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Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

Par le biais du dispositif de la loi Pinel, le gouvernement offre aux investisseurs en immobilier locatif une belle opportunité de défiscalisation. Mais il est impératif pour l’acquéreur de respecter un certain nombre de critères, qui doivent être tous réunis pour pouvoir bénéficier de ce dispositif. Ces critères concernent la situation de l’investisseur, le bien immobilier qu’il acquiert, la mise en location du bien et le locataire du logement. Attention : le dispositif Pinel s’éteindra à la fin de l’année 2021.

Conditions de base concernant l’investisseur

Les critères concernant l’investisseur sont quasiment les mêmes que pour toute acquisition immobilière. En effet, l’acheteur doit :


  • Être âgé d’au moins 18 ans
  • Être imposable en France
  • Être solvable
  • Avoir un taux d’endettement inférieur à 33 %
  • Idéalement payer plus de 2 500 euros d’impôts pour profiter pleinement de tous les avantages fiscaux induits par l’application du dispositif Pinel


Il est également conseillé aux investisseurs d’être âgés de moins de 65 ans, pour la simple raison qu’il est plus difficile d’obtenir un financement bancaire au-delà de cet âge.

Conditions liées à l’investissement

Pour éviter les abus et répartir équitablement les avantages fiscaux du dispositif Pinel, le gouvernement a fixé certaines limites aux investisseurs :


  • Le montant de l’investissement pouvant bénéficier des avantages Pinel est de 300 000 euros maximum par foyer fiscal
  • Dans cette limite de 300 000 euros, 2 biens immobiliers maximum peuvent être acquis par an
  • L’investissement ne doit pas être supérieur à 5 500 euros par m²
  • La réduction d’impôt consentie ne peut être reportée d’une année sur l’autre
  • La réduction d’impôt est limitée à 10 000 euros par an et par foyer fiscal

Conditions liées au logement

Ces conditions doivent être respectées dès l’acquisition du bien immobilier. C’est pourquoi il est préférable de s’adresser à un professionnel de l’immobilier pour avoir la certitude que le logement acquis correspond en tout point aux conditions d’éligibilités de la loi Pinel. Pour la réussite de votre opération immobilière, le Groupe Édouard Denis vous accompagne dans le choix du bien immobilier, et jusqu’à la remise des clés.


  • Le premier critère primordial est le respect du zonage. En effet, le logement doit impérativement être situé sur une zone Pinel éligible, soit en zone A bis, en zone A ou en zone B1
  • Le bien immobilier doit être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou neuf si sa construction est achevée
  • Si le bien est ancien, c’est-à-dire construit depuis plus de 15 ans, il doit avoir fait l’objet de rénovations
  • Dans les 2 cas, le logement doit respecter le label BBC 2005 ou la RT 2012 (réglementation thermique), qui correspondent aux normes de performances énergétiques en vigueur. Pour information, la RT 2012 sera remplacée dans les deux années à venir par la RT 2020

Conditions liées à la mise en location

Après l’acquisition du bien éligible à la loi Pinel, l’investisseur prend des engagements concernant la location de son bien :


  • Premièrement, le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement durant 6, 9 ou 12 ans. Il obtiendra alors une réduction d’impôt proportionnelle à cette durée, de 12, 18 ou 21 %
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés
  • Le logement doit être loué non meublé
  • Le montant du loyer doit respecter les plafonds fixés par la loi. Ces plafonds varient en fonction de la zone sur laquelle est situé le logement


À noter : en prenant la limite d’investissement de 300 000 euros, le montant théorique de la défiscalisation est donc de :


  • 12 % de cette somme répartie sur 6 ans, soit 6 000 €/an
  • 18 % de cette somme répartie sur 9 ans, soit 6 000 €/an
  • 21 % de cette somme répartie sur 12 ans, soit 5250 €/an

Conditions liées au locataire

Enfin, les dernières conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel concernent le choix du locataire :


  • Tout d’abord, le bien ne peut être loué à un membre appartenant au même foyer fiscal que le propriétaire bailleur
  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
  • Les ressources du locataire doivent respecter un certain plafond


Le plafonnement des revenus vise à faciliter l’accession à des logements intermédiaires pour la tranche moyenne de la population. Exclus des dispositifs sociaux d’attribution des logements, ces foyers disposent souvent de revenus trop modestes pour louer dans des agglomérations où le marché locatif est tendu. Par le biais de la loi Pinel, l’État entend ainsi rétablir une certaine équité.


Bon à savoir : le montant pris en compte pour les revenus du locataire est celui connu à la signature du bail. Si ses revenus évoluent et dépassent le plafond de ressources en cours de bail, la location n’est pas remise en cause.