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Tout savoir sur la loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation créé en 1962 afin de protéger le patrimoine français. Il permet au propriétaire d’un immeuble ancien, situé en secteur protégé, de bénéficier d’avantages fiscaux à condition de restaurer son bien dans les règles de l’art et de le louer sous certaines conditions. Ce dispositif s’adresse tout particulièrement aux contribuables fortement imposés, dont la TMI est supérieure à 30 %. Le montant de la réduction d’impôt est calculé en fonction des travaux effectués, ainsi que du type de bien concerné. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour investir en loi Malraux.

La loi Malraux permet aux propriétaires d’obtenir une importante réduction d’impôts

Si l’on respecte les conditions du dispositif Malraux, il est possible de bénéficier d’une réduction fiscale conséquente sur les travaux de restauration engagés d'un patrimoine historique. Le taux de celle-ci s’élève à :

  • 22 % pour les travaux réalisés dans une ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) 
  • 30 % pour les travaux effectués dans un secteur sauvegardé


Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur 4 ans. Par conséquent, la réduction d’impôts du dispositif Malraux peut atteindre 120 000 € sur un an. Vous l’aurez compris : le principal atout de la loi Malraux est la défiscalisation « one shot » qu’elle offre dès le début des travaux. En outre, la réduction d’impôts n’est pas concernée par le plafonnement global des niches fiscales.


Compte tenu du niveau de défiscalisation très élevé, ce dispositif est particulièrement avantageux pour les Français dont la TMI est élevée.

En contrepartie, la loi Malraux ne permet pas de déduire les travaux de ses revenus fonciers. Par conséquent, contrairement à d’autres programmes fiscaux comme la loi Pinel, le dispositif Malraux ne s’adresse pas aux investisseurs à forts revenus locatifs, mais avant tout aux contribuables fortement imposés ce qui représente un avantage fiscal considérable sur le foyer fiscal.  


Les avantages du dispositif de défiscalisation Malraux sont multiples :

  • Bénéficier d’un patrimoine sécurisé dans une ville de premier ordre
  • Obtenir une réduction fiscale à haut plafond
  • Profiter de la défiscalisation dès le début des travaux  
  • S’assurer des revenus réguliers et croissants grâce aux loyers
  • Pouvoir revaloriser le capital investi

Le dispositif Malraux est ouvert aux propriétaires d’immeubles situés dans des SPR

La loi Malraux a été instituée en 1962 avant de faire l’objet de plusieurs révisions, notamment en 2009 et en 2017. Destiné à la conservation du patrimoine français, ce dispositif encourage les propriétaires à restaurer entièrement leurs biens historiques dans le respect des règles de l’urbanisme pour réduire leurs impôts. Il a été créé par André Malraux (1901-1976), alors ministre des Affaires culturelles, qui se préoccupait des risques de détérioration, voire de disparition de certains quartiers historiques et qui voulait les préserver. 


Pour bénéficier de ce dispositif, il faut avant tout être propriétaire d’un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR). Le bâtiment doit donc faire partie d’un secteur sauvegardé, ou d’une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architecturel Urbain ou Paysager). Il s’agit généralement d’un immeuble situé en centre-ville ou dans une vieille ville.


Avant 2016, le bâtiment concerné devait être originellement conçu pour l’habitation. Mais depuis, le dispositif a été élargi à tous les immeubles ayant été affectés à l’habitation suite aux travaux, y compris s’ils n’étaient pas destinés à l’habitation en premier lieu.


Aussi, pour accéder au programme, l’immeuble en question doit servir de logement : soit il était déjà affecté à cet usage juste avant les travaux de restauration, soit il a temporairement eu une autre fonction, et il sera réaffecté à l’habitation après les dépenses faites pour la réalisation des travaux.


Les immeubles professionnels peuvent exceptionnellement être inclus dans le dispositif Malraux, à condition que les revenus générés soient soumis aux revenus fonciers. 


Les investissements qui sont éligibles sont anciens et demande des travaux de rénovation pour conserver le patrimoine architectural urbain. 

Pour bénéficier du dispositif Malraux, quelques conditions sont à respecter

Afin d’être éligible à ce dispositif de réduction fiscale, il existe des critères à respecter. Aussi, les travaux et la location doivent se faire sous les conditions suivantes :

  • Le programme de rénovation doit forcément conserver l’ensemble de l’immeuble
  • Avant d’être entamés, les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation du préfet
  • Les travaux réalisés ne doivent pas s’étaler plus de 3 ans après la délivrance du permis de construire
  • Tous les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France
  • L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu sur une durée de 9 ans, à une personne autre qu’un membre de son foyer
  • La location doit se faire dans un délai de 12 mois après achèvement des travaux


Enfin, les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôts de la loi Malraux sont : la reconstruction de toiture ou de murs extérieurs, les travaux d’entretien ou d’amélioration, la transformation des combles afin de les rendre habitables ou encore les démolitions imposées par l’autorité publique par exemple. Cela concerne les travaux d'utilité publique dans des secteurs sauvegardés. 


À noter que les travaux d’agrandissement n’entrent pas dans le cadre du dispositif, et ne peuvent pas faire l’objet d’une réduction d’impôts. Il existe aussi des SCPI Malraux. Vous pouvez effectuer un investissement immobilier ancien dégradé dans un quartier homologué par exemple qui devient un investissement locatif après travaux dans le cadre d'une restauration complète. Un plan de sauvegarde est envisageable et pourra vous faire bénéficier d'un déficit foncier. Ce dispositif ne fonctionne pas pour un projet de mise en valeur de votre résidence principale. Une des informations importantes est que vous ne pouvez pas louer à un locataire qui se trouve sur le même foyer fiscal peu importe son revenu. La location est soumise à une gestion stricte concernant la durée de location.