Exonération lors de la vente de la résidence secondaire
Réaliser une plus-value est le principal objectif de tous ceux qui réalisent un investissement immobilier. La plus-value désigne la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Lorsque cette plus-value concerne une résidence secondaire, elle est imposable dans la plupart des cas. Cependant, dans certaines circonstances, il est possible de bénéficier d’une exonération lors de la vente de la résidence secondaire. Découvrez comment faire !
Sommaire
- Qu’est-ce qu’une plus-value sur une résidence secondaire ?
- Cas d’exonération de la plus-value sur une résidence secondaire
- Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
- Quels types de résidences secondaires sont concernés par l’exonération de plus-value ?
- Comment obtenir une plus-value sur la résidence secondaire ?
Qu’est-ce qu’une plus-value sur une résidence secondaire ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente immobilière d’un bien, calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Pour une résidence secondaire, cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf exceptions légales. Les plus-values immobilières sur les résidences secondaires ne bénéficient pas des mêmes exonérations que celles sur les résidences principales.
Taux d’imposition
Le taux d’imposition sur la plus-value d’une résidence secondaire inclut un prélèvement de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, portant la charge fiscale totale à 36,2 %. Cependant, des exonérations peuvent s’appliquer, notamment pour les personnes âgées ou handicapées répondant à des critères spécifiques. Ces exonérations dépendent de conditions telles que la non-imposition sur la fortune l’année précédant la vente et un revenu fiscal de référence sous un certain seuil, définis par la législation en vigueur.
Les frais de travaux et les dépenses de construction peuvent être inclus dans le calcul du prix d’acquisition pour réduire la plus-value imposable. Il est crucial de conserver toutes les factures et documents justificatifs de ces dépenses. Si les factures ne sont pas disponibles, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être appliqué pour les biens détenus depuis plus de cinq ans. Cela permet de majorer le prix d'acquisition et de diminuer la charge fiscale sur la plus-value réalisée.
Déclaration et calcul
La déclaration et le calcul de la plus-value doivent être réalisés lors de la cession du logement, conformément aux lois en vigueur en France. Il est important de considérer les conditions d’exonération et le remploi du prix.
Cas d’exonération de la plus-value sur une résidence secondaire
La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire peut bénéficier d'une exonération totale ou partielle dans certains cas spécifiques.
Le réemploi du prix de cession
Tout d’abord, il faut savoir que le bien immobilier doit absolument se trouver sur le territoire français. Sinon, vous ne pourrez pas profiter de l’exonération. Par ailleurs, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence secondaire peut être exonérée si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 années (que ce soit directement ou par personne interposée). Il faut aussi que vous utilisiez le prix de vente de votre bien immobilier pour acheter une résidence principale, et rembourser le prêt relais.
Attention, si vous réemployez seulement partiellement la somme obtenue, l’exonération de plus-value sera proportionnelle à la quantité d’argent utilisée pour l’achat du bien immobilier.
Bon à savoir : même si l’emprunt du bien immobilier en vente n’est pas totalement remboursé, l’exonération peut s’appliquer.
Par ailleurs, si le prix du bien immobilier en vente ne dépasse pas le plafond de 15 000 euros, vous bénéficierez d’une exonération totale sur la plus-value.
Le bien immobilier est détenu depuis plus de 30 ans
Si cela fait 30 ans que vous êtes propriétaire du bien immobilier que vous souhaitez vendre, vous pouvez être totalement exonéré de l’impôt sur les prélèvements sociaux. D’autres part, si vous en êtes propriétaire depuis 22 ans révolus, le bien sera exonéré de l’impôt sur le revenu. En revanche, vous serez tout de même redevable de celui sur les prélèvements sociaux.
Pour en savoir plus et comprendre les mécanismes de calcul, vous pouvez lire la notice du formulaire n°2048-IMM. Les notaires l’utilisent pour déclarer les plus-values qui sont réalisées au moment de la cession d’immeubles ou de droits immobiliers.
Durée de détention | Abattement sur l’impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans | 0% | 0% |
Entre 6 et 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
22ème année | 4% | 1,60% |
Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9% par an |
Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Le bien immobilier est vendu par une personne handicapée ou retraitée
Si vous êtes retraité et que vous vendez une résidence secondaire, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value si vous répondez aux deux conditions suivantes :
L’avant-dernière année précédant la vente (donc 2022 pour 2024 par exemple), vous n’étiez pas passible de l’impôt sur la fortune ;
Votre revenu fiscal de référence ne dépassait pas le seuil indiqué dans l’article 147 du Code Général des Impôts.
