Nous contacter

Loi Pinel : tout savoir sur les plafonds de loyers

Si la loi Pinel permet aux investisseurs une défiscalisation attrayante, elle présente également un volet social qui contraint les propriétaires bailleurs à respecter un plafonnement des loyers. Par ailleurs, le dispositif tient compte du revenu des locataires, lui aussi plafonné. Ces plafonds de loyers et de ressources sont fixés par la loi et diffèrent selon la zone où se trouve le bien. Le gouvernement entend ainsi permettre aux ménages moyens exclus des dispositifs sociaux d’accéder à la location de logements neufs, en particulier dans les zones urbaines où le marché locatif est particulièrement tendu. Pour être éligible et bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, un logement doit donc répondre à 3 critères principaux : être situé dans une zone éligible, respecter un loyer plafonné et être confié à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un certain montant.

Plafonds des loyers

Le montant du plafond des loyers est exprimé par zone, en prix au m² et hors charges. La surface retenue pour un logement éligible est la surface pondérée, appelée aussi « surface utile ». Il s’agit de la surface habitable du logement, à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces annexes que sont les balcons, terrasses et loggias. Les places de parking, garages, combles et caves sont exclus de ce calcul. 

Exemple pour un logement d’une surface habitable de 42 m² avec terrasse de 12 m² et balcon de 8 m² : surface pondérée = 42 + 6 + 4 = 52 m².



Plafonds Pinel en Métropole


Zone A bis

Zone AZone B1

17,43 €

12,95 €10,44 €


Plafonds Pinel en Outre-mer


Départements Outre-Mer
Saint-Martin
Saint-Pierre et Miquelon

Polynésie Française
Nouvelle-Calédonie
Wallis-et-Futuna

10,48 €

12,81 €

Calcul des loyers

Les loyers des logements éligibles en loi Pinel se calculent selon une formule bien précise. On utilise pour cela 3 critères :


  • Le coefficient multiplicateur
  • La surface pondérée du logement
  • Le plafond de loyer au m² correspondant à la zone où se situe le logement


Pour trouver le coefficient multiplicateur


Le coefficient multiplicateur s’obtient toujours de la même façon. La formule à appliquer est la suivante : 0,7 + 19/surface pondérée.

Reprenons notre logement de l’exemple précédent d’une surface pondérée de 52 m² et appliquons la formule : (0,7+19/52) = 1,065 = coefficient multiplicateur.


Pour calculer le loyer


Le loyer mensuel maximum applicable se calcule de la façon suivante : 

Plafond de loyer selon la zone x coefficient multiplicateur x surface utile


Exemple : gardons notre appartement d’une surface pondérée de 52 m², dont le coefficient multiplicateur est 1,065 :


  • Zone A bis :        17,43 x 1,065 x 52 = 965,27
  • Zone A :               12.95 x 1,065 x 52 = 717,17
  • Zone B1 :             10,44 x 1,065 x 52 = 578,17


Le loyer mensuel maximal pour cet appartement varie donc de 578,17 euros à 965,27 euros selon la zone métropolitaine où il se situe. À ce montant il convient d’ajouter les charges locatives, non comprises dans ce résultat. 

Le loyer d’un logement Pinel évolue selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre. Cette variation s’applique annuellement à la date fixée dans le bail de location et en utilisant le dernier indice INSEE connu à cette date.

Plafonds des revenus

Les plafonds annuels de ressources prennent en compte la composition du foyer. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, ces plafonds sont les suivants :