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Le prix du loyer

Beaucoup de Français choisissent de placer en location leur investissement immobilier afin de profiter des revenus locatifs. Toutefois, il convient tout d’abord de régler certains détails avant de se lancer : définir le prix du loyer, notamment. Il s’agit là d’une entreprise importante qui nécessite de respecter la réglementation en la matière, mais aussi de connaître les différents éléments indispensables à la bonne fixation du prix du loyer. 


Dans cet article, le Groupe Édouard Denis vous présente ces éléments et vous aide à déterminer le prix du loyer de votre bien.

Comment détermine-t-on le prix du loyer ?

En tant que propriétaire ou copropriétaire d’un bien immobilier, vous êtes libre de fixer son loyer au moment de le proposer à la location. Pour autant, il faudra aussi tenir compte de plusieurs critères qui vous aideront à déterminer le montant adapté pour votre loyer.


Le type de logement


Le prix du loyer sera d’abord influencé par le type de logement que vous mettez sur le marché. En effet, le loyer d’une résidence principale ou secondaire ne sera pas le même que celui d’une location saisonnière. Le loyer variera également selon qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’une location vide.


L'emplacement du logement


Pour fixer le loyer, il faudra tenir compte de l’emplacement de votre logement. Cela vous évitera de le surévaluer ou de le sous-évaluer. En effet, les prix proposés à Paris, à Lyon ou dans d’autres grandes villes de province diffèrent, même si les biens concernés affichent les mêmes caractéristiques.


Une étude préalable du marché immobilier vous permettra donc de bien évaluer votre location et de fixer un prix adapté, aussi bien pour vous que pour le locataire. Par exemple, les loyers des logements situés en région PACA et en Corse sont généralement élevés tandis que ceux de Bretagne, du Limousin et d’Auvergne restent relativement bas.


La surface du logement


La surface de la location aide aussi à déterminer le prix du loyer. Pour avoir une idée de votre futur loyer, multipliez le prix du mètre carré par la surface du logement. Ce prix varie certes en fonction de la ville et du type de logement, mais, en France, le m² coûte en moyenne 11,5 €.


Les législations qui encadrent de façon indirecte les loyers


Pour déterminer le montant de votre loyer, il faudra observer les lois en vigueur, comme la loi Scellier, la loi Robien, la loi Borloo ou la loi Pinel entre autres. Celles-ci encadrent la fixation du loyer et préviennent les hausses « abusives » qui peuvent avoir cours dans certaines villes de France.


Elles plafonnent certes le loyer, mais permettent en contrepartie aux propriétaires de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Grâce à cela, vous pourrez maximiser vos profits sans devoir augmenter le loyer.



Dans quelle mesure peut-on réévaluer le loyer ?

Il est possible de réévaluer le loyer une fois par an, conformément à la clause de révision du loyer, à condition que cette clause soit incluse dans le contrat de bail. Cependant, vous êtes libre de réviser le loyer pendant le renouvellement d’un bail qui survient à la fin d’un contrat de trois ou six ans.


Néanmoins, la réévaluation du loyer devra être basée sur le montant hors charges et sur l’Indice de révision des loyers (IRL) qui paraît chaque trimestre.

Pourquoi existe-t-il une différence de loyer entre immobilier neuf et ancien ?

Les nouveaux logements répondent aux dernières normes de sécurité et sont équipés de technologies innovantes. Plus confortables, ils sont aussi éco-performants et ne nécessiteront pas de travaux d’entretien ou de maintenance avant de nombreuses années.


Les constructions plus anciennes, quant à elles, ne bénéficient pas des mêmes avantages. En effet, leur niveau d’isolation thermique et phonique laisse bien souvent à désirer. Ainsi, leur faible performance énergétique conduit à des frais importants qui, sauf travaux et donc dépenses de votre part, pourront faire fuir les locataires. De même, le bruit inhérent aux bâtiments collectifs type immeuble perçu à travers de fines cloisons pourra occasionner un turn-over plus fréquent. Les installations de gaz et d’électricité devront également être mises aux normes.


Toutes ces différences expliquent les variations de loyer entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien, même lorsque le logement en question affiche la même superficie ou le même nombre de pièces, par exemple.