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Location meublée : quelle fiscalité ?

La location meublée présente de nombreuses spécificités, et la fiscalité ne fait pas exception. En effet, contrairement à la location vide, les loyers sont considérés comme des revenus commerciaux et non des revenus fonciers. Ils doivent donc être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Voici tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité d’une location meublée : quel statut choisir, quels sont les différents régimes d’imposition ou encore comment réaliser la déclaration fiscale.

Quels sont les régimes d’imposition en location meublée ?

Quand on loue un logement meublé, 2 régimes d’imposition existent : le réel et le micro-BIC. Ces derniers déterminent la manière dont vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt. Voici tout ce qu’il y a à savoir sur ces deux régimes.

Le régime micro-BIC

Le micro-BIC constitue le régime d’imposition « par défaut ». Il vous permet d’appliquer un abattement égal à 50 % de vos recettes brutes (charges comprises). Seul le reste est donc soumis à l’impôt. L’abattement peut même atteindre 71 % pour les meublés de tourisme classés. Ce régime a l’avantage d’être simple, puisqu’il ne nécessite pas de déduire des charges spécifiques. Il peut également être avantageux si vous avez peu de frais.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux loueurs – qu’ils soient professionnels ou non - dont les revenus locatifs ne dépassent pas encore 72 600 € par an. Ainsi, dès que vous commencerez à louer votre logement, ce régime vous sera attribué. Pour autant, vous aurez la possibilité de changer de régime si vous le souhaitez, sans avoir besoin de dépasser le seuil des 72 600 € par an.

Le régime réel simplifié

Le régime réel permet, comme son nom l’indique, de déduire l’ensemble de vos dépenses réelles de l’assiette imposable. Parmi les frais que vous pouvez déduire, on peut notamment citer : 

  • Les frais d'établissement (frais de notaire, constitution d'une société, etc.) ; 

  • Les frais de maintenance, de réparation et de travaux

  • Les impôts locaux et la taxe foncière ; 

  • Les frais d'assurances et de gestion ; 

  • Les intérêts d'emprunt de votre crédit immobilier ; 

  • L'amortissement du mobilier ;

  • Les charges de copropriété ; 

  • Les frais de procédure en cas de litige.

Le régime réel s’applique à tous les loueurs en meublé dont les revenus locatifs sont plus élevés que 72 600 € par an. Néanmoins, comme nous l’avons vu, opter pour ce régime si vous le jugez intéressant reste possible. Ce sera naturellement le cas si vous êtes amené(e) à payer de nombreux frais pour votre location, et que leur montant dépasse les 50 % de vos recettes brutes.

LMP ou LMNP : quelle différence pour la fiscalité ?

Lorsqu’on loue un logement meublé, il est possible de choisir entre 2 statuts : celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et celui de LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel). Voici les principales différences entre ces deux statuts.

La fiscalité du statut de LMNP 

Le statut de loueur en meublé non-professionnel se distingue du loueur en meublé professionnel sur la question des éventuels déficits. En étant loueur non professionnel, les déficits sont déduits des revenus locatifs. Ils peuvent être reportés pendant 10 ans. Les biens possédés en LMNP sont soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), car faisant partie du patrimoine personnel.

En ayant choisi le statut de LMNP, vous serez imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR). Ainsi, vos recettes locatives s'ajouteront à vos autres revenus. Vous pouvez consulter le barème officiel de l'impôt sur le revenu en cliquant ici. La déclaration fiscale dépend du régime choisi : 

  • Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, le montant brut des recettes doit être déclaré sur le formulaire n°2042 C PRO ;

  • Si vous avez opté pour le régime réel, le montant des recettes doit être déclaré sur la déclaration n°2031-SD pour le reporter sur le formulaire n°2042 C PRO.

La fiscalité du statut de LMP 

Le statut de loueur en meublé professionnel est particulièrement intéressant en ce qui concerne les déficits. En effet, ces derniers sont déductibles du revenu global. Aussi, ils sont reportables pendant 6 ans. Les biens possédés en LMP ne rentrent pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, car ils font partie du patrimoine professionnel.

Si vous avez choisi le statut de loueur en meublé professionnel et que vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés, vous devrez déclarer vos revenus de location sur le formulaire n°2065-SD. Si vous avez opté pour l’impôt sur le revenu, le montant de vos recettes devra être stipulé sur la déclaration n°2031-SD puis reporté sur le formulaire n°2042 C PRO.

Quel que soit le statut choisi, les recettes doivent donc toujours être déclarées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).