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La fiscalité des résidences secondaires expliquée

Si vous avez pour projet d’acheter une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il est important de bien comprendre la fiscalité de ce type de bien. Logiquement, les impôts ne considèrent pas votre résidence secondaire comme votre résidence principale, puisque vous n’y habitez pas tout au long de l’année. De plus, il est possible de posséder plusieurs résidences secondaires, ce qui n’est pas le cas pour une résidence principale. Nous vous expliquons en détail comment fonctionne la fiscalité des résidences secondaires !

Maison secondaire et taxe d’habitation

Il faut savoir que la taxe d’habitation due pour une résidence secondaire est calculée selon la valeur locative du logement. Cette valeur locative, également appelée revenu cadastral, désigne la valeur de l’habitation comme elle a été estimée par l’administration fiscale. Elle est donc calculée en fonction des différentes particularités du logement, comme sa superficie, sa catégorie et son confort.


Le montant des impôts locaux (taxe d’habitation) est donc obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux de la taxe d’habitation. De plus, selon la commune dans laquelle vous habitez, il peut être mis en place une majoration de 1 à 15 %. D’ailleurs, depuis l’année 2015, certaines zones dans lesquelles l’accès au logement est très tendu appliquent une surtaxe de 20 %.


Dans certaines circonstances, il est cependant possible d’être exonéré de cette surtaxe d’habitation :


  • Si les propriétaires souhaitent habiter leur logement, mais qu’ils ne le peuvent pas (dans le cas d’expatriés par exemple) ;

  • Si la résidence secondaire est utilisée dans le cadre d’une activité professionnelle ;

  • Si les personnes qui vivent dans la résidence secondaire attendent un placement dans un établissement spécialisé ou dans une maison de retraite.

Résidence secondaire et plus-value immobilière

Si vous revendez votre résidence secondaire, vous réaliserez certainement une plus-value immobilière. En effet, les prix du marché ont peut-être augmenté dans votre quartier, depuis l’achat du bien immobilier (si c’est un secteur très touristique par exemple !) De plus, si vous avez effectué des travaux d’aménagement dans le logement, celui-ci a pris de la valeur. Il peut s’agir de travaux de rénovation, d’agrandissement, d’aménagement des combles, etc. Dans tous les cas, vous revendez donc votre résidence secondaire plus cher que vous ne l’avez acheté. Cela s’appelle une plus-value.


Pour connaître son montant, il suffit de soustraire le prix d’acquisition du bien immobilier au prix de cession.


Il faut savoir que les résidences secondaires sont concernées par la taxe sur la plus-value immobilière, ce qui n’est pas le cas des résidences principales. Cette taxe sur la plus-value s’applique d’ailleurs en toutes circonstances, quel que soit le moment où vous avez acheté le bien.

Résidence secondaire et impôt sur la plus-value

Vous prévoyez d’acheter une résidence secondaire ? Alors vous devez bien comprendre les différents mécanismes des taxes sur la plus-value. La plus-value réalisée sur une résidence secondaire est taxée à hauteur de 19 %. Elle est aussi soumise aux prélèvements sociaux à hauteur de 17, 2 %.


Attention : si vous réalisez une plus-value de plus de 50 000 euros en vendant votre résidence secondaire, vous êtes redevable d’une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 %.


Tous les contribuables peuvent bénéficier d’un abattement fixe de 1000 euros. Il faut déduire celui-ci du montant de la plus-value réalisée au moment de la vente de la résidence secondaire. Après la cinquième année de détention, on compte un abattement de 10 % par année.


Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour calculer gratuitement la taxe sur la plus-value de la résidence secondaire dans laquelle vous êtes redevable. Ce type d’outil est très intuitif, accessible à tous et donne un résultat en seulement quelques secondes.

Est-il possible de bénéficier d’une exonération de la plus-value ?

Oui, il est possible de bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value d’une résidence secondaire, dans certains cas. Par exemple, vous ne paierez pas la taxe si le prix de vente de la résidence secondaire est inférieur ou égal à 15 000 euros. Voici les autres situations dans lesquelles vous pouvez être exonéré :


  • Lorsque la résidence secondaire est vendue après quinze ans de détention ;

  • Lorsqu’elle est vendue afin de financer l’achat d’une résidence principale ;

  • Lorsqu’elle est vendue à un bailleur social ;

  • Lorsque le montant de la plus-value réalisée est inférieur ou égal à 1000 euros.


Si vous êtes titulaire d’une pension de retraite avec de faibles revenus, ou d’une carte d’invalidité, vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération.


Vous pouvez également profiter d’une exonération de la plus-value sur votre résidence secondaire en vous expatriant (cela dépend quand même de la convention fiscale entre la France et le pays en question). Cela signifie que si vous vendez votre bien immobilier en France alors que vous résidez dans un autre pays, vous échappez à la taxation sur les plus-values, puisque vous êtes désormais soumis à la fiscalité de votre pays d’accueil.