La fiscalité des résidences secondaires expliquée
Si vous avez pour projet d’acheter une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il est important de bien comprendre la fiscalité de ce type de bien. Logiquement, les impôts ne considèrent pas votre résidence secondaire comme votre résidence principale, puisque vous n’y habitez pas tout au long de l’année. De plus, il est possible de posséder plusieurs résidences secondaires, ce qui n’est pas le cas pour une résidence principale. Nous vous expliquons en détail comment fonctionne la fiscalité des résidences secondaires !
Sommaire
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
- Résidence secondaire et plus-value immobilière
- L’impôt sur la plus-value
- Résidence secondaire et les impôts
- L’exonération sur la plus-value d’une résidence secondaire
- La taxe sur les logements vacants
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire n'est pas exonérée de taxe d'habitation. Cette taxe dépend de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’une résidence secondaire, vous devez la payer. Il en est de même si vous êtes locataire à l’année de votre résidence secondaire.
Il faut savoir que la taxe d’habitation due pour une résidence secondaire est calculée selon la valeur locative du logement et de ses dépendances. Cette valeur locative, également appelée revenu cadastral, désigne la valeur de l’habitation comme elle a été estimée par l’administration fiscale. Elle est donc calculée en fonction des différentes particularités du logement, comme sa superficie, sa catégorie et son confort.
Le montant des impôts locaux (taxe d’habitation) est donc obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux de la taxe d’habitation. De plus, selon la commune dans laquelle vous habitez, il peut être mis en place une majoration. Il s’agit de communes de France Ruralités Revitalisation (ex- Zones d’Urbanisation Rurale) de plus de 50 000 habitants et ayant un déséquilibre entre l’offre et la demande ainsi que les communes disposant d’un nombre d’habitations élevé d’une destination autre que celle de résidence principale.
Le décret d’août 2023 a étendu la surtaxe sur la taxe d’habitation des résidences secondaires, touchant désormais près de 3600 communes, y compris des zones littorales, de montagne et rurale. Cette mesure, qui ne s'applique pas aux résidences principales, vise à lutter contre la pénurie de logements dans les zones dites "tendues". Les communes concernées peuvent désormais délibérer pour instituer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, avec un taux compris entre 5% et 60%.
Avec l’extension à de nouvelles communes, de nombreux propriétaires de résidences secondaires pourraient voir leurs impôts locaux augmenter considérablement. Il est essentiel pour ces propriétaires de vérifier les décisions fiscales locales et d’anticiper ces coûts dans leur budget.
Par l’arrêté du 19 juin 2024, l’application de cette surtaxe a été élargie à un plus grand nombre de communes, y compris certaines qui n’étaient pas précédemment concernées. Cet arrêté introduit également une flexibilité accrue pour les conseils municipaux, leur permettant d’adapter les taux de surtaxe en fonction des spécificités locales. Vérifier ici si votre commune est concernée par la surtaxe.
Dans certaines circonstances, il est cependant possible d’être exonéré de cette surtaxe d’habitation :
Si les propriétaires souhaitent habiter leur logement, mais qu’ils ne le peuvent pas (dans le cas d’expatriés par exemple) ;
Si les personnes qui vivent dans la résidence secondaire attendent un placement dans un établissement spécialisé, centre de soins de longue durée ou dans une maison de retraite.
Résidence secondaire et plus-value immobilière
Si vous revendez votre résidence secondaire, vous réaliserez certainement une plus-value immobilière. En effet, les prix du marché ont peut-être augmenté dans votre quartier, depuis l’achat du bien immobilier (si c’est un secteur très touristique par exemple). De plus, si vous avez effectué des travaux d’aménagement dans le logement, celui-ci a pris de la valeur. Il peut s’agir de travaux de rénovation, d’agrandissement, d’aménagement des combles, etc. Dans tous les cas, vous revendez donc votre résidence secondaire plus cher que vous ne l’avez acheté. Cela s’appelle une plus-value.
Pour connaître son montant, il suffit de soustraire le prix d’acquisition du bien immobilier au prix de cession.
Il faut savoir que les résidences secondaires sont concernées par la taxe sur la plus-value immobilière, ce qui n’est pas le cas des résidences principales et de leurs dépendances. Cette taxe sur la plus-value s’applique d’ailleurs en toutes circonstances, quel que soit le moment où vous avez acheté le bien.
L’impôt sur la plus-value
Vous prévoyez d’acheter une résidence secondaire ? Alors vous devez bien comprendre les différents mécanismes des taxes sur la plus-value. La plus-value réalisée sur une résidence secondaire est généralement taxée à hauteur de 36.2%, incluant 19 % d’impôt sur le revenu et 17.2% d’impôt sur les prélèvements sociaux.
Attention : depuis 2013, si vous réalisez une plus-value de plus de 50 000 euros en vendant votre résidence secondaire, vous êtes redevable d’une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 %.
