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17-09-2020

Quel est l’intérêt de l’investissement en nue-propriété ?

La nue-propriété désigne le droit de vendre ou de transmettre la propriété d’un bien immobilier, mais pas celui d’y habiter. On distingue ainsi la nue-propriété de l’usufruit. Ce démembrement de propriété permet à l’acquéreur de jouir de plusieurs avantages. En investissant en nue-propriété, il profite en effet d’une décote sur le prix et bénéficie d’une fiscalité intéressante.

Un investissement à moindre coût


En achetant un bien immobilier en nue-propriété, l’investisseur réalise une transaction très avantageuse. Il profite en effet d’une décote importante sur le prix de la propriété. Cette décote peut monter jusqu’à 50 % de la valeur de la maison. 


Cela s’explique par le fait que le propriétaire ne pourra pas profiter de son achat pendant une durée de 15 à 20 ans. Il ne percevra aucun revenu locatif et devra donc attendre plusieurs années avant de pouvoir disposer de son bien en le vendant ou en l’habitant lui-même. C’est la solution idéale pour se constituer un patrimoine immobilier au cœur d’une grande métropole.


Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour connaître la répartition de la valeur d’un bien immobilier entre le nu-propriétaire et l’usufruit. 



Une plus-value intéressante


Lorsque les 15 à 20 ans se sont écoulés, l’acheteur récupère la pleine propriété de son bien. Il devient donc entièrement propriétaire d’une maison qu’il a achetée pour la moitié de son prix. Il réalise alors une énorme plus-value puisque le bien immobilier vaut le double du montant qu’il a payé. 


De plus, si ce bien est situé au cœur d’un emplacement stratégique, il a pris de la valeur avec les années (s’il se trouve à côté d’une ligne de tram, par exemple, ou au sein d’un quartier vert en plein développement). 

Si le propriétaire décide de revendre le bien, il réalisera donc un très gros bénéfice. S’il préfère le garder, il aura ainsi augmenté son patrimoine de manière très efficace. 



Une gestion locative très réduite


En achetant en nue-propriété, le propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif pendant une vingtaine d’années. Non seulement cela permet de baisser considérablement le prix de la maison, mais en plus il ne s’occupe pas de la gestion locative jusqu’à ce qu’il retrouve la pleine propriété de son bien. Celui-ci sera administré par un bailleur ou bien par le promoteur lui-même, qui s’engage alors à rendre un logement en parfait état au terme des années de location. 


Le nu-propriétaire n’aura pas à supporter les frais et les charges d’entretien, ni les travaux, qui sont à la charge de l’usufruitier.


Si le bien est toujours occupé au moment où le propriétaire peut le récupérer, celui-ci bénéficiera d’un délai de 6 mois pour informer le locataire qu’il veut habiter lui-même les lieux ou bien qu’il préfère continuer le bail. 



Une fiscalité avantageuse


La fiscalité de la nue-propriété est l’un des avantages principaux de ce type d’achat. En effet, pendant toute la durée de l’usufruit, le propriétaire n’est pas imposé sur son logement, qui n’est pas non plus soumis à l’ISF puisque le bien est rattaché à l’usufruit. De même, le nu-propriétaire ne paie pas la taxe foncière. 


S’il finance le bien immobilier grâce à un emprunt et qu’il dispose d’autres revenus fonciers, le propriétaire pourra déduire de ces revenus les intérêts remboursables de son emprunt.


S’il veut vendre son bien à la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire réalisera une plus-value évidente puisque celle-ci sera calculée sur la valeur du bien en pleine propriété au moment de l’acquisition en démembrement. 


Le propriétaire peut également vendre son bien immobilier pendant la période d’usufruit, sans perdre les intérêts financiers déjà acquis. Le bénéfice qu’il a réalisé grâce à la déduction de son emprunt ne devra pas être remboursé. 

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