De la même façon, les personnes détendant la carte d’invalidité et répondant aux mêmes conditions bénéficient aussi de l’exonération de plus-value. La carte d’invalidité doit concerner des invalidités de deuxième et troisième catégorie, comme indiqué à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale). Ce sont des personnes qui n’ont absolument pas la possibilité d’exercer une profession et qui ont besoin de l’aide de quelqu’un au quotidien.
Le bien est cédé à un organisme en charge du logement social
Une autre possibilité d'exonération s'applique lorsqu'un bien est cédé à un organisme public ou privé chargé de la construction de logements sociaux. Cette exonération totale s'applique sans condition de durée de détention du bien, mais le vendeur doit être résident fiscal en France pour en bénéficier.
Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
La plus-value brute est calculée en soustrayant le prix d'achat (majoré des frais éventuels) du prix de vente (minoré des frais éventuels).
Le prix d'achat inclut le coût initial du bien ainsi que les frais d'acquisition, comme les frais de notaire. Au prix de vente, il est possible de déduire certains frais, comme les frais de vente ou les dépenses engagées pour des travaux, à condition qu'ils aient été réalisés par une entreprise et puissent être justifiés. Si ces factures ne sont pas disponibles, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué pour les biens détenus depuis plus de cinq ans.
La plus-value est ensuite soumise à l'impôt, avec un abattement progressif selon la durée de détention du bien, au-delà de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d’achat
Calcul des abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements pour durée de détention :
Plus-value imposable = Plus-value brute - Abattements pour durée de détention
Imposition de la plus-value
La plus-value imposable est soumise :
À l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
Exemple de calcul
Prix de vente : 300 000 €
Prix d'achat : 200 000 €
Frais de notaire : 15 000 €
Travaux : 30 000 €
Prix d'achat total : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €
Plus-value brute : 300 000 - 245 000 = 55 000 €
Abattement pour durée de détention :
Supposons une détention de 10 ans : 6 x 6 % = 36 % (pour IR) et 6 x 1,65 % = 9,9 % (pour prélèvements sociaux)
Abattement pour IR : 55 000 x 36 % = 19 800 €
Abattement pour prélèvements sociaux : 55 000 x 9,9 % = 5 445 €
Plus-value imposable : 55 000 - 19 800 (IR) - 5 445 (prélèvements sociaux) = 29 755 €
Impôt sur le revenu : 29 755 x 19 % = 5 653 €
Prélèvements sociaux : 29 755 x 17,2 % = 5 118 €
La plus-value nette après impôts et prélèvements serait de 55 000 - 5 653 - 5 118 = 44 229 €.
Quels types de résidences secondaires sont concernés par l’exonération de plus-value ?
Il faut savoir que l’exonération de plus-value dont vous pouvez bénéficier sur votre résidence secondaire ne concerne pas les autres biens. Les locaux commerciaux, les locaux professionnels ou encore les terrains à bâtir ne peuvent donc pas en profiter. Par contre, l’exonération s’applique aux dépendances de la résidence secondaire qui est vendue. Par exemple, si le bien est livré avec sa place de parking, celle-ci est aussi exonérée de plus-value.
Il faut aussi savoir que l’exonération de plus-value est facultative. Elle ne s’applique pas toute seule et c’est au vendeur de la demander s’il veut en bénéficier lors de la vente de sa résidence secondaire. Bon à savoir : c’est le jour de la vente qu’il doit indiquer au notaire le montant qu’il souhaite utiliser pour acheter sa résidence principale.
Enfin, il ne faut pas oublier que l’exonération de plus-value ne peut être accordée qu’une fois. Par ailleurs, celle-ci concerne les biens immobiliers anciens comme les programmes immobiliers neufs.
Comment obtenir une plus-value sur la résidence secondaire ?
Pour réaliser une belle plus-value lors de la vente de votre résidence secondaire, vous devez lui faire prendre de la valeur. Pour cela, vous pouvez réaliser des travaux par exemple, pour la rénover ou la rendre plus agréable : aménager un garage, créer une nouvelle chambre, poser des baies vitrées pour ajouter de la luminosité dans la pièce de vie…
Toutefois, pour diminuer le montant de la plus-value et payer moins d’impôt dessus (si vous n’êtes pas exonéré), vous pouvez prendre en compte le montant des travaux, en conservant bien toutes les factures assujetties à la TVA. Si vous n’avez plus les factures, le montant des travaux sera établi de manière forfaitaire : 15 % du prix du bien immobilier si vous en êtes propriétaire depuis plus de cinq ans.
