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Quelles sont les différentes formes de propriété ?

Plusieurs types de propriétés existent, chacune impliquant ses propres règles juridiques et fiscales. Lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier, bien connaître ces différents montages est préférable. Pleine propriété, copropriété, démembrement de copropriété, indivision ou encore viager : voici les différents types de propriétés ainsi que leurs spécificités.

La pleine propriété

La pleine propriété implique d’être le seul propriétaire d’un bâtiment. C’est par exemple le cas lorsque l’on possède un immeuble ou simplement une maison individuelle. Dans ce cas de figure, vous êtes le seul maître à bord : vous êtes libre de réaliser les travaux comme vous l’entendez. Vous pouvez louer, vendre ou confier votre bien à votre guise. La pleine propriété inclut forcément les 3 droits suivants : 

  • L’abusus (ou nue-propriété), qui revient à posséder le bien ;

  • L’usus, qui permet d’utiliser le bien (y vivre, y travailler, etc.) ;

  • Le fructus, qui permet de louer le bien ou d’y loger un tiers.

Si vous êtes marié(e) et que le logement en question est votre résidence principale, l’accord du conjoint est toutefois nécessaire pour louer ou vendre le bien.

La copropriété

La copropriété permet de partager un immeuble collectif et/ou une résidence entre plusieurs personnes, nommés copropriétaires. Ceux-ci forment le syndicat des copropriétaires, qui se réunit chaque année en assemblée générale. Au cours de cette dernière, toutes les décisions liées à la copropriété (travaux, emploi d'un salarié, etc.) peuvent être prises.

La copropriété comporte nécessairement des parties communes et des parties privatives. Néanmoins, le régime de copropriété concerne simplement les parties communes de l'immeuble ; les parties privatives sont possédées en pleine propriété.

Le démembrement de propriété

Comme nous l’avons noté dans le premier point, la propriété se divise en 3 prérogatives : la nue-propriété, l’usus et le fructus. Le démembrement de propriété revient à séparer ces droits afin de les conférer à des personnes distinctes. Dans la plupart des cas, l’usus et le fructus (usufruit) sont accordés à une personne, tandis que la nue-propriété est confiée à une autre. Ainsi : 

  • L’usufruitier peut librement habiter le bien, le louer ou y loger un tiers ;

  • Le nu-propriétaire possède et entretient le bien, mais ne peut pas en faire l’usage.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont libres de vendre leurs droits respectifs. Pour vendre le bien dans son entièreté, ils doivent bien sûr être d’accord.

Le démembrement de propriété est particulièrement utilisé à des fins de succession. Le montage est le suivant : le parent conserve l’usufruit du bien, et donne la nue-propriété à son enfant. Le parent continue donc à faire usage du bien de son vivant. Après son décès, l’enfant devient propriétaire de plein droit, sans avoir à payer des droits de succession.

L'indivision

L'indivision est une situation juridique au cours de laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien. Cela se produit notamment lors d'une succession impliquant plusieurs héritiers, ou à la suite d’un divorce lorsque le contrat de mariage prévoyait le partage des biens. Il s’agit du statut automatique lorsqu’une propriété revient à plusieurs personnes.

Acquérir volontairement un bien en indivision est également possible, par exemple dans les cas de figure suivants : 

  • Des amis souhaitent réaliser un investissement locatif, en partageant les frais et les revenus ;

  • Plusieurs membres d’une même famille veulent partager une maison de vacances ; 

  • Un couple pacsé souhaite acheter un bien à deux, que ce soit pour habiter ou investir.

Ainsi, chaque indivisaire possède une fraction du bien équivalente à son investissement.

La SCI (Société Civile Immobilière) constitue la principale alternative à l’indivision. Elle permet de s’associer au sein d’une structure qui détiendra le bien en question. Chaque associé possède alors des parts de la société.

Le viager immobilier

Enfin, le viager immobilier est un mode d'acquisition très spécifique. Il se présente de la manière suivante : le vendeur, nommé le crédirentier, perçoit des rentes jusqu'à la fin de sa vie. L'acheteur (ou le débirentier) paie les rentes et, après le décès du vendeur, devient définitivement propriétaire du logement. 

Théoriquement, l’acheteur est propriétaire du bien dès la signature du contrat, à condition de payer les rentes comme il se doit. Dans le cas d’un viager dit « occupé », le vendeur a toutefois la possibilité de continuer à vivre chez lui durant le reste de sa vie. Pour autant, il n’est plus propriétaire du bien ; il dispose simplement d’un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), qui lui permet d’habiter le logement mais pas de le louer à un tiers.

Bien que cela soit rare, certains viagers impliquent un démembrement de propriété, permettant au vendeur de conserver l’usufruit et donc de louer son bien. Néanmoins, si le bien est loué au moment du décès du crédirentier, le débirentier doit attendre la fin du bail pour l’occuper.

En matière de propriété, la vente à terme est assez similaire au viager. Elle consiste à étaler le paiement du bien sur une durée précise (10 ans, 15 ans, etc.). Dans les deux cas, c’est au débirentier (acheteur) de financer les travaux du bien. Mais contrairement au viager, la vente à terme n’implique pas d’aléa : la durée du bail est connue à l’avance.