Qu’est-ce que le zonage A/B/C et pourquoi est-il important ?
Le zonage A/B/C est un système de classification des communes françaises en fonction de la tension du marché immobilier. Il a été créé en 2003 à l’occasion du dispositif d’investissement locatif dit “Robien”. Il a été depuis refondu à de nombreuses reprises pour intégrer de nouveaux critères répondant plus globalement au déséquilibre entre l’offre et la demande de logements sur l’ensemble du territoire français. Le zonage A regroupe les zones les plus tendues, souvent urbaines, avec une forte demande de logements, tandis que les zones B et C sont moins tendues, souvent rurales ou périurbaines. Ce zonage permet de déterminer l'éligibilité aux aides au logement et aux avantages fiscaux, comme la loi Pinel pour l’investissement ou au prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’une résidence principale. Ces dispositifs sont plus avantageux dans les zones à forte demande, encourageant ainsi l’investissement locatif et facilitant l’accession à la propriété.
Certais foyers de la classe moyenne et les jeunes actifs peinent parfois à se loger dans les grandes villes. Les revenus sont trop élevés pour accéder à un logement social. Ils pourront ainsi profiter de ce nouveau zonage pour devenir propriétaire de leur résidence principale.
Quels sont les changements apportés par le reclassement du 1er août 2024 ?
Le reclassement du 1er août 2024 introduit des modifications significatives dans la classification des zones A, B et C pour 865 communes françaises. Ces changements ont pour objectif d’ajuster les classifications aux réalités actuelles des marchés immobiliers locaux, en prenant en compte des critères tels que la demande de logements et la pression foncière. Concrètement, certaines communes voient leur classement évoluer en fonction de leur dynamisme économique et démographique.
Selon le décret du 5 juillet 2024, la classification des communes par zone est la suivante :
| Zones | Communes |
| Zone A | Paris, 97 autres communes d’Île-de-France situées dans l’Essonne, les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise ainsi que 26 communes situées dans l’Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l’Oise, la Haute-Savoie et le Var. |
| Zone B | Agglomération de Paris (incluant la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise ainsi que certaines agglomérations ou communes telles que Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés |
| Zone B1 | Certaines grandes agglomérations et communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non classée en zones Abis ou A, des villes tendues de province ainsi que des communes des départements d’outre-mer non situées en zone A. |
| Zone B2 | Villes-centre de certaines agglomérations, grande couronne autour de Paris non située dans les zones ci-dessus, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1. |
| Zone C | Reste du territoire |
Comment ce reclassement facilite-t-il l’accès à la propriété ?
En reclassant certaines zones, les futurs propriétaires peuvent bénéficier de dispositifs financiers comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui est plus avantageux dans les zones à forte demande. Ainsi, 1,8 million de personnes supplémentaires sont rendues éligibles pour acquérir un logement neuf en bénéficiant des conditions élargies du Prêt à Taux Zéro.
Montants maximums du PTZ, publié au Journal Officiel le 2 avril 2024 :
| Nombre d’occupants | Montant maximum en zones A bis et A | Montant maximum en zone B1 | Montant maximum en zone B2 | Montant maximum en zone C |
| 1 | 75 000 € | 67 500 € | 55 000 € | 50 000 € |
| 2 | 112 500 € | 101 250 € | 82 500 € | 75 000 € |
| 3 | 135 000 € | 121 500 € | 99 000 € | 90 000 € |
| 4 | 157 500 € | 141 750 € | 115 500 € | 105 000 € |
| 5 et + | 180 000 € | 162 000 € | 132 000 € | 120 000 € |
Ainsi, en zone A bis ou A, un foyer de 5 personnes et plus peut financer jusqu'à 180 000 € du coût total de leur projet immobilier grâce au Prêt à Taux Zéro.
A noter : le Prêt à Taux Zéro permet de ne financer que l'achat de logements neufs en zones A bis, A et B1. En zones B2 et C, le PTE finance l'accession sociale dans le neuf et l'ancien avec travaux.
