Nous contacter

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

En tant que propriétaire d’une habitation que vous mettez en location, vous devez chaque année communiquer à l’administration fiscale le montant de vos revenus fonciers, soit les loyers perçus. Toutefois, le régime déclaratif ainsi que le régime d’imposition sont différents selon que vous louez un bien meublé ou vide. Les sommes issues de logements vides entrent dans la catégorie des revenus fonciers tandis que les gains issus de logements meublés font partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Comment déclarer ses revenus fonciers ? Explications.

Les revenus fonciers, qu’est-ce que c’est ?

On parle de revenus fonciers pour évoquer les loyers perçus par un propriétaire pour les demeures qu’il met en location. Toutefois, les revenus fonciers ne s’appliquent qu’aux logements loués non meublés. Il peut s’agir d’un local d’habitation (maison, appartement, studio, etc.), d’un bureau, d’un terrain ou même d’un entrepôt. 


Ces revenus, comme tous revenus perçus par les contribuables français, sont imposables. Le propriétaire est donc tenu de les déclarer chaque année.

Quels sont les régimes d’imposition qui existent pour déclarer ses revenus ?

Toutes les personnes qui font de la location vide doivent déclarer les revenus locatifs perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Ce revenu foncier comprend le montant hors charge des loyers perçus pour la location de maisons ou d’appartements ainsi que de leurs dépendances. 


Si le montant total des revenus perçus au cours de l’année civile est inférieur à 15 000 euros, alors le propriétaire est automatiquement placé sous le régime micro-foncier. Dans le cas inverse, le contribuable est soumis au régime réel. 


Déclarer ses revenus en micro-foncier 


Le régime micro-foncier fait partie des régimes simplifiés d’imposition. Il est applicable dès lors que le revenu brut perçu de la location est inférieur à 15 000 euros (hors charges). Dans ce cas, le montant des revenus bruts doit être reporté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042. Le propriétaire n’a aucune déclaration annexe de revenus fonciers à remplir, comme la déclaration n° 2044, par exemple.


Avec le régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué sur le montant déclaré par l’administration fiscale. Le résultat obtenu est ensuite ajouté aux autres revenus soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. 


Notez qu’il est possible de renoncer au régime micro-foncier afin d’opter pour le régime réel. La demande se fait auprès de l’administration fiscale et est ensuite irrévocable pendant trois ans. 


Déclarer ses revenus au régime réel


Le régime réel d’imposition s’applique dans trois cas bien précis :

  • Si votre revenu brut annuel est supérieur à 15 000 euros ;

  • Si vous êtes exclu du régime micro-foncier parce que vous bénéficiez d’un régime de déduction spécial (Besson, Borloo, Périssol, etc.) ;

  • Si vous avez une option en tant que loueur relevant normalement du régime micro-foncier.


Si vous êtes au régime réel, vous devez remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 ou 2044 spéciale. La première s’adresse aux propriétaires d’immeubles ordinaires, incluant les immeubles qui profitent d’une réduction spéciale grâce aux dispositifs Besson ancien, Borloo ancien ou Cosse. La seconde, quant à elle, concerne les propriétaires qui ont bénéficié du dispositif Périssol, Besson neuf, Robien classique, Scellier, ou ceux qui jouissent d’un immeuble classé monument historique ou détenu en nue-propriété.


Le revenu foncier imposable au régime réel est égal à la différence entre le montant des loyers perçus et le total des frais et des charges déductibles. Ainsi, vous pouvez déduire les frais d’administration et de gestion du bien, certains travaux, les impôts et les taxes, les primes d’assurance, les provisions pour charges ainsi que les intérêts d’emprunt. 


En outre, si le montant des charges est inférieur au montant des revenus de la location, alors le résultat foncier est bénéficiaire. Il est donc imposable avec les autres revenus, en suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu. À l’inverse, si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, le résultat est déficitaire. Dans ce cas, le déficit est déduit du revenu brut global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an. Au-dessus de ce montant, il est reporté sur les dix prochaines années. 

Comment déclarer ses revenus dans le cas d’une location meublée ?

Pour rappel, les revenus issus de locations meublées ne font pas partie des revenus fonciers, mais entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette catégorie compte également deux régimes : le régime micro-bic ainsi que le régime réel.


Le premier cas s’applique si les revenus de location (charges incluses) sont inférieurs à 72 600 euros. Avec ce régime, le propriétaire obtient un abattement de 50 % sur le montant des recettes reportées sur la déclaration papier n° 2042 C pro. 


Toutefois, pour des revenus supérieurs à 72 600 euros, c’est le régime réel qui s’applique. Dans ce cas, le contribuable peut déduire l’ensemble de ses charges foncières sur ses revenus (intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, travaux, frais de syndic, etc.). Il peut, dans ce cas, remplir la déclaration professionnelle n° 2031-SD.


Vous savez maintenant comment déclarer vos revenus fonciers. Il ne vous reste plus qu’à vérifier quel mode de déclaration s’applique selon votre situation et votre régime fiscal