Les modalités de calcul de la surtaxe sont les suivantes :
| Montant de la plus-value nette (PV : Plus value imposable) | Montant de la surtaxe |
Entre 50 000€ et 60 000€ | 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
Entre 60 000€ et 100 000€ | 2% PV |
Entre 100 000€ et 110 000€ | 3% PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
Entre 110 000€ et 150 000€ | 3% PV |
Entre 150 000€ et 160 000€ | 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
Entre 160 000€ et 200 000€ | 4% PV |
Entre 200 000€ et 210 000€ | 5% PV – (200 000 – PV) x 20/100 |
Entre 210 000€ et 250 000€ | 5% PV |
Entre 250 000€ et 260 000€ | 6% PV – (250 000 – PV) x 25/100 |
Plus de 260 000€ | 6% PV |
La plus-value est néanmoins corrigée par un abattement après la cinquième année de détention. Les modalités de calcul de l’abattement pour une durée de détention varient en fonction de la plus-value imposable.
Durée de détention | Abattement sur l’impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans | 0% | 0% |
Entre 6 et 21 ans | 6% par an | 1,65% |
22ème année | 4% | 1,60% |
Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9% par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Le bien immobilier est exonéré d’impôt sur le revenu au terme d’un délai de détention de 22 ans.
Au terme d’un délai de détention de 30 ans, la résidence secondaire est également exonérée de prélèvements sociaux.
Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour calculer gratuitement la taxe sur la plus-value de la résidence secondaire dans laquelle vous êtes redevable. Ce type d’outil est très intuitif, accessible à tous et donne un résultat en seulement quelques secondes.
Résidence secondaire et les impôts
Posséder une résidence secondaire implique le paiement de diverses taxes supplémentaires par rapport à une résidence principale. La taxe foncière est due annuellement et calculée en fonction de la valeur locative cadastrale de la propriété, déterminée par le code général des impôts. Elle peut varier selon la commune où se situe le bien, notamment si celui-ci est en zone tendue ou en zone d'urbanisation.
En plus de la taxe foncière, les propriétaires de résidences secondaires doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, bien que cette dernière ait été progressivement supprimée pour les résidences principales. La taxe d’habitation est également calculée en fonction de la valeur locative cadastrale et peut être majorée selon les décisions des collectivités locales.
Pour les biens immobiliers mis en location comme les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme, les revenus générés peuvent influencer le taux d’imposition applicable. Les propriétaires doivent gérer leurs obligations fiscales en consultant les avis de taxe et les avis d'imposition disponibles dans leur espace particulier sur le site des impôts.
Enfin, pour optimiser la gestion fiscale de leur résidence secondaire, les propriétaires peuvent utiliser des outils en ligne pour gérer mes biens et vérifier les limites de paiement et autres obligations fiscales.
L’exonération sur la plus-value d’une résidence secondaire
Il est possible de bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value d’une résidence secondaire, dans certains cas. Par exemple, vous ne paierez pas la taxe si le prix de vente de la résidence secondaire est inférieur ou égal à 15 000 euros. Voici les autres situations dans lesquelles vous pouvez être exonéré :
Lorsque la résidence secondaire est vendue après trente ans de détention ;
Lorsqu’elle est vendue afin de financer l’achat d’une résidence principale ;
Lorsqu’elle est vendue à un bailleur social.
Si vous êtes titulaire d’une pension de retraite avec de faibles revenus, ou d’une carte d’invalidité, vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération.
Vous pouvez également profiter d’une exonération de la plus-value sur votre résidence secondaire en vous expatriant (cela dépend quand même de la convention fiscale entre la France et le pays en question). Cela signifie que si vous vendez votre bien immobilier en France alors que vous résidez dans un autre pays, vous échappez à la taxation sur les plus-values, puisque vous êtes désormais soumis à la fiscalité de votre pays d’accueil.
La taxe sur les logements vacants
Si votre résidence secondaire reste vacante une grande partie de l’année, vous pourriez être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe s’applique aux logements non meublés et inoccupés depuis plus d’un an, situés dans des zones géographiques où l’accès au logement est difficile, telles que les zones tendues. Le montant de la TLV est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du logement, majorée d’un certain pourcentage, et est perçue au profit des collectivités locales.
La taxe sur les logements vacants varie selon la durée de vacance du logement :
17 % la première année où le logement est imposable,
34 % les années suivantes.
Cependant, il existe des exceptions permettant d’être exonéré de taxe. Par exemple, si le logement est en cours de vente, de rénovation, ou si vous pouvez prouver qu’il est inhabitable. Ces données doivent être prises en compte par le service des impôts pour déterminer l’éligibilité à l’exonération.
Les propriétaires peuvent consulter leur avis de taxe dans leur espace particulier sur le site des impôts et faire une demande d’exonération en fournissant les justificatifs nécessaires.
Vérifiez ici si votre résidence est soumise à la taxe sur les logements vacants.
