Régime réel ou micro-foncier : Que choisir ?
Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier locatif, il est essentiel de considérer l'impact fiscal de cet investissement sur votre situation financière. En effet, les revenus générés par la location de votre bien sont soumis à l'impôt sur le revenu, et il existe différents régimes fiscaux pour déclarer ces revenus : le régime réel et le micro-foncier. Chacun de ces régimes présente des avantages et des inconvénients, et il est important de bien les comprendre pour optimiser sa fiscalité et tirer le meilleur parti de son investissement immobilier.
Qu’est-ce que le régime réel ?
Le régime réel est un régime fiscal applicable aux revenus fonciers issus de la location de biens immobiliers non meublés. Il permet de déduire de vos revenus fonciers l'ensemble des charges et des dépenses engagées pour l'acquisition, la gestion et l'entretien de votre bien immobilier. Les dépenses déductibles incluent, entre autres :
Les intérêts d'emprunt ;
Les travaux de réparation et d'amélioration ;
Les frais de gestion locative ;
Les primes d'assurance ;
La taxe foncière.
Le résultat foncier, obtenu après déduction de ces charges, est ajouté à vos autres revenus et soumis à l'impôt sur le revenu dans votre tranche marginale d'imposition.
Le régime réel s'applique par défaut aux revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an. Cependant, si vos revenus fonciers sont inférieurs à cette limite, vous pouvez volontairement choisir le régime réel si vous estimez que cela est plus avantageux pour votre situation fiscale. Une fois que vous avez opté pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant une période de 3 ans, renouvelable tacitement.
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?
Régime fiscal simplifié, le régime micro-foncier est destiné aux propriétaires de biens immobiliers non meublés dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers, censé couvrir l'ensemble des charges et des dépenses liées à la gestion et l'entretien du bien immobilier. Le montant imposable est donc calculé en retranchant cet abattement des revenus fonciers bruts. Ce montant est ensuite ajouté à vos autres revenus et soumis à l'impôt sur le revenu dans votre tranche marginale d'imposition.
Pour bénéficier du régime micro-foncier, vous devez remplir les conditions suivantes :
Posséder un ou plusieurs biens immobiliers non meublés générant des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 € ;
Ne pas avoir opté pour le régime réel au cours des 3 dernières années.
Il est important de noter que si vous possédez plusieurs biens immobiliers, vous ne pouvez pas choisir un régime fiscal différent pour chacun d'entre eux. Le choix du régime fiscal s'applique à l'ensemble de vos biens immobiliers non meublés.
Quels sont les avantages du régime réel ?
L'un des principaux avantages du régime réel est la possibilité de déduire l'ensemble des charges et des dépenses engagées pour l'acquisition, la gestion et l'entretien de votre bien immobilier. Cela peut s'avérer particulièrement intéressant si vous avez réalisé des travaux importants ou si vous supportez des charges élevées, comme des intérêts d'emprunt ou des frais de gestion locative. En déduisant ces dépenses, vous réduisez votre revenu foncier imposable et, par conséquent, l'impôt à payer sur ces revenus.
Dans le cas d'un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) soumis au régime réel, vous pouvez également déduire l'amortissement de votre bien immobilier et de certains équipements (mobilier, électroménager, etc.) de vos revenus locatifs. L'amortissement correspond à la perte de valeur du bien et des équipements au fil du temps, et permet de réduire davantage votre revenu imposable.
Sous le régime réel, vous pouvez déduire les déficits fonciers (charges et dépenses supérieures aux revenus fonciers) de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Le déficit foncier restant est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cela peut être avantageux si vous souhaitez réduire votre imposition sur plusieurs années et mieux répartir la charge fiscale dans le temps.
Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée de toutes les charges et dépenses liées à la gestion et l'entretien de votre bien immobilier. Il suffit de déclarer vos revenus fonciers bruts, et l'abattement forfaitaire de 30% est automatiquement appliqué. Cette simplicité de gestion peut convenir aux investisseurs qui souhaitent minimiser les contraintes administratives liées à la déclaration de leurs revenus fonciers.
L’abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers permet de réduire le montant imposable. Cet abattement est censé couvrir l'ensemble des charges et des dépenses liées à la gestion et l'entretien du bien immobilier. Le régime micro-foncier peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs débutants ou ceux ayant un patrimoine immobilier locatif de taille modeste.
Quels sont les éléments à prendre en compte pour choisir entre le régime réel et micro-foncier ?
Le montant de vos revenus fonciers peut influencer votre choix de régime fiscal. Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, vous serez automatiquement soumis au régime réel. En revanche, si vos revenus fonciers sont inférieurs à cette limite, vous pouvez choisir entre le régime réel et le micro-foncier en fonction de vos charges et de votre situation fiscale.
Si vos charges réelles et les dépenses liées à la gestion et l'entretien de votre bien immobilier sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers, il est probable que le régime réel soit plus avantageux pour vous.
Votre situation fiscale personnelle peut également influencer le choix du régime fiscal le plus adapté. Par exemple, si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée, il peut être plus intéressant d'opter pour le régime réel afin de déduire les charges et les dépenses de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre imposition. En revanche, si vous êtes dans une tranche d'imposition faible, le micro-foncier peut être suffisant pour limiter l'impact fiscal de vos revenus fonciers.
Vos objectifs d'investissement peuvent également influencer votre choix de régime fiscal. Si vous cherchez à minimiser les contraintes administratives liées à la gestion de votre bien immobilier, le micro-foncier peut être une option intéressante. Néanmoins, si vous souhaitez maximiser la rentabilité de votre investissement et optimiser votre fiscalité sur le long terme, le régime réel peut être plus adapté, notamment si vous envisagez de réaliser des travaux importants ou si vous avez des charges élevées.
