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L'usufruit locatif

L’usufruit locatif permet d'acquérir un logement neuf nettement en dessous de sa valeur, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Pour réaliser cet investissement, vous devez démembrer votre bien et en confier temporairement l'usufruit à un organisme HLM (bailleur social). Celui-ci se chargera alors de louer votre logement à des ménages qui répondent aux critères de ressources habituels de ce type d’habitation. 

Bien que l’usufruit locatif soit encore un dispositif méconnu, il comporte de nombreux atouts et assez peu de contraintes pour le propriétaire. Dans cet article, découvrez en quoi consiste l’usufruit locatif, ses différents avantages et ses conditions.

Le démembrement de propriété, qu’est-ce que c’est ?

La propriété immobilière se divise en 3 droits :

  • La nue-propriété, qui représente la possession du bien

  • L'usus, qui représente le droit d’utiliser personnellement le bien

  • Le fructus, qui représente le droit d’en percevoir des loyers

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit (c’est-à-dire de l’usus et du fructus). Ainsi, le nu-propriétaire possède toujours le bien, mais il ne peut pas l’utiliser tant que le contrat est en cours. C’est sur ce principe que l’usufruit locatif social est basé, ne pas pouvoir occuper son bien de façon temporaire tant qu'il y a un usufruitier. 

En quoi consiste l’usufruit locatif social ?

Le dispositif de l'usufruit locatif social a été créé en France au début des années 2000 conformément à un article du Code civil. Son but : augmenter l'offre de logements sociaux dans les zones tendues, et ainsi débloquer le marché locatif de ces secteurs. Il consiste à démembrer une propriété que vous venez d’acquérir, et à en céder l’usufruit à un bailleur social sur une période définie. Celle-ci est comprise entre 15 et 20 ans. C'est un placement idéal pour un investisseur. Le bailleur social n'a pas besoin de mobiliser ses fonds propres. 

Pendant cette période, le bailleur se chargera de la gestion, donc de louer votre logement social à des ménages sous conditions de ressources, et ce en appliquant des loyers sociaux ou intermédiaires. Les locataires sont alors désignés par le biais des procédures d'attribution des logements sociaux.

Pour votre part, lors de la durée de l’usufruit, vous ne percevrez pas de loyer. Ceci dit, vous bénéficierez d'avantages fiscaux, ainsi que de la garantie de récupérer votre bien en parfait état par les bailleurs sociaux au terme de la période prévue. Le bailleur social n'a pas besoin de mobiliser ses fonds propres. 


Le cadre juridique de ce dispositif est la loi Engagement national pour le logement. 

Que se passe-t-il à la fin de la période d’usufruit ?

Au terme de la période d’usufruit, vous récupérerez la pleine propriété de votre logement. En d’autres termes, vous passerez de nu-propriétaire à propriétaire, avec tout ce que cela implique et il n'y a plus d'usufruitier. À ce moment, le bailleur social devra vous rendre votre bien en parfait état. Par conséquent, vous n’aurez aucuns frais à débourser pour des travaux à effectuer et vous pourrez poursuivre immédiatement votre projet, quel qu’il soit. Le choix de son usage vous reviendra.

Par exemple, vous serez libre de revendre votre bien, de le louer selon les conditions classiques, ou encore de le récupérer pour l’occuper vous-même ou loger un membre de votre famille.

Bien sûr, dans le cas où vous souhaitez relouer votre bien une fois devenu entièrement propriétaire, vous pourrez proposer un bail de droit commun à l'ancien locataire. Ceci dit, les règles classiques s'appliqueront si vous souhaitez remettre votre logement en vente : l'ancien locataire sera prioritaire pour son achat.

Quels sont les avantages de l’usufruit locatif social ?

L'ULS (usufruit locatif social) présente des avantages pour toutes les parties (bailleurs et investisseurs). En tant que nu-propriétaire, vous pourrez acheter un bien pour un prix amplement réduit : en moyenne, vous ne paierez que 60 % de la valeur réelle du logement. C'est donc un placement qui ne nécessite pas un grand besoin de financement. Cette décote représente l’estimation des loyers que vous ne percevrez pas. Par conséquent, le taux varie en fonction de la période d’usufruit définie. En cas de revente du bien, l’impôt sur la plus-value sera minoré par la décote. 

  • De plus, durant la période d’usufruit, vous bénéficierez d'avantages fiscaux considérables :

  • Ne percevant pas de loyer foncier durant la période d'usufruit, vous échapperez à la fiscalisation des revenus locatifs

  • Vous n'augmentez pas non plus votre base d'imposition fiscal

  • Vous ne payerez pas la taxe foncière : c’est le bailleur social qui le fera

  • Détenu en nue-propriété, votre logement ne sera pas compté dans la base taxable de l'IFI

  • Si vous avez un parc immobilier locatif, les intérêts du prêt obtenu pour la nue-propriété seront déductibles de l'ensemble de vos revenus fonciers

Enfin, le dispositif d’usufruit implique de nombreux atouts annexes, comme le fait de vous constituer un patrimoine de qualité, que vous n'auriez sans doute pas pu acheter en pleine propriété. Vous pourrez également préparer votre retraite, en acquérant un logement dans une zone où vous aimeriez vivre à l'avenir.

Investir en usufruit locatif : à quoi faut-il faire attention ?

Vous l’aurez compris : acheter en usufruit locatif peut représenter une très bonne opportunité immobilière pour un particulier. Naturellement, pour réussir son investissement en usufruit locatif, il faut pouvoir réaliser une économie bien réelle en achetant le logement avec la décote prévue. 

Aussi, il est important de bien choisir l'emplacement de l'acquisition. Le programme doit être sérieux et bien mené, afin que le prix d'achat du bien soit justifié. Enfin, la qualité de l'architecture et les prestations offertes doivent également être prises en compte.