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Quelle stratégie pour un investissement locatif ?

La pierre demeure plus que jamais une valeur refuge. Réaliser un placement immobilier, c’est pouvoir léguer un patrimoine à ses enfants. C’est aussi l’opportunité de convertir cet achat en bien locatif afin d’en tirer des bénéfices. Vous vous intéressez à l’investissement locatif, mais vous ne savez pas quelle stratégie adopter ?


Devenir un futur propriétaire-bailleur ne s’improvise pas. Le Groupe Édouard Denis vous donne tous les outils et conseils pour mener à terme votre projet en toute sérénité.

Comment réussir un investissement locatif ?

La réussite d’un investissement immobilier passe par plusieurs étapes chronologiques.


Définir votre objectif


Pour déterminer avec précision votre projet, voici une liste non exhaustive des questions essentielles à vous poser :

  • Votre objectif est-il de percevoir de revenus complémentaires sous forme de loyers ?
  • Ce logement est-il voué à devenir votre résidence principale ?
  • Est-ce plutôt un investissement destiné à loger vos enfants pour leurs futures études ?
  • L’idée est-elle de réaliser une plus-value immobilière ?


Evaluer la qualité de l'emplacement du bien


L’emplacement fait partie des critères fondamentaux pour réussir votre investissement locatif. Privilégiez une ville dotée d’une certaine vitalité économique, affichant une croissance démographique dynamique.


Optez de préférence pour un logement situé dans une zone attractive qui offre les services suivants :

  • Une bonne desserte en transports en commun ; 
  • Des espaces verts urbains ;
  • Des commerces de proximité ;
  • La présence d’établissements scolaires, de crèches...


Etudier la demande locative d'une ville


En amont, assurez-vous que le quartier choisi présente une demande locative forte et active. Pour étudier concrètement le dynamisme d’une commune, n’hésitez pas à consulter les indicateurs de l’Insee : taux de chômage, catégorie socioprofessionnelle, employeurs...


Penser à la revente


Le propriétaire doit se pencher sur d’autres points qui influent sur la revente d’un bien et sur sa valorisation dans le temps :

  • La qualité de la construction ;
  • Les projets d’urbanisme environnants ;
  • L’exposition du bien (belle luminosité, vue dégagée...) ;
  • La présence d’un ascenseur si le bien est situé en étage.



Dans quel type de logement investir ?

Même si l’investissement locatif a le vent en poupe, quelques pré-requis sont à connaître.


Déterminer le locataire cible


Prenez en compte le profil du locataire auquel vous vous adressez. S’il s’agit d’un public d’étudiants, le studio est le logement idéal. Pour une famille, optez plutôt pour un grand appartement ou une maison. Bien évidemment, en fonction de la cible choisie, vous devrez sélectionner un bien qui correspondra à ses attentes.


Logement neuf ou ancien ?


Le coût d’achat du neuf est supérieur de 20 à 30 % à celui de l’ancien. En revanche, en termes de fixation des loyers, les prix sont assez analogues. On peut donc considérer au premier abord que le neuf est moins rentable. Cependant, des mesures viennent compenser ce point. C’est le cas de la loi Pinel qui offre une réduction d’impôt sur les logements neufs : 12 % pour une location sur une durée de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans jusqu’à 21 % pour une durée de 12 ans.


Mais ce n’est pas le seul intérêt à opter pour un logement neuf. En effet, investir dans le neuf permet notamment aux futurs propriétaires de bénéficier de frais de notaire réduits par rapport à l’ancien. Pour les locataires, la conformité des biens neufs aux nouvelles normes environnementales constitue un avantage non négligeable. Mieux isolés, ils permettent des économies d’énergie importantes.


Location vide ou meublée ?


La location vide offre simplicité et stabilité, avec des vacances moins régulières. De plus, si vous choisissez cette solution, vous n’aurez pas d’investissement mobilier à réaliser et les coûts de rénovation seront minimes.


La location meublée présente une meilleure rentabilité locative avec un loyer souvent supérieur de 10 à 15 % comparé à un logement nu. Ce procédé est également plus avantageux d’un point de vue fiscal, notamment lorsque vous déclarez vos revenus locatifs au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).






La nue-propriété

L’achat en nue-propriété est la solution idéale pour acquérir un bien à moindre coût (jusqu’à 40 % inférieur au prix d’un logement acheté en pleine propriété). La propriété du bien est alors divisée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce dernier dispose du droit d’habiter le bien ou de percevoir des revenus locatifs. Puisque le nu-propriétaire ne touche pas les loyers, il n’a aucun revenu à déclarer. Il ne paie pas non les charges qui échoient à l’usufruitier, occupant ou bailleur.


Lorsque la période de démembrement arrive à échéance, le nu-propriétaire peut profiter pleinement de la jouissance de son bien sans dépenses supplémentaires. Il lui est alors possible de le mettre à son tour en location et de bénéficier d’un complément de revenu.

Optimiser votre rendement locatif

La rentabilité locative de votre bien dépend de plusieurs facteurs qu’il ne faut pas négliger. 


Obtenir le financement pour votre projet


Sachez que si vous disposez d’un apport personnel, vous serez en position de force pour négocier et obtenir un taux préférentiel. Estimez ensuite votre capacité d’emprunt auprès de votre banque. Cette dernière calcule la somme à emprunter, qui ne devra pas dépasser les 33 % de taux d’endettement.


Fixer le loyer


La méthode la plus simple consiste à comparer les biens similaires du quartier. Cela vous donnera une idée plus précise du prix à fixer. Le confort de votre logement et la nature des prestations proposées (cuisine américaine, appartement refait à neuf) sont des critères à prendre en compte pour affiner votre prix. Afin que votre opération soit rentable, songez également à fixer le montant du loyer au regard du rendement attendu.


Réduire le coût du bien immobilier


Dans le cadre d’une gestion locative, un bailleur doit faire face à de nombreuses dépenses. Voici quelques préconisations pour maximiser vos bénéfices :

  • Optez pour la gestion personnelle de votre bien, vous réaliserez une économie entre 6 et 9 % ;
  • Pensez à renégocier votre assurance grâce à la loi Hamon afin qu’elle soit adaptée à votre situation ;
  • Protégez-vous des vacances locatives en souscrivant une assurance loyers impayés ;
  • Rendez votre bien plus attractif en le rénovant et déduisez le coût de vos travaux de vos revenus fonciers. 


La réussite de votre investissement locatif dépend en grande partie de choix stratégiques. En suivant ces quelques conseils, vous aurez toutes les cartes en main pour accroître vos revenus.