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Comment défiscaliser avec la loi Pinel ?

Introduit en décembre 2014 et plusieurs fois reconduit, le dispositif Pinel soutient les Français qui veulent investir. Les acheteurs doivent correspondre à plusieurs critères (zone géographique éligible, revenus annuels inférieurs à un certain plafond), pour pouvoir en profiter et bénéficient ensuite de nombreux avantages. La possibilité de réduction d’impôt fait partie de ses principaux intérêts. La loi Pinel est en effet un dispositif de défiscalisation immobilière pour investissement locatif, qui permet aux acquéreurs d’économiser jusqu’à 63 000 € sur 9 ans. Découvrez comment profiter de cette aide gouvernementale et quelles sont les conditions pour en bénéficier.

Les critères à remplir pour défiscaliser grâce à la loi Pinel

Toutes les communes ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Pour bénéficier de cette remise d’impôt, le bien que vous souhaitez acheter doit être situé dans l’une des trois zones géographiques A, A bis et B1 :


  • La zone A : elle comprend la Côte d’Azur, les villes de Marseille, Montpellier, Lille et Lyon, ainsi que l’agglomération parisienne qui n’est pas incluse dans la zone A bis
  • La zone A bis : elle concerne Paris ainsi que 76 communes des départements de la périphérie (Val-de-Marne, Val-d’Oise, Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis)
  • La zone B1 : elle inclut les départements d’outre-mer et plusieurs agglomérations qui affichent une forte demande en logements


Ces zones concernent toutes des communes dans lesquelles la demande locative est supérieure à l’offre. Les zones B2 (certaines communes de Corse et une partie de la grande couronne parisienne) et C (toutes les communes non situées en A, A bis, B1 et B2) ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2020.


Pour pouvoir défiscaliser avec le dispositif Pinel, vous ne devez acheter que dans le neuf, maison ou appartement. Il y a tout de même certaines exceptions, puisque certains biens anciens entièrement rénovés et refaits à neuf peuvent être éligibles à la loi Pinel. Vous pouvez investir dans maximum deux logements par an, dans la limite de 300 000 € pour les deux biens.


Vous devez également être un contribuable habitant en France. L’acquisition pourra cependant être réalisée par une SCI comme par une personne physique.

Les conditions de location auxquelles s’engage le propriétaire

La possibilité de réduction d’impôt avec Pinel dépend aussi du type de location. L’investisseur doit en effet s’engager à louer uniquement à des personnes dont le revenu annuel ne dépasse pas un certain plafond. Par exemple, si votre logement est situé en zone A et que vous louez à un couple + 3 personnes à charge, leurs revenus ne doivent pas être supérieurs à 97 991 € par an. En revanche, si vous louez en zone B1 à une personne seule, elle ne doit pas gagner plus de 31 352 € par an. Vous pouvez consulter en ligne tous les plafonds de revenus selon la zone géographique et le nombre de personnes qui composent le foyer.


Les loyers autorisés via le dispositif Pinel sont également plafonnés. Ils sont généralement inférieurs d’environ 15 % aux loyers couramment pratiqués dans la commune. Ce loyer peu élevé sera largement compensé par les économies d’impôts que vous réaliserez.


Vous avez la possibilité de louer votre bien immobilier à un membre de votre famille, mais celui-ci ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.


Vous devez aussi proposer votre bien en location nue et celui-ci doit devenir la résidence principale du locataire.


Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, vous devez louer votre bien pour une durée de 6 ans minimum, qui peut être prolongée jusqu’à 9 ans ou 12 ans.

Comment fonctionne le dispositif de défiscalisation ?

La loi Pinel propose trois degrés de défiscalisation, selon la durée de location de votre bien.


Si vous louez pendant 6 ans (la durée minimum autorisée avec le dispositif Pinel), vous bénéficierez d’un avantage fiscal équivalent à 12 % du prix du logement. Si votre bien vous a coûté 300 000 € et qu’il était inférieur au prix de 5 500 € / m² (le plafond Pinel), vous pourrez donc économiser 36 000 € d’impôts.


Si vous louez pendant 9 ans, la réduction d’impôts atteint 18 % du prix d’achat de votre appartement ou de votre maison, toujours dans la limite d’un plafond de 300 000 € et de 5 500 € /m². Vous économiserez donc jusqu’à 54 000 € sur 9 ans.


Si vous décidez de louer pendant 12 ans, vous profiterez d’un avantage fiscal de 21 %, soit jusqu’à 63 000 € d’économie au cours de ces douze années.


Attention, si vous pouvez prolonger jusqu’à 9 et 12 ans une durée de location initialement prévue sur 6 ans, la démarche inverse n’est pas possible. Si vous vous engagez sur 12 ans de location, il est impossible de mettre fin au dispositif Pinel avant la fin de ce délai.