De plus, les nouvelles classifications permettent une meilleure répartition des aides publiques, rendant l’acquisition de biens immobiliers plus abordable et attractive dans les communes reclassées. Ce reclassement vise à équilibrer l’offre et la demande de logements, favorisant ainsi l’accession à la propriété et encourageant la construction de logements neufs à prix abordables. Dans certaines communes reclassées, le bail réel solidaire (BRS) est par exemple désormais accessible à un plus grand nombre de foyers.
Comment ce reclassement facilite-t-il l’investissement immobilier ?
Le reclassement du zonage ABC constitue également un avantage pour investir en Pinel car il élargit les opportunités d'investissement immobilier dans des zones auparavant moins favorisées ou inéligibles.
- Accès à des avantages fiscaux : le dispositif Pinel offre des réductions d'impôts significatives aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) pour le louer pendant une certaine période (6, 9 ou 12 ans). Le reclassement des communes en zone A ou B1 permet à davantage de communes d'accéder à ces avantages fiscaux.
- Attraction des investisseurs : en étendant le zonage, le gouvernement incite les investisseurs à investir dans des communes moins denses ou périphériques qui présentent un besoin de développement immobilier, favorisant ainsi un rééquilibrage du marché immobilier.
- Augmentation de la demande locative : le reclassement en zone A ou B1 indique généralement une demande locative plus forte ou en croissance. Pour les investisseurs, cela signifie une meilleure sécurité d'investissement car il y a plus de chances de louer le bien rapidement.
- Valorisation potentielle des biens : les zones qui passent de B2 à A ou B1 peuvent connaître une augmentation de la demande immobilière et donc une valorisation des biens.
Le reclassement ouvre ainsi de nouvelles possibilités d'investissement rentable et sécurisé en élargissant le périmètre d'application du dispositif Pinel.
Quels sont les critères de reclassement des communes ?
Sur les 865 communes reclassées, 675 passent en zone B1, 142 en zone A, et 48 en zone Abis, c’est-à-dire en zones tendues.
Le reclassement des communes repose sur plusieurs critères. :
La demande de logements : le nombre de demandes de logement locatif social par rapport au nombre de logements qui sont disponibles sur le marché ;
Les prix du foncier ces dernières années ;
Le taux de rotation des logements, le nombre de logements vacants…
La tension du marché immobilier est un facteur clé, évaluant la demande par rapport à l’offre de logements. La croissance démographique et le développement économique local sont également pris en compte, indiquant une augmentation de la population et des activités économiques. Les infrastructures disponibles, comme les transports et les services publics, influencent le reclassement, tout comme les politiques locales de logement visant à encourager la construction et l’accessibilité des logements. Ces critères permettent d’ajuster le zonage pour mieux répondre aux besoins actuels et futurs des habitants et investisseurs.
Comment bénéficier des nouvelles mesures de zonage ?
Pour bénéficier des nouvelles mesures de zonage, commencez par vérifier si votre commune fait partie des 865 reclassées. Consultez les documents officiels et les sites gouvernementaux pour connaître les détails spécifiques à votre zone. Renseignez-vous également sur les conditions relatives au prêt à taux zéro (PTZ) et ses conditions dans votre nouvelle zone. Les investisseurs locatifs devraient se familiariser avec les avantages fiscaux de la loi Pinel, du LMP ou du LMNP adaptés aux nouvelles classifications. Enfin, contactez des professionnels de
l’immobilier ou des conseillers financiers pour vous guider dans vos démarches et optimiser vos avantages.
Exemples de villes reclassées
La nouvelle classification permet de (re)définir un projet immobilier en calculant sa nouvelle capacité d’emprunt. C’est le moment idéal de devenir propriétaire de sa résidence principale grâce au Prêt à Taux Zéro ou d’investir en Pinel (sous conditions) dans un logement neuf, aux normes énergétiques élevées.
Découvrez quelques exemples de villes reclassées en zones tendues Abis / A ou B1. Parmi elles, le Groupe Edouard Denis propose des programmes immobiliers neufs :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | |
| Communes | et + encore | et + encore | et + encore |
Découvrez toutes les villes reclassées sur le site du gouvernement.
