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Promesse ou compromis de vente : quelle différence pour un achat immobilier ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier ancien, il est nécessaire de signer un compromis ou une promesse de vente. Ces derniers engagent théoriquement les deux parties à procéder à la transaction, c’est-à-dire à signer l’acte authentique de vente chez le notaire. Toutefois, le compromis et la promesse présentent quelques différences qu’il est important de connaître avant de réaliser votre projet.

À quoi servent le compromis et la promesse de vente ?

La promesse et le compromis de vente sont des avant-contrats. En d'autres termes, ils constituent le premier engagement réel entre le vendeur et l'acheteur. Aussi, ils précèdent la signature de l'acte authentique, suite à laquelle la vente est officialisée. La promesse de vente et le compromis de vente peuvent être signés :


  • À l’agence immobilière ;

  • Chez le notaire ;

  • Sous seing privé (entre deux particuliers).


Le compromis et la promesse de vente sont utilisés dans la vente classique. Pour l’achat d’un logement neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), on ne signe pas un compromis ou une promesse, mais un contrat de réservation. Ce document engage le promoteur à réserver le bien en question, en échange d'un dépôt de garantie.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus classique. Il engage à la fois le vendeur et l’acheteur à procéder à la transaction. On parle alors de contrat « synallagmatique », puisqu'il concerne les deux parties. Ce contrat implique que l’acquéreur et le vendeur procéderont à la transaction sous un délai défini, et ce pour un prix spécifique.


Ayant une réelle valeur juridique, le compromis de vente répond à certaines obligations. Par exemple, le prix d'achat doit être spécifié dans le contrat. De même, cet avant-contrat a une durée limitée. Bien que le compromis engage théoriquement l’acheteur, ce dernier possède toutefois un droit de rétractation de 10 jours.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente est parfois nommée « promesse unilatérale de vente ». Et pour cause, elle n'engage - en principe - que le vendeur, et permet à ce dernier de réserver son bien à l'attention d'un futur acheteur. En échange, l'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation du bien. Celle-ci est généralement comprise entre 5 et 10 % du montant de la transaction, sans compter les frais de notaire.


La promesse de vente répond aux mêmes obligations juridiques que le compromis : obligation de noter le prix de vente, durée limitée, etc. Toutefois, le vendeur est libre de procéder à l’achat quand il le désire : aucune date ne figure sur l’avant-contrat.


Notez que la promesse de vente comporte également un délai de rétractation de 10 jours, permettant à l’acheteur de se retirer sans frais. Là encore, il ne s’applique qu’à l’acheteur ; le vendeur n’a pas le droit de se rétracter, sauf à l’amiable.

Quelles sont les différences entre la promesse et le compromis de vente ?

La différence principale entre le compromis et la promesse de vente réside dans l’engagement entre les deux parties. Le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur à procéder à la vente. En revanche, la promesse de vente n’engage que le vendeur ; l’acheteur jouit d’un délai de réflexion, et il est libre de changer d’avis en refusant de donner suite. Voilà pour la théorie.


Dans la pratique, ces deux avant-contrats incluent un délai de rétractation d’une durée de 10 jours. C’est également le cas pour le contrat de réservation, en immobilier neuf. Au cours de cette période, l’acheteur est libre d’annuler la vente sans pénalité. Une fois ce délai passé, le compromis de vente ne permet pas à l’acheteur de se désister, sauf s’il remplit l’une des clauses suspensives.


La promesse de vente permet théoriquement à l’acquéreur de se retirer quand il le souhaite. Néanmoins, s’il se désiste après le délai de rétractation et sans qu’une clause suspensive ne soit remplie, l’indemnité d’immobilisation du bien reste acquise au vendeur.

Compromis ou promesse de vente : les clauses suspensives

Vous l’aurez compris : qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis, l’avant-contrat constitue un engagement à ne pas prendre à la légère. Cependant, il existe des situations que l’on ne peut pas prévoir. Le cas de figure le plus classique concerne les acquéreurs ne parvenant pas à souscrire un crédit immobilier dans les délais. Afin de vous protéger, il est donc important d’inclure des conditions suspensives ou résolutoires dans le contrat. En voici quelques exemples :


  • Avoir souscrit un crédit immobilier ;

  • Avoir vendu votre propriété (si vous vendez un bien pour en acheter un autre) ;

  • La présentation des diagnostics (DPE, électricité, amiante, plomb, etc.).

Que doit contenir la promesse ou le compromis de vente ?

Rédiger un avant-contrat de vente ne s'improvise pas. Qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, le document doit comprendre certaines mentions légales :


  • L'identité du vendeur et de l'acquéreur ;

  • Le prix de vente du bien en question ;

  • La description précise du bien (emplacement, surface, description, nombre de pièces, etc.) ;

  • Les diagnostics immobiliers obligatoires ;

  • Les honoraires de l'agent ;

  • Le délai de rétractation légal (10 jours) ;

  • Les conditions suspensives.