Le Bail Réel Solidaire (BRS) : tout savoir !
Dans un contexte où l'accession à la propriété devient de plus en plus difficile pour de nombreux ménages, le bail réel solidaire (BRS) se présente comme une alternative innovante et solidaire. Cette solution vise à faciliter l'achat d'un logement, en particulier pour les ménages à revenus modestes, tout en luttant contre la spéculation immobilière. Le BRS repose sur une séparation entre la propriété du sol et celle du bâti, permettant ainsi de réduire significativement le coût d'acquisition du bien.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif légal qui permet aux ménages à revenus modestes d'accéder à la propriété à des prix inférieurs à ceux du marché. Il a été instauré par la loi ALUR de 2014 et repose sur le principe de dissociation entre la propriété du sol et celle du bâti. Concrètement, l'acquéreur devient propriétaire du bâtiment tandis qu'un organisme de foncier solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain, sur lequel un bail emphytéotique est conclu entre l'OFS et l'acquéreur.
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire repose sur un ensemble de mécanismes et d'acteurs qui œuvrent ensemble pour faciliter l'accession à la propriété et lutter contre la spéculation immobilière.
Les acteurs impliqués sont les organismes de foncier solidaire (OFS). Structures à but non lucratif, telles que des associations, des coopératives ou des établissements publics, ils ont pour mission de développer et de gérer les baux réels solidaires. Ils acquièrent et conservent la propriété du terrain, et concluent un bail emphytéotique avec les acquéreurs.
Il y a également les acquéreurs, qui sont les ménages à revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement dans le cadre d'un BRS. Ils deviennent propriétaires du bâti et signent un bail emphytéotique avec l'OFS pour l'usage du terrain.
Pour finir, les collectivités locales comme les communes ou les intercommunalités jouent un rôle important en soutenant les OFS et en facilitant la mise en œuvre des baux réels solidaires sur leur territoire. Elles peuvent notamment céder des terrains aux OFS à des prix préférentiels.
Pour accéder au BRS, les acteurs doivent respecter les conditions suivantes :
Plafonds de ressources : Pour être éligibles à un BRS, les acquéreurs doivent respecter des plafonds de ressources définis par l'État, qui varient en fonction de la taille du ménage et de la zone géographique.
Résidence principale : Le BRS est destiné à l'acquisition de la résidence principale du ménage. La location ou l'usage du logement à des fins commerciales est interdit.
Autres conditions : Les acquéreurs doivent aussi s'engager à respecter certaines conditions, comme la durée minimale d'occupation du logement ou les modalités de revente encadrées.
Concernant le bail emphytéotique signé entre l'OFS et l'acquéreur dans le cadre d'un BRS, c’est un bail de longue durée, généralement compris entre 18 et 99 ans. Il est renouvelable et peut être transmis aux héritiers de l'acquéreur.
Le BRS implique également des droits et des obligations pour les acquéreurs et les OFS. Les acquéreurs ont le droit d'occuper le terrain, de construire ou d'améliorer le bâti, et de revendre leur logement dans les conditions encadrées. Ils doivent aussi payer un loyer foncier à l'OFS, souvent modeste, et assumer les charges et les travaux d'entretien du bâti. De leur côté, les OFS ont la responsabilité de veiller au respect des modalités d'accès et d'usage.
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire offre plusieurs avantages pour les futurs propriétaires, les collectivités locales et la société dans son ensemble. Voici les principaux atouts de ce dispositif :
Accession à la propriété à moindre coût
Grâce à la dissociation entre la propriété du sol et celle du bâti, le coût d'acquisition du logement est nettement réduit. Les acquéreurs n'ont pas à financer l'achat du terrain, ce qui permet de rendre la propriété accessible à des ménages à revenus modestes qui ne pourraient pas acheter sur le marché traditionnel.
Lutte contre la spéculation immobilière
Le BRS impose des conditions de revente encadrées et des plafonds de prix pour les logements concernés. Ces règles limitent la spéculation et contribuent à une meilleure maîtrise des prix de l'immobilier, en particulier dans les zones tendues où les prix du foncier sont élevés.
Pérennité du logement social et intermédiaire
Les logements acquis dans le cadre d'un BRS restent abordables à long terme, puisque les conditions d'accession et de revente sont encadrées. Cela permet de pérenniser un parc de biens sociaux et intermédiaires, en évitant que ces logements ne soient revendus à des prix élevés et ne soient plus accessibles aux ménages modestes.
Facilitation de la mobilité résidentielle
Le BRS offre une certaine sécurité en termes de mobilité résidentielle, puisque les conditions de revente sont encadrées et les logements restent abordables sur le long terme. Les acquéreurs ont ainsi la possibilité de revendre leur habitation à un prix raisonnable en cas de besoin, et d'acquérir un autre bien dans le cadre d'un BRS.
En outre, le BRS contribue également à l'amélioration de la mixité sociale en favorisant la construction de logements abordables dans des zones où le foncier est rare et coûteux, permettant donc à des ménages aux revenus diversifiés de cohabiter et de bénéficier des mêmes services et infrastructures.
Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?
Bien que le bail réel solidaire ait des avantages, ils présentent des limites qui doivent être prises en compte par les futurs acquéreurs et les acteurs du dispositif.
Complexité administrative
Le BRS peut s'avérer plus complexe sur le plan administratif que l'achat d'un logement traditionnel. Les acquéreurs doivent en effet s'informer sur les conditions d'éligibilité, les démarches à suivre et les obligations à respecter. De plus, la mise en place d'un BRS nécessite l'intervention de plusieurs acteurs, dont les OFS et les collectivités locales, ce qui peut allonger les délais et rendre le processus plus lourd.
Limitation de la plus-value lors de la revente
Dans le cadre d'un BRS, les conditions de revente sont encadrées et les acquéreurs ne peuvent pas réaliser une plus-value importante lors de la revente de leur logement. Si cette mesure vise à limiter la spéculation immobilière, elle peut également être un frein pour certains ménages qui voient dans l'accession à la propriété un moyen de constituer un patrimoine et d'investir pour l'avenir.
Difficulté de financement
Bien que le coût d'acquisition d'un logement en BRS soit inférieur à celui d'un logement traditionnel, les banques peuvent parfois être réticentes à financer ce type de projets en raison de la dissociation entre le foncier et le bâti, et des règles de revente encadrées. Il est donc important pour les futurs acquéreurs de bien s'informer sur les conditions de financement et de comparer les offres de prêt immobilier avant de se lancer dans un BRS.
