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La fiscalité immobilière

Lorsque l'on investit dans l'immobilier, les revenus locatifs sont nécessairement soumis à l'impôt. Pour ce faire, plusieurs régimes fiscaux existent. Aussi, de multiples dispositifs et montages peuvent vous permettre d'alléger la facture fiscale, que ce soit en location vide ou en location meublée. Dans ce guide, découvrez tout ce que vous devez savoir autour de la fiscalité immobilière.

Quels sont les régimes d’imposition en immobilier ?

2 types de locations immobilières existent : la location vide et la location meublée. Chacune comporte ses propres régimes d’imposition et ses spécificités en matière fiscale. 

La fiscalité en location vide

En location vide, les loyers sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Aussi, il existe 2 régimes fiscaux pour ce statut : 

  • Le régime microfoncier, avec lequel s'applique un abattement de 30 % sur les loyers (seuls 70 % sont soumis à l'impôt) ; 

  • Le régime réel, avec lequel de nombreuses dépenses peuvent être librement déduites des revenus imposables.

Parmi les frais déductibles dans le cas du régime réel, on peut notamment citer : 

  • Les frais de gestion locative ; 

  • Le coût des assurances ; 

  • La maintenance et les travaux d'amélioration du bien ; 

  • Les intérêts et les frais d'emprunt ; 

  • Les diagnostics techniques du logement ; 

  • Les provisions pour les charges de copropriété ; 

  • La taxe foncière.

Le régime microfoncier s'applique automatiquement lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Au-delà, vous basculez au régime réel. Néanmoins, si vous le souhaitez, vous pouvez demander de passer au régime réel sans avoir dépassé le seuil. 

La fiscalité en location meublée

Qu'elle soit professionnelle ou non-professionnelle, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. De ce fait, l'ensemble des revenus locatifs sont à déclarer en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Là encore, 2 régimes fiscaux s’appliquent pour ce statut : 

  • Le régime micro-BIC, qui permet d’appliquer un abattement de 50 % sur les revenus bruts (ou 71 % pour les logements meublés de tourisme classés) ;

  • Le régime réel simplifié, qui permet de déduire librement l’ensemble des dépenses des revenus imposables.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement pour des revenus locatifs inférieurs à un certain seuil : 72 600 € par an. Au-delà, le régime réel simplifié est de rigueur. Là encore, il est possible de passer directement au régime réel si on le souhaite, c’est-à-dire sans avoir atteint le seuil de 72 600 € par an.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation en immobilier ?

De multiples dispositifs de défiscalisation immobilière existent. Proposés par l’État, ces programmes permettent d’alléger la facture fiscale en contribuant à la qualité de l’offre locative en France : achat d’un logement neuf, réhabilitation d’un logement insalubre, location d’un appartement à un loyer abordable, etc. Voici les dispositifs fiscaux les plus connus.

La loi Pinel, destinée à l’immobilier neuf

La loi Pinel permet d'obtenir une réduction d'impôts pouvant atteindre 21 % du coût total du bien. Pour ce faire, plusieurs conditions sont à respecter : 

  • Investir dans une zone éligible, c'est-à-dire tendue ; 

  • Louer à des locataires respectant les plafonds de ressources selon la zone ; 

  • Fixer un loyer correspondant aux plafonds ; 

  • Le logement doit être vide et servir de résidence principale.

Notez que la réduction d’impôts dépend de la durée d’engagement de la location : 

  • 12 % en s’engageant sur 6 ans ;

  • 18 % en s’engageant sur 9 ans ;

  • 21 % en s’engageant sur 12 ans.

La loi Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales ; défiscaliser plus de 10 000 € par an au total n'est donc pas possible. Promoteur immobilier, Edouard Denis vous propose des programmes neufs dans toute la France.

La loi Censi-Bouvard, dédiée à la location meublée

La loi Censi-Bouvard concerne la location meublée de résidences de services, qu'elles soient destinées aux séniors, aux étudiants ou encore aux touristes. Ce dispositif fiscal permet d'obtenir une réduction d'impôts à hauteur de 11 % de la valeur du bien, dans la limite de 300 000 €. La réduction est répartie sur une période de 9 ans au minimum.

Notez qu’il est possible de bénéficier du remboursement de la TVA et de cumuler ce programme avec d'autres dispositifs de défiscalisation. Cependant, la loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales. Parmi les autres dispositifs de défiscalisation, citons également : 

  • La loi Denormandie, qui permet d’obtenir les mêmes réductions d’impôts que la loi Pinel, à condition de rénover un logement dans une zone dégradée (éligible) ;

  • La loi Cosse, qui permet d'obtenir jusqu'à 85 % d'abattement en louant un logement à un loyer dit « social » ; 

  • La loi Pinel Outre-mer, qui permet d'obtenir une réduction d'impôts plus importante (jusqu'à 32 % du coût de revient) en investissant dans les DOM-TOM ; 

  • La loi Malraux, qui concerne la rénovation d’immeubles anciens. Elle permet d'obtenir une réduction d'impôts de 22 ou 30 % du montant des travaux.