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Zonage Pinel : quelles sont les zones éligibles au dispositif ?

Depuis septembre 2014, le dispositif Pinel permet aux contribuables français de bénéficier d’une réduction d’impôts lorsqu’ils procèdent à un investissement locatif. Mais l’application de ce dispositif est soumise à certains critères et tous les logements n’y sont pas éligibles. Pour l’investisseur en immobilier qui souhaite défiscaliser, le choix du secteur géographique est particulièrement important. En effet, par le biais de la loi Pinel, l’État entend favoriser l’élargissement de l’offre locative dans les zones où le marché immobilier est tendu. Le zonage est donc le premier élément à prendre en compte pour qui souhaite bénéficier du dispositif. Le territoire français est ainsi divisé en 5 zones, déterminées par le gouvernement, en fonction du marché immobilier locatif. Le choix de la zone influence également le plafonnement de ressources des locataires et celui des loyers.

Zone A bis

La zone A bis se situe en région parisienne et regroupe Paris ainsi que 76 communes appartenant aux cinq départements suivants : 


  • Le Val-d’Oise
  • Le Val-de-Marne
  • La Seine Saint-Denis
  • Les Hauts-de-Seine 
  • Les Yvelines pour quelques communes


Cette zone est indéniablement la plus tendue de France. La demande locative y est telle qu’un propriétaire bailleur est quasiment sûr de ne pas connaître de vacance locative. La zone A bis a donc toutes les raisons d’être éligible au dispositif Pinel. C’est pourquoi le Groupe Édouard Denis a choisi ces départements pour y implanter plusieurs de ses programmes neufs : 


  • Deux projets sont en cours dans le Val-de-Marne : la résidence Rivéa à Bry-sur-Marne et la résidence Caract’Air à L’Haÿ-les-Roses
  • En Seine-Saint-Denis, deux résidences du Groupe Édouard Denis voient le jour : Green Eko sur la commune du Pré-Saint-Gervais, et Fleur de Ville aux Lilas 
  • Enfin, dans les Hauts-de-Seine, l’Eden est à Clamart

Zone A

Très tendue également, La zone A concerne les villes de Paris et sa banlieue non incluses en zone A bis. S’y ajoutent la partie française de l’agglomération genevoise et de grandes villes où la demande locative est plus importante que l’offre, telles que Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier. La Côte d’Azur entre également dans le dispositif Pinel avec certaines communes où les loyers sont très élevés, comme Cannes ou Nice. En zone A, seize départements comportent des communes éligibles au dispositif de la loi Pinel. Cette zone comporte plusieurs grandes villes étudiantes où les petites surfaces se louent très facilement. L’investisseur en immobilier locatif bénéficie du dispositif Pinel dans cette zone où il est certain de pouvoir rentabiliser son patrimoine. Le Groupe Édouard Denis propose aux investisseurs plusieurs projets immobiliers neufs sur la zone A, dont 3 sur l’agglomération lilloise.

Zone B1

La zone B1 est la troisième et dernière zone éligible à la loi Pinel. Elle est considérée comme étant la moins tendue de ces trois zones. Elle inclut les villes franciliennes non concernées par les zones A bis et A. On y retrouve également de grandes agglomérations, telles que Dijon, Nantes, Grenoble, Orléans, ou encore Caen ou Bordeaux. La zone B1 regroupe aussi de nombreuses villes réputées pour leur attrait touristique où l’offre locative plutôt saisonnière et les loyers élevés sont inadaptés pour les locataires résidant à l’année. Argelès-sur-Mer, Biarritz, Bayonne, Sète, Agde, Arcachon, Aigues-Mortes, Deauville ou Honfleur n’en sont que quelques exemples. Les départements d’outre-mer font partie du dispositif Pinel : la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Mayotte et la Guyane sont incluses dans cette zone B1, tout comme la majorité des villes corses. Le Groupe Édouard Denis est présent dans cette zone B1 avec des programmes immobiliers neufs situés à Arles, Saint-Malo, Miribel, Nîmes ou encore Toulouse.

Zone B 2

Attention : la zone B2 est récemment sortie du dispositif Pinel. En effet, les zones sont régulièrement mises à jour en fonction de la tension du marché immobilier locatif. La zone B2 est considérée comme moins tendue que les zones A bis, A et B1. Elle concerne des villes de taille moyenne dont la population est supérieure à 50 000 habitants telles que Vichy, Gap, Angoulême, Cabourg, Royan, Narbonne et bien d’autres.

Zone C

Les villes situées en zone C ne sont pas éligibles à la loi Pinel. La zone C représente toutes les communes non incluses dans les quatre autres zones, soit tout le reste du territoire français. 


Mis en place en 2003 dans le cadre du dispositif Robien, le zonage du territoire français peut être considéré comme le baromètre du marché locatif national. Remis à jour à plusieurs reprises, il se veut représentatif de la tension du marché immobilier induit par la forte demande locative constatée dans certaines agglomérations ou dans certains secteurs géographiques très prisés. Cette répartition du territoire national est d’ailleurs utilisée pour d’autres dispositifs tels que :


  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) 
  • Le Prêt Social Accession Location (PSLA) 
  • Le Prêt d’accession sociale à la propriété (PAS)