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Tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance loyers impayés
En proposant son bien immobilier à la location, le propriétaire bailleur s’expose souvent à certains risques, notamment celui que son locataire ne paie pas le montant du loyer. Pour éviter ce désagrément, il est possible de souscrire une assurance loyers impayés. Cette solution permet de pallier les inconvénients qui résulteraient de cette défaillance du locataire et de limiter les impayés.
Dans cet article, le Groupe Édouard Denis vous aide à comprendre le fonctionnement et les conditions d’application de cette mesure de protection.
Sommaire
De quoi s’agit-il ?
Avant toute chose, il convient de distinguer la garantie loyers impayés (GLI) de dispositifs similaires. Il ne faut ainsi pas confondre la GLI avec les solutions suivantes :
- Le dispositif de la garantie Visale qui n’offre pas une couverture aussi large ;
- La garantie universelle des loyers (GUL), justement remplacée par la garantie Visale ;
- La garantie risques locatifs (GRL), abandonnée depuis 2016 ;
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO), une assurance habitation dédiée aux propriétaires bailleurs.
La PNO est particulièrement intéressante si l’assurance habitation souscrite par le locataire ne couvre pas l’ensemble des sinistres.
Plusieurs compagnies d’assurance proposent la GLI à leurs clients pour les assurer et l’étendue de sa couverture varie selon les offres. Cette solution s’applique aux locaux utilisés comme résidence principale ou dans le cadre d’une activité professionnelle libérale. Les conditions d'éligibilité concerne seulement les locaux cités ci-dessus où les bailleurs recevront leurs revenus locatifs. Les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont donc pas concernées.
Quelles sont les garanties de cette assurance ?
Également appelée garantie loyers impayés, l’assurance loyers impayés est optionnelle. Elle permet au propriétaire bailleur de continuer à percevoir un loyer charges comprises si le locataire cesse de payer. Louer comporte des risques, elle prend donc aussi en charge les taxes, les charges et les indemnisations de paiement en cas de défaillance du locataire. Cependant, ce paiement peut être soumis à un délai de carence, à une période de franchise ou encore à une période probatoire, en fonction de l’offre souscrite.
L’assurance loyers impayés couvre également les dégradations et les détériorations pour lesquelles le montant du dépôt de garantie ne serait pas suffisant. En effet, une situation où il y a eu des dégradations locatives qui nécessite une remise en état, la GLI couvre les frais de procédure et les impayés de loyers sachant qu'il y a sûrement travaux à faire pour la remise en état du bien. De même, la GLI comprend l’indemnisation des frais liés aux impayés de loyer tels que :
- Les frais de recouvrement ;
- Les frais de justice ;
- Les frais de conseil juridique ;
- Les frais d’huissier (état des lieux) ;
- L’assistance d’un avocat.
Cependant, pour en bénéficier, il faut bien sûr que le propriétaire ait souscrit à l’option de protection juridique. Dans le cas contraire d'absence de suscription à ce contrat, les frais resteront à sa charge.
La garantie « vacance locative » fait partie des options proposées par certains contrats de GLI. En cas de décès ou de départ subit du locataire, le propriétaire peut percevoir une indemnisation qui compensera l’inoccupation du logement et donc la perte de revenus inhérente.
Les assureurs proposent plusieurs options différentes pour une protection complète contre tous risques d’impayés. N’hésitez pas à comparer les offres pour trouver celle qui convient le mieux à vos attentes.
En cas d'impayés, le propriétaire du bien doit en parler à son assureur. La première étape est la résiliation du bail qui doit être prononcée par un juge. Ensuite, il y aura l'intervention d'un huissier puis l'expulsion. Pour le commandement de payer, le propriétaire peut saisir le tribunal dans un délai de deux mois. Le tribunal pourra aussi délivrer une procédure de recouvrement qui permettra au propriétaire de récupérer la dette du locataire.
Les conditions pour bénéficier de la GLI
La GLI peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance ou d’un établissement d’assurance spécialisé dans la gestion de biens locatifs. Elle est disponible uniquement si le locataire est considéré comme solvable par l’assureur et que le logement concerné est sa résidence principale. En cas d'impayés, l'assureur va regarder le contrat d'assurance (plafond, délai...) et voir la solvabilité du locataire pour l'éventuel prise en charge.
Pour que l’assureur accepte de couvrir les éventuels défauts de paiement du locataire, celui-ci doit présenter des pièces justificatives suivantes :
- Une pièce d’identité ;
- La preuve de sa solvabilité ;
- Un contrat de travail ;
- Ses deux derniers avis d’imposition ;
- Un RIB.
Si le locataire perçoit des prestations sociales, il devra également fournir des justificatifs qui l’atteste.
Avant de faire appel à la GLI, le propriétaire doit faire des démarches comme envoyer au locataire un courrier de relance et une mise en demeure de payer. Dans le cas où après avoir reçu la lettre, le locataire paie un ou plusieurs loyers pendant la période qui précède le versement des indemnités au propriétaire, le bailleur devra impérativement notifier lesdits versements à son assureur.
Le propriétaire touchera les indemnités dans un délai de 3 mois suivant le premier loyer impayé. Il faut aussi noter que le cumul de la caution et de l’assurance loyers impayés est interdite par la loi, à moins que le locataire soit étudiant ou apprenti.
Le coût de la GLI
Le coût total de la GLI intègre les cotisations et les honoraires fixes des assureurs. De plus, les prix augmentent en fonction des garanties proposées. Le propriétaire bailleur devra donc définir ses priorités afin que son contrat lui offre le degré de sécurité recherché et la garantie des loyers.
Le montant de la cotisation est calculé en fonction du loyer payé par le locataire. Il oscille entre 2 et 5 % du loyer selon les assurances si le contrat ne concerne qu’un seul logement. Il peut baisser lorsqu’il s’agit d’un contrat groupé qui prend en compte plusieurs acquisitions immobilières. En outre, le propriétaire pourra déduire le coût de sa cotisation de ses revenus fonciers au moment de remplir sa déclaration d’impôt.
Il est préférable de souscrire à la GLI au moment de la signature du bail et du contrat de location. Si ce n'est pas le cas, il est possible de le faire par la suite pour se protéger d'un éventuel risque. Le bailleur peut aussi demander une caution solidaire avec un garant qui apporte une sécurité supplémentaire. La situation des locataires influence aussi sur la solvabilité. En effet, un individu en CDI se verra accepter son dossier plus facilement qu'une personne en CDD. Le devis et la souscription peuvent se faire en ligne sur les sites des assurances. Les délais pour agir sont de 3 ou 5 ans en fonction de l'année de location. La demande de remboursement est assez rapide quant à elle.
