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Exonération lors de la vente de la résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value réalisée sera exonérée de toute taxation. Peu importe la façon dont vous comptez utiliser l’argent obtenu lors de la vente ! Il suffit de pouvoir prouver, en cas de contrôle, qu’il s’agit bien de votre résidence principale. Comment cela fonctionne-t-il exactement ? Vous ne devez pas juste déclarer le logement en tant que résidence principale, il faut vraiment y habiter. Par ailleurs, dans certaines circonstances, il faut répondre à d’autres critères pour pouvoir bénéficier de l’exonération au titre des plus-values (dans le cas de la vente d’un bien en construction par exemple).

Comment définir une résidence principale ?

Pour les services de l’État, une résidence principale est le lieu dans lequel vous habitez et percevez des revenus au 31 décembre. Dans le cas où vous possédez plusieurs biens, la résidence principale correspond au lieu de vie habituel. Il s’agit de l’endroit où sont centralisés les intérêts professionnels comme matériels d’un foyer. Il est impossible d’avoir deux résidences principales. 


Si vous possédez deux biens immobiliers, vous devez ainsi bien réfléchir pour savoir lequel vous déclarez comme résidence principale :  tout changement de lieu d’habitation doit être déclaré aux différents services de l’État pour être pris en compte dans le calcul des diverses impositions. Quelquefois, il sera nécessaire de justifier de l’utilisation réelle d’un bien immobilier (pour profiter de l’exonération de la taxe de la plus-value ou pour prouver que les avantages fiscaux qui vous ont été octroyés sont valides). Vous devrez donc fournir des documents officiels, par exemple des factures, des contrats d’assurance ou encore des relevés bancaires.


À ne pas oublier : la taxe d’habitation prend en compte l’adresse dans laquelle vous habitiez à la date du 1er janvier.

Est-ce que les dépendances de la résidence principale bénéficient aussi de l’exonération ?

Vous êtes propriétaire et vous vendez le bien dans lequel vous avez habité ces dernières années ? Alors aucun impôt sur les plus-values immobilières ne vous sera demandé. Il arrive régulièrement qu’une maison possède une chambre de service, des places de stationnement, des caves ou un terrain. Toutes ces dépendances sont alors dites immédiates et nécessaires et bénéficient ainsi de l’exonération. Attention toutefois, ces dépendances doivent se trouver à proximité de la résidence principale. Il n’est donc pas question ici d’une place de parking à l’autre bout de la ville ou d’une cave située dans l’immeuble voisin. En revanche, un garage à moins d’un kilomètre constitue une dépendance immédiate.


La simultanéité est également un autre point de vigilance à respecter lors de la vente. En effet, vous pouvez tout à fait vendre un bien à un acheteur et les dépendances à une autre personne. Cependant, vous disposez d’un délai normal d’une durée d’environ un an pour céder les biens, au risque de perdre le bénéfice de l’exonération.

Comment cela se passe-t-il avec un déménagement ?

Il est possible de profiter de l’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de déménagement. Toutefois, certaines règles sont à respecter. En effet, le propriétaire doit avoir mis en vente le logement avant son départ. Il bénéficie alors d’un délai d’un an pour concrétiser la vente de son bien immobilier. Bien entendu, la maison ou l’appartement ne doivent pas être loués durant toute la période de la transaction ni servir à loger des proches de manière gratuite. Par ailleurs, l’administration fiscale se réserve le droit de demander des preuves que ledit logement n’est pas utilisé comme résidence secondaire et que toutes les démarches de vente ont été menées correctement.


Il faudra alors prouver que des agences immobilières ont été contactées et que des annonces ont été publiées.  Il faut noter que le contexte peut influencer et retarder la vente d’un bien. Les services de l’État, sur présentation de justificatifs, peuvent se montrer compréhensifs. À défaut, vous pouvez perdre l’exonération.

Un logement en cours de construction peut-il être exonéré ?

Un logement en cours de construction peut être exonéré sous certaines conditions. Les futurs propriétaires doivent alors se trouver dans l’un des cas suivants :

  • Les époux divorcent ;

  • Séparation des partenaires de Pacs ;

  • Mutation professionnelle ;

  • Invalidité du vendeur, du partenaire, du concubin ;

  • Décès du vendeur, du partenaire, du concubin.

Les propriétaires doivent également prouver que le bien en construction est destiné à servir de résidence principale et qu’ils ne sont pas propriétaires de leur domicile actuel.

Dans tous les cas, l’administration fiscale peut vous demander des justificatifs de divorce, de Pacs rompu ou de concubinage. Si la mort de l’un ou l’autre futur propriétaire intervient, les services de l’État demandent alors un acte de décès. Enfin, en cas d’invalidité, les acquéreurs doivent fournir un document qui atteste une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, obligeant la vente du bien.