Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Un investissement locatif peut répondre à plusieurs objectifs : constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants, préparer sa retraite ou percevoir, dès maintenant, un complément de revenu. C’est aussi le meilleur moyen de réduire ses impôts.
En achetant dans le neuf, par exemple, vous avez accès à différents avantages fiscaux. Ils vous permettent de réduire significativement et durablement votre impôt sur le revenu ce qui est intéressant pour beaucoup d'investisseurs.
Sommaire
Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière désigne l'ensemble des dispositifs légaux mis en place par le gouvernement permettant aux investisseurs immobiliers particuliers de réduire leur impôt sur le revenu. En investissant dans des biens immobiliers, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, il est possible de bénéficier de réductions d'impôts significatives tout en constituant un patrimoine immobilier. Ces dispositifs sont souvent encouragés par l'État afin de dynamiser le marché immobilier et répondre à des besoins sociaux, comme la rénovation des logements anciens ou la construction de logements neufs en zones tendues.
Quelle fiscalité pour quel type d'investisseur ?
Investir dans l’immobilier locatif en achetant des logements qui vous rapporteront des revenus fonciers c’est bien, encore faut-il trouver le régime fiscal le mieux adapté à vos besoins en défiscalisation. Il existe différents dispositifs et lois de défiscalisation comme le Dispositif Pinel, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le régime Monuments historiques… Lequel est fait pour vous ?
Vous êtes primo-investisseur et vous souhaitez alléger votre fiscalité
Si vous faites vos premiers pas dans l'investissement immobilier et souhaitez optimiser votre fiscalité, plusieurs dispositifs adaptés aux primo-investisseurs peuvent vous permettre de réduire significativement vos impôts tout en sécurisant votre patrimoine.
La loi Pinel
C’EST LE MOMENT D’INVESTIR EN PINEL avant sa fin programmée au 31 décembre 2024 !
Le dispositif Pinel est idéal pour un premier investissement locatif avec demande de crédit. Il permet notamment de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 14% du montant de l'investissement, répartie sur 6, 9, ou 12 ans ou bien jusqu’à 21% en Pinel Plus.
Pour être éligible, le bien doit être situé dans une zone éligible (zones A, A bis ou B1), être loué à des locataires respectant un plafond de revenus, et être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux ou l'acquisition. Le montant maximum de l'investissement est plafonné à 300 000 euros par an, et le loyer doit respecter les plafonds fixés par l'État.
Pour savoir si vos biens sont éligibles et donc bénéficier d'une réduction d'impôts, vous pouvez faire une simulation.
A noter : depuis Août 2024, 865 communes ont été reclassées dans le zonage ABC afin de faciliter l’investissement locatif et l’accession à la propriété dans les zones tendues. Ce reclassement élargit les opportunités d’investissement immobilier dans des zones auparavant moins favorisées ou inéligibles. Par exemple, les communes de Rennes, Nantes, La Teste-de-Buch sont passées de la zone B1 à la zone A et celles de Calais, Camiers, Angoulême sont passées de la zone B2 à la zone B1. Considérée comme moins tendue, la zone B2 est sortie du dispositif Pinel fin 2023, au même titre que la zone C. Ainsi, seules les communes des zones A bis, A et B1 au dispositif Pinel.
La loi Cosse
La loi Cosse, connue également sous le nom de dispositif “Louer Abordable” ou “Cosse ancien” offre une déduction fiscale contre l'engagement de louer un bien à un loyer abordable, inférieur au marché, qui correspond aux ressources des ménages modestes et intermédiaires. Plus le loyer est bas, plus la déduction fiscale est importante. Cette loi a été instaurée en 2017 et est destinée principalement aux propriétaires de logements anciens tout en s’adaptant aux investisseurs de logements neufs. Le propriétaire du logement doit s’engager à proposer le logement nu (non meublé) pendant une durée minimale de 6 ans. Le montant de la déduction peut varier en fonction de la zone où se situe le bien (A, A bis, B1, B2 ou C sous certaines conditions). Les propriétaires se basent alors sur certains critères concernant les ressources des locataires. Le taux de déduction fiscale sur les revenus fonciers varie entre 15% et 85% en fonction de la zone géographique et du type de convention signé.
