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Exonération lors de la vente de la résidence secondaire

Réaliser une plus-value est le principal objectif de tous ceux qui réalisent un investissement immobilier. La plus-value désigne la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Lorsque cette plus-value concerne une résidence secondaire, elle est imposable dans la plupart des cas. Cependant, dans certaines circonstances, il est possible de bénéficier d’une exonération lors de la vente de la résidence secondaire. Découvrez comment faire !

Le réemploi du prix de cession

Tout d’abord, il faut savoir que le bien immobilier doit absolument se trouver sur le territoire français. Sinon, vous ne pourrez pas profiter de l’exonération. Par ailleurs, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence secondaire peut être exonérée si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans (que ce soit directement ou par personne interposée). Il faut aussi que vous utilisiez le prix de vente de votre bien immobilier pour acheter une résidence principale, et rembourser le prêt relais.


Attention, si vous réemployez seulement partiellement la somme obtenue, l’exonération de plus-value sera proportionnelle à la quantité d’argent utilisée pour l’achat du bien immobilier.

Bon à savoir : même si l’emprunt du bien immobilier en vente n’est pas totalement remboursé, l’exonération peut s’appliquer.


Par ailleurs, si le prix du bien immobilier en vente ne dépasse pas le plafond de 15 000 euros, vous bénéficierez d’une exonération totale sur la plus-value.

Le bien immobilier est détenu depuis plus de 30 ans

Si cela fait 30 ans que vous êtes propriétaire du bien immobilier que vous souhaitez vendre, vous pouvez être totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value. D’autres part, si vous en êtes propriétaire depuis 22 ans révolus, le bien sera exonéré de l’impôt sur le revenu. En revanche, vous serez tout de même redevable de celui sur les prélèvements sociaux.


Pour en savoir plus et comprendre les mécanismes de calcul, vous pouvez lire la notice du formulaire n°2048-IMM. Les notaires l’utilisent pour déclarer les plus-values qui sont réalisées au moment de la cession d’immeubles ou de droits immobiliers.

Le bien immobilier est vendu par une personne handicapée ou retraitée

Si vous êtes retraité et que vous vendez une résidence secondaire, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value si vous répondez aux deux conditions suivantes :


  • L’avant-dernière année précédant la vente (donc 2020 pour 2022 par exemple), vous n’étiez pas passible de l’impôt sur la fortune ;

  • Votre revenu fiscal de référence ne dépassait pas le seuil indiqué dans l’article 147 du Code Général des Impôts.


De la même façon, les personnes détendant la carte d’invalidité et répondant aux mêmes conditions bénéficient aussi de l’exonération de plus-value. La carte d’invalidité doit concerner des invalidités de deuxième et troisième catégorie, comme indiqué à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale). Ce sont des personnes qui n’ont absolument pas la possibilité d’exercer une profession et qui ont besoin de l’aide de quelqu’un au quotidien.

Tout savoir sur l’exonération de plus-value

Il faut savoir que l’exonération de plus-value dont vous pouvez bénéficier sur votre résidence secondaire ne concerne pas les autres biens. Les locaux commerciaux, les locaux professionnels ou encore les terrains à bâtir ne peuvent donc pas en profiter. Par contre, l’exonération s’applique aux dépendances de la résidence secondaire qui est vendue. Par exemple, si le bien est livré avec sa place de parking, celle-ci est aussi exonérée de plus-value.


Il faut aussi savoir que l’exonération de plus-value est facultative. Elle ne s’applique pas toute seule et c’est au vendeur de la demander s’il veut en bénéficier lors de la vente de sa résidence secondaire. Bon à savoir : c’est le jour de la vente qu’il doit indiquer au notaire le montant qu’il souhaite utiliser pour acheter sa résidence principale.


Enfin, il ne faut pas oublier que l’exonération de plus-value ne peut être accordée qu’une fois. Par ailleurs, celle-ci concerne les biens immobiliers anciens comme les programmes immobiliers neufs.

Comment obtenir une plus-value sur la résidence secondaire ?

Pour réaliser une belle plus-value lors de la vente de votre résidence secondaire, vous devez lui faire prendre de la valeur. Pour cela, vous pouvez réaliser des travaux par exemple, pour la rénover ou la rendre plus agréable : aménager un garage, créer une nouvelle chambre, poser des baies vitrées pour ajouter de la luminosité dans la pièce de vie…


Toutefois, pour diminuer le montant de la plus-value et payer moins d’impôt dessus (si vous n’êtes pas exonéré), vous pouvez prendre en compte le montant des travaux, en conservant bien toutes les factures assujetties à la TVA. Si vous n’avez plus les factures, le montant des travaux sera établi de manière forfaitaire : 15 % du prix du bien immobilier si vous en êtes propriétaire depuis plus de cinq ans.