

  • Des étagères de rangement

  • Les équipements de cuisine (four, plaques, réfrigérateur, etc.)

  • Les ustensiles de cuisine et la vaisselle


Le régime de la location meublée nécessite également d’équiper l’ensemble des pièces. En outre, le linge de maison doit être fourni.

Dans le cas d’une location vide, aucune de ces exigences n’existe. Le locataire est censé apporter ses propres meubles, et le logement n’est donc pas habitable dans l’état. Aussi, en plus de l'absence de meubles, la location vide se distingue par plusieurs points :

  • Le locataire donne son préavis 3 mois à l'avance, contre 1 mois en location meublée

  • Le congé du bailleur est donné 6 mois à l'avance, contre 3 mois en location meublée

  • La durée minimum du bail est de 3 ans, contre 1 an pour une location meublée


Quels sont les points communs entre la location en vide et la location meublée ?


Vous l’aurez compris : la location vide est globalement moins contraignante que la location meublée, même si celle-ci présente des atouts. Mais malgré leurs différences, ces deux modes de location comportent également des similitudes. Par exemple, les critères de décence et les règles de cautionnement sont les mêmes. Il en va de même pour les règles de paiement et de révision de loyer. Il y a toujours aussi l'état des lieux au début et à la fin. 

Si vous décidez de louer un logement vide, vous avez le droit. Il vous sera toujours possible de passer à la location meublée par la suite, une fois que le bien sera libre de tout locataire. En même temps, une location meublée qui ne respecte pas (ou plus) les critères établis peut être requalifiée en location vide sur décision d’un juge.


Si le bailleur doit récupérer son bien suite à un évènement professionnel ou familial, il doit informer le locataire au moins deux mois à l'avance. 

Quel est l'avantage d'investir dans un logement loué en vide ?

Louer un logement vide comporte de réels avantages. Par exemple, en optant pour ce statut, les changements de locataire seront moins fréquents qu'une location meublée. Cela pourra simplifier votre gestion locative, en plus de réduire le temps de vacance du bien. En effet, la durée du bail sera plus longue pendant une location vide. 


En raison de cette rotation plus espacée et de l'absence d'équipements, la location vide demande également moins d’entretien qu'une location meublée. Aussi, tandis que les locations meublées sont souvent adaptées à une cible précise, les locations vides ont l'avantage de convenir au plus grand nombre.


Le montant du dépôt de garantie correspond à un mois de loyer sans les charges. Un étudiant par exemple est est moins susceptible de voir des logements en location vide car cela n'est pas provisoire et la durée est longue.  

Quelles sont les particularités fiscales de la location vide ?

Si vous effectuez une location en vide, vous devrez déclarer vos loyers dans la case des revenus fonciers. Concernant le régime, deux possibilités existent : le microfoncier et le réel.


Le régime microfoncier


Le régime microfoncier est automatiquement appliqué si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Avec ce système, vous obtiendrez un abattement de 30 % sur vos loyers. Dans le cas où vous déclarez 1 000 € de loyer, vous ne serez imposé que sur 700 €.

Ceci dit, vous ne pourrez pas déduire vos charges réelles des loyers. Par conséquent, si les frais dépassent 30 % du loyer, vous aurez tout intérêt à changer de régime.


Le régime réel


Le régime réel est automatiquement appliqué si vos loyers dépassent 15 000 € par an. Dans le cas contraire, vous pouvez également choisir ce système en prenant l'option sur votre déclaration d'impôts.

En bénéficiant de ce régime pour votre fiscalité, vous pourrez déduire de vos loyers l'ensemble des dépenses liées à votre bien : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien et d’amélioration, etc.

Si un déficit foncier apparaît, vous pourrez le déduire de votre revenu global, et ainsi réduire votre impôt sur le revenu. La déduction est plafonnée à 10 700 € par an, mais peut être reportée :

  • Sur l’ensemble de vos revenus au cours des 6 années qui suivent

  • Sur vos revenus fonciers au cours des 10 années qui suivent