La loi Cosse participe ainsi à la mixité sociale et à la lutte contre la pénurie de logements dans certaines zones tout en offrant un avantage fiscal important.
Vous souhaitez un revenu garanti sans contraintes de gestion
Si vous recherchez un investissement immobilier offrant un revenu locatif stable sans se soucier de la gestion quotidienne, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation adaptés.
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs souhaitant louer un bien meublé de manière non professionnelle. Il permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux grâce à la déduction des charges et l'amortissement du bien, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs. Ce statut est accessible dès lors que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Contrairement au LMP, le statut LMNP ne nécessite pas de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). La comptabilité à tenir est simplifiée. La LMNP est particulièrement appréciée des investisseurs particuliers pour sa souplesse et son cadre fiscal avantageux.
Le statut LMP
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs excèdent 23 000 euros par an et qui représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Le LMP est destiné aux investisseurs souhaitant ainsi faire de la location meublée leur activité principale, c’est-à-dire de manière professionnelle. Le loueur doit être inscrit en tant que Loueur en Meublé Professionnel au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce statut offre des avantages fiscaux importants, notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier sur leur valeur d’achat, d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global, sans limitation de montant. De plus, les plus-values réalisées lors de la revente du bien sont soumises à un régime de taxation spécifique, généralement plus favorable.
Ce statut nécessite un engagement réel dans l’activité de location et le respect de conditions strictes pour bénéficier de ses avantages.
A noter : le dispositif Censi Bouvard a pris fin en décembre 2022. Ce dispositif s’adressait aux investisseurs souhaitant acquérir des biens immobiliers meublés dans des résidences services (résidences étudiantes, seniors ou de tourisme). Il a été remplacé par des dispositifs plus avantageux comme le statut LMNP.
Des dispositifs pour défiscaliser dans l'ancien
Si vous êtes désireux de conjuguer préservation du patrimoine et avantage fiscal, plusieurs dispositifs permettent de défiscaliser tout en investissant dans l'immobilier ancien.
Loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation destiné aux investisseurs souhaitant participer à la rénovation des biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30% des dépenses de rénovation, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans, soit une réduction d'impôt maximum de 120 000 euros. Ce dispositif est particulièrement attractif pour les investisseurs soucieux de préserver le patrimoine historique français tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif. La loi Malraux est également une opportunité de diversification patrimoniale, en investissant dans des biens d'exception et en participant à la préservation de l’identité culturelle et historique des villes.
Monuments historiques
Investir dans un monument historique permet de bénéficier de l'un des dispositifs de défiscalisation les plus généreux. Les propriétaires de biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques peuvent déduire de leur revenu global 100% des dépenses liées à la restauration et à l'entretien du bien, à condition de conserver le bien pendant au moins 15 ans et de le rendre accessible au public.
L'investissement dans un monument historique permet de déduire l'intégralité des travaux de restauration de ses revenus imposables, sans plafonnement. Ce dispositif s'adresse aux contribuables fortement imposés, prêts à s'engager dans un projet de rénovation d'envergure. Il offre une défiscalisation importante tout en contribuant à la sauvegarde du patrimoine national.
Loi Denormandie
La loi Denormandie entrée en vigueur en 2019, vise à encourager la rénovation et la location des logements anciens situés dans des centres-villes de taille moyenne. Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% (sur 12 ans) du montant de l'investissement, dans la limite de 300 000 euros par an. Pour être éligible, l'investisseur doit s'engager à réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération et à louer le bien réhabilité pour une durée minimale de 6 ans. La loi Denormandie s'inscrit dans une démarche de revitalisation des centres-villes et de lutte contre les logements insalubres, tout en offrant une opportunité de défiscalisation attractive pour les investisseurs.
