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Investir en rez-de-chaussée ou queue de programme

En immobilier neuf, les queues de programme sont les lots qui ont du mal à partir. Le plus souvent, il s’agit de rez-de-chaussée orientés au nord. Étant donné que ces logements se vendent plus difficilement que les autres, le promoteur peut être amené à faire une offre spéciale en les proposant au rabais. 

Alors, est-il intéressant d’investir dans les queues de programme ? Quelles sont les spécificités et les atouts de ces logements, souvent au rez-de-chaussée ? Ce guide répondra à vos questions sur les R.D.C et les queues de programme en immobilier neuf.  

Queues de programme en immobilier neuf : qu’est-ce que c’est ?

Les queues de programme sont les lots qui tardent à être vendus. Très général, ce terme n’a pas de définition précise. Néanmoins, il s’applique généralement pour les logements qui n’ont pas encore trouvé preneur à moins de 6 mois de la livraison. Dans la majorité des cas, les queues de programme sont les lots qui ne sont pas aussi bien situés que les autres. C’est notamment le cas des rez-de-chaussée situés près de la sortie d’un parking ou orientés vers le nord (et ayant ainsi une luminosité réduite).


Cependant, les queues de programme ne sont pas forcément les logements les moins bien situés. Au contraire, il peut parfaitement s’agir des meilleurs lots, qui se sont vendus parmi les premiers. Cela se produit lorsque l’acquéreur n’a pas pu obtenir le crédit immobilier dont il avait besoin pour la transaction ; le lot est donc redevenu disponible quelques mois plus tard. Malgré tout, ces logements restent très recherchés. De ce fait, ils seront rarement vendus au rabais, à l’inverse des rez-de-chaussée.

Quelles sont les particularités des rez-de-chaussée en immobilier neuf ?

Que ce soit en immobilier neuf ou ancien, le rez-de-chaussée présente certaines caractéristiques : 

  • Des charges moins élevées, puisque la maintenance de l’ascenseur ne vous concerne pas ; 

  • Un logement plus accessible, et donc apprécié des PMR et des personnes âgées ; 

  • Un accès direct aux espaces extérieurs (cour, jardin, promenade, etc.) ; 

  • Une vue et une luminosité plus faibles qu’aux étages supérieurs ;

  • Parfois davantage de nuisances sonores.

Quels sont les avantages du rez-de-chaussée pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans un rez-de-chaussée en queue de programme présente de multiples atouts : la rentabilité, la forte demande locative ou encore la bonne compatibilité avec la loi Pinel. Plus en détail, voici les principaux avantages à investir dans ce type de bien.

Un rendement locatif très intéressant 

Pour commencer, investir dans un bien neuf en queue de programme permet d’obtenir un rendement locatif optimal. Et pour cause, bon nombre de ces logements sont vendus au rabais, par le biais d’une offre spéciale. Or, ces biens étant neufs et de qualité, ils pourront générer un loyer considérable en dépit de leurs inconvénients. En matière de ratio rendement-sécurité, les opportunités sont donc au rendez-vous. 


Bien entendu, cela implique que le logement fasse partie d’un programme attractif : architecture recherchée, bonnes prestations, emplacement intéressant, services à proximité, marché locatif suffisamment tendu, etc. Edouard Denis propose un large choix de programmes immobiliers neufs, et ce dans toute la France. Pour les investisseurs, les possibilités sont donc très nombreuses.

Une demande locative élevée si l’emplacement est bon

Une grande partie des acheteurs de logements neufs souhaitent y habiter personnellement, et non y investir. De ce fait, ils recherchent souvent un logement avec une vue, une bonne exposition et idéalement un espace extérieur. C’est la raison pour laquelle les rez-de-chaussée sont plus souvent boudés. 

Mais contrairement à ce que l’on pourrait penser, ces queues de programme ne sont pas forcément difficiles à louer. C’est encore plus vrai si le programme en lui-même est attrayant. En effet, sur le parc locatif, il existe de nombreuses personnes pouvant être intéressées par un rez-de-chaussée, comme : 

  • Les couples avec des enfants en bas âge ; 

  • Les personnes à mobilité réduite (PMR) ; 

  • Les locataires ayant des animaux de compagnie.

Queue de programme et loi Pinel : un joli coup à jouer 

Vous l’aurez compris : investir dans un rez-de-chaussée en queue de programme permet d’acquérir un bien de qualité pour un prix attractif. Et cet avantage peut se révéler encore plus intéressant si vous souhaitez défiscaliser. En effet, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction fiscale pouvant atteindre 21 % du coût d’achat du logement neuf, à condition de le louer pendant une certaine période.

Toutefois, la loi Pinel impose des plafonds de loyer au m². Ils sont définis chaque année en fonction de la zone où se situe le bien. En optant pour un tel montage, il est donc intéressant d’investir dans un logement avec quelques défauts, puisque le loyer sera plafonné. Dans le même contexte, choisir le lot le plus attractif pourrait se révéler contreproductif.