Premier investissement locatif
Un premier investissement locatif est source d’exaltation, mais aussi source de stress. Il y a de nombreuses démarches à effectuer et ce n’est pas toujours simple de s’y retrouver ! Il faut préparer cet investissement à l’avance en élaborant un bilan patrimonial. Il faut choisir avec soin le bien immobilier, pour que l’opération s’avère la plus rentable possible. Par ailleurs, vous devez opter pour le statut le plus avantageux pour vous. Le choix du locataire fait aussi partie des étapes importantes ! Voici un récapitulatif de tout ce qu’il faut savoir pour bien investir.
- 1 - Quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer ?
- 2 - Comment choisir le bien immobilier ?
- 3 - Quel financement pour un investissement locatif ?
- 4 - Location vide ou location meublée ?
- 5 - Comment choisir son locataire ?
- 6 - Comment fixer le montant du loyer ?
Quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer ?
Vous devez rester patient et ne pas vous laisser avoir par le premier coup de cœur. Votre projet immobilier doit bien être préparé à l’avance, vous devez calculer sa rentabilité, connaître votre capacité d’endettement, etc. En immobilier, il ne faut rien improviser : vous risqueriez de vous retrouver face à d’importants problèmes, comme un loyer à revoir à la baisse ou à la difficulté de trouver des locataires.
Vous devez donc vous informer sur tout ce qui concerne cet investissement locatif que vous vous apprêtez à réaliser. Comment fixer le loyer ? Comment obtenir un financement ? Location vide ou location meublée ? Comment effectuer la gestion locative ?
Comment choisir le bien immobilier ?
L’emplacement de votre bien immobilier est très important. Il doit attirer les locataires ! Pour cela, posez-vous les bonnes questions : si vous habitiez vous-même dans ce logement, où aimeriez-vous qu’il se trouve ? Si vous comptez louer à une famille, choisissez un bien immobilier situé dans un quartier tranquille, avec une grande surface habitable, à proximité d’une école. Si vous ciblez plutôt un étudiant, optez pour un petit appartement, idéalement placé à côté des universités et des transports en commun. Quant aux retraités, ils recherchent généralement des biens situés à proximité de tous les services de proximité nécessaires (commerces, infrastructures de santé, etc.)
Avant d’acheter un bien immobilier dans l’ancien, renseignez-vous sur le prix des éventuels travaux.
Quel financement pour un investissement locatif ?
Rédiger un plan de financement est très important avant de se lancer dans l’immobilier locatif. C’est même indispensable pour être le plus rentable possible. Vous devez savoir exactement comment vous allez pouvoir financer cette transaction. Il faut savoir que les établissements prêteurs demandent généralement aux investisseurs un apport correspondant à 10 % du prix du bien. Cet apport permet de financer les frais de notaire et les divers frais d’agence. Par ailleurs, le taux d’endettement maximum est de 35 % (dans de rares cas, il peut aller au-delà de ce seuil, notamment lorsque le reste à vivre est très élevé).
N'hésitez pas à utiliser des simulateurs de crédit immobilier en ligne.
Location vide ou location meublée ?
C’est une question très importante, que se posent toutes les personnes souhaitant investir dans un bien à louer. Il faut savoir que la location meublée bénéficie d’une fiscalité particulièrement avantageuse pour le loueur, mais aussi plus difficile à gérer que la location vide. De son côté, cette dernière garantit à l’investisseur une plus grande stabilité.
La location vide nécessite la signature d’un bail de trois ans. Vous dépendez du régime microfoncier si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros, et du régime réel s’ils sont supérieurs à cette somme.
Si vous optez pour de la location meublée, le bail aura une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et vos loyers seront imposés dans la catégorie des BIC.
Comment choisir son locataire ?
Pour trouver un locataire, vous pouvez passer une annonce sur les réseaux spécialisés. Une fois que vous aurez reçu plusieurs dossiers, vous devrez donc les comparer pour les départager. Pour cela, il faudra tenir compte des revenus de chaque foyer. Pour vous assurer le maximum de sécurité quant au paiement des loyers, les locataires doivent avoir des revenus correspondant à au moins trois fois le montant des loyers.
Il est important de choisir un locataire fiable, qui possède un emploi stable.
Bon à savoir, c’est le propriétaire qui paie toutes les charges concernant la possession du logement, comme la taxe foncière. En revanche, c’est le locataire qui assume l’ensemble des charges récupérables.
Comment fixer le montant du loyer ?
Pour fixer le montant du loyer, vous devez vous baser sur les prix du marché. Si le loyer que vous demandez est trop élevé, vous ne trouverez pas de locataire. S’il est très faible au contraire, vous n’atteindrez pas la rentabilité maximum.
C’est à vous de fixer le montant de votre loyer, et vous pouvez le faire librement dans la majorité des situations.
Attention, il faut savoir que certaines villes ont mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. C’est le cas de Paris par exemple, mais aussi de Lille, de Lyon et de Villeurbanne.