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La Loi Scellier

La loi Scellier est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière. Il offrait une réduction d’impôt de maximum 25 % du montant du prix du bien dès lors que le propriétaire s’engageait à louer le logement pour une durée définie. Ce dispositif immobilier a pris fin en 2012 et a été remplacé par les dispositifs Duflot et Pinel. Qu’est-ce que la loi Scellier ? Quels étaient les avantages de ce dispositif ? Toutes les réponses dans notre article.

Le dispositif Scellier d’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?

La loi Scellier était un dispositif de défiscalisation immobilière. Plus avantageux que la loi Borloo, il concernait l’ensemble des contribuables français ayant fait un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans les zones A, A bis, B et C (sous réserve d’agrément) en France métropolitaine ou dans les départements d’Outre-mer. 


On distingue le dispositif Scellier du dispositif Scellier intermédiaire. Dans le premier cas, la réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Dans le second, elle va jusqu’à quinze ans et est complétée par une déduction spécifique de 30 %.


En contractant le dispositif Scellier, les investisseurs pouvaient, sous certaines conditions, profiter d’un atout fiscal conséquent. Il fallait, pour cela, acquérir une habitation neuve ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) afin de la louer non meublée à usage d’habitation principale. Si le propriétaire respectait l’ensemble des modalités obligatoires à l’application du dispositif Scellier, alors il pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 % en métropole et 40 % en Outre-mer.


Arrêtée le 31 décembre 2012, la loi Scellier a d’abord été remplacée par la loi Duflot jusqu’en 2014, puis par la loi Pinel. 

Quels sont les avantages de la loi Scellier ?

Le principal atout de la loi Scellier est qu’elle offre à l’investisseur un avantage fiscal important, qui correspond à une réduction d’impôt égale à un certain pourcentage du tarif d’achat du logement. La réduction d’impôt maximal était de 25 % du prix de revient de l’habitation dans la limite de 300 000 euros et d’un bien par an. 


Ainsi, pour les logements achetés ou construits en 2012, la réduction d’impôt appliquée est de 13 % si la demeure est labellisée Bâtiment Basse Consommation (BBC). Les logements non labellisés ne sont pas concernés par l’avantage fiscal. Toutefois, les logements non labellisés acquis en 2012, mais dont le permis de construire a été délivré au plus tard au 31 décembre 2011 peuvent obtenir une réduction d’impôts de 6 %.


Pour les logements achetés ou construits en 2011, le taux de réduction dépend de la performance énergétique du logement, soit :

  • 22 % pour un logement labellisé BBC ;

  • 13 % pour un logement non labellisé BBC.


Les habitations de 2009, quant à elles, jouissent du taux maximal de 25 %. Cependant, pour obtenir cette réduction d’impôt, le propriétaire devait s’engager à louer son bien sur une durée minimale de 9 ans.


Notez que bien que la loi Scellier n’existe plus, certains propriétaires bénéficient encore actuellement de la défiscalisation en Scellier. En effet, un logement acheté en 2012 avec une location de 9 ans permettra de défiscaliser jusqu’en 2021.


Au-delà de l’avantage fiscal, la loi Scellier offrait également la possibilité aux investisseurs d’anticiper leur retraite, de se créer un patrimoine immobilier durable, de transformer cette acquisition en capital au moment de la revente et de profiter, dans certains cas, d’une plus-value conséquente.

Quelle réduction d’impôt avec la loi Scellier ?

On obtient le montant de la réduction d’impôts du dispositif Scellier en appliquant les taux cités précédemment au prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 euros par habitation et par an, et dans la limite d’un prix de revient plafond par mètre carré de surface habitable, soit :

  • 5 000 euros en zones A bis et A ;

  • 4 000 euros en zone B1 ;

  • 2 100 euros en zone B2 ;

  • 2 000 euros en zone C.

Quelles sont les obligations de la loi Scellier ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal relatif à la loi Scellier, le propriétaire avait certaines obligations. En l’occurrence, il devait s’engager à louer son bien pour une durée minimale de 9 ans. Passé ce délai, l’investisseur pouvait profiter d’un complément de réduction de 2 % par an jusqu’à la quinzième année de location. 


En parallèle, pour un investissement réalisé à partir de 2011, le propriétaire devait également respecter un certain plafond de loyer (par mètre carré) :

  • 23,97 euros en zone A bis ;

  • 17,78 euros en zone A ;

  • 14,33 euros en zone B1 ;

  • 11,70 euros en zone B2 ;

  • 8,14 euros en zone C.

Quelles conditions réunir pour bénéficier de la loi Scellier ?

Pour profiter de la loi Scellier, l’investisseur devait néanmoins réunir certaines conditions. En l’occurrence, il fallait acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement de préférence labellisé Bâtiment Basse Consommation situé en zone éligible entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. 


De la même façon, le propriétaire n’avait d’autre choix que de louer l’habitation en non meublé à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans à une personne extérieure à son foyer fiscal. Il devait respecter les plafonds de loyers et de ressources ainsi que les zones imposées par le dispositif Scellier. Enfin, la dernière condition était de louer un logement conforme à un certain niveau de performance énergétique fixé par décret.


La loi Scellier offrait des avantages considérables aux investisseurs immobiliers locatifs. Toutefois, bien qu’elle n’existe plus aujourd’hui, il est possible de se tourner vers d’autres dispositifs pour profiter de réductions d’impôt conséquentes (Loi Malraux, dispositif Pinel, etc.).