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Investir en SCI

Si vous envisagez un achat immobilier à plusieurs, les statuts juridiques adaptés à ce type de projet doivent être étudiés afin d’adopter celui qui vous convient le plus. Investir en SCI (Société Civile Immobilière) est une option pour acquérir un bien en couple, en famille ou même entre amis. Découvrez le principe d’une SCI et les opportunités associées.

Quel est le principe d’une SCI et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCI est composée au minimum de deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. L’apport personnel de chaque membre permet de constituer le capital de la société. Ce dernier est utilisé pour financer le projet immobilier. Les associés ont la possibilité de solliciter un prêt afin de réaliser cet investissement. L’emprunt peut être souscrit à titre personnel, par chaque membre, ou en commun, après création de la SCI. Lors de la constitution de la société, les parts sociales sont réparties entre les différents membres, en fonction du montant investi par chacun.

Les associés désignent un gérant et fixent dans les statuts l’organisation et les règles de fonctionnement de la SCI. Ces statuts reprennent, entre autres :

  • Le nom attribué à la société

  • L’identité des associés

  • L'objet social de la SCI

  • La durée d’existence de la SCI

  • La répartition des parts sociales

  • Les règles de cession des parts


Selon le projet visé (investissement locatif, achat en famille, etc.), plusieurs formes de SCI peuvent être envisagées. Voici trois exemples :

  • SCI familiale, destinée à rendre plus aisée la gestion d’un bien immobilier au sein d’une famille et à favoriser la transmission d'un patrimoine immobilier

  • SCI de location, qui est adaptée pour acheter un logement à plusieurs avec pour objectif une location meublée ou non

  • SCI de jouissance à temps partagé, qui octroie un temps d’occupation du bien à chaque associé en fonction des parts qu’il détient

Pourquoi investir en SCI ?

Créer une SCI pour acheter un bien immobilier présente des avantages qui peuvent concerner la transmission d’un patrimoine, la gestion d’un logement à plusieurs ou encore la capacité de financement allouée à un projet.


Transmission d’un patrimoine

Une SCI familiale permet de transmettre un patrimoine avec des biens immobiliers de façon avantageuse, par exemple de parents à enfants qui doivent alors payer un droit de propriété. En effet, les parts cédées peuvent bénéficier d’une décote, qui s’explique par les contraintes de leur revente en dehors des associés. De même, le montant des dettes de la SCI qui peut correspondre à un emprunt souscrit pour l’achat du bien, est soustrait pour le calcul des droits de donation. Cette cession à titre gratuit de patrimoine s’avère donc intéressante et peut également bénéficier, dans le cas d’une transmission parents-enfant, d’une exemption de droits de donation sur un montant de 100 000 euros tous les 15 ans.


Protection de son concubin

Acheter un logement en SCI offre la possibilité à des concubins, dont le statut s’avère moins protecteur, de prévoir des dispositions notamment en cas de décès et de succession s'il y a des héritiers. En optant par exemple pour le démembrement croisé des parts de la SCI, le survivant continuera de bénéficier de la jouissance du logement (grâce à l’usufruit sur les parts de son concubin).


Capacités d’investissement plus importantes

Acheter un bien immobilier à plusieurs en SCI permet de disposer de financements plus importants pour concrétiser un projet. Les associés doivent décider du montant du capital social de la SCI. Les associés ont ainsi la possibilité de viser un bien immobilier avec un prix qu’ils n’auraient peut-être pas pu acheter à titre individuel. En faisant partie d'une SCI, il sera plus simple d'acheter un appartement, une maison ou même un immeuble. En complément de son apport personnel, chaque membre de la société pourra solliciter un prêt individuel. Un emprunt bancaire par le biais de la SCI, une fois celle-ci créée, s’avère également envisageable. Pour octroyer ce prêt immobilier, les banques se baseront sur l’ensemble des revenus des associés et la situation de chacun. 


Organisation facilitée

Les associés d’une SCI définissent l’organisation et les modalités de fonctionnement dans les statuts de la société. Ils peuvent, en particulier, adopter des règles qui facilitent la validation de certaines actions comme le paiement des frais de notaire. L’intérêt est d’éviter des situations où l’approbation de la totalité des membres peut être parfois difficile à obtenir, comme cela peut se produire dans un régime en indivision. L'organisation facilite aussi la gestion des biens immobiliers comme une location en loi Pinel. En effet louer un bien vous rapporte un revenu chaque mois. Mais aussi, lors d'une vente si vous êtes propriétaire et que bien n'est pas une résidence principale d'un des associés. 

Un investissement en Société Civile Immobilière est-il contraignant ?

Même si investir en SCI présente des avantages, tenir compte de certains éléments s’avère nécessaire avant d’opter pour ce statut juridique.


Démarches à réaliser et coût

Investir en SCI nécessite des démarches lors de la création de la société avec, par exemple, la rédaction et l’enregistrement des statuts ou encore le dépôt d’un dossier d’immatriculation. D’autres formalités se révèlent indispensables durant l’existence de la SCI, comme assurer la comptabilité de la société ou réunir les associés lors d’une assemblée générale annuelle. Par ailleurs, les coûts engendrés par la création de la SCI doivent également être considérés. C’est notamment le cas de la rédaction des statuts, si elle est confiée à un professionnel.


Responsabilité des associés

Dans l’éventualité où la SCI devrait faire face à des dettes et qu’elle se révèle insolvable, les associés sont responsables du remboursement de ces dettes, en proportion des parts sociales qu’ils possèdent dans la société.

Investir en SCI est une option à considérer pour de nombreux projets comme un investissement immobilier à plusieurs dans un logement neuf, l’achat d’un bien en concubinage ou l’acquisition d’une résidence en famille.