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La loi Carrez

Depuis le 18 décembre 1996, la loi Carrez permet de protéger les acquéreurs qui achètent un appartement ou une maison en copropriété. Elle évite en effet les mauvaises surprises en mesurant exactement la surface privative du bien immobilier. De cette façon, les vendeurs ne peuvent plus surestimer leur bien en indiquant une surface habitable supérieure à la réalité. Grâce à la loi Carrez, la surface du logement doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente. Vous êtes sur le point d’acheter un appartement dans un immeuble en copropriété ? Découvrez dès maintenant toutes les spécificités de la loi Carrez.

Quels types de biens sont concernés par la loi Carrez ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont très encadrés en France. La loi Carrez concerne uniquement les lots de copropriété, dont la surface habitable est supérieure à 8 mètres². Elle s’applique ainsi aux maisons comme aux appartements, du moment qu’ils sont vendus en copropriété. En revanche, cette loi ne concerne pas les maisons individuelles, car la valeur de celle-ci ne porte pas seulement sur le bâti mais aussi sur le terrain. S’il y a une erreur dans le mesurage, cette erreur ne peut pas engendrer une baisse conséquente sur le prix du bien.


La loi Carrez ne concerne pas non plus les logements qui sont vendus sur plan. En effet, le promoteur immobilier est tenu d’indiquer la surface exacte des biens dans les actes de vente. Quant aux garages, caves ou emplacements de stationnement, ils n’entrent pas non plus dans le cadre de l’exercice de la loi Carrez. La loi Carrez est applicable dans toutes les villes de France. Que vous achetiez un appartement en immeuble collectif en région PACA, dans les Hauts-de-France ou encore au Pays Basque, la loi s’appliquera partout de la même façon.


La loi Carrez s’applique pour les logements destinés à l’habitation, mais également pour les locaux voués à un usage professionnel ou à un usage commercial.

Quelles sont les surfaces comptabilisées par la loi Carrez ?

La loi Carrez prend en compte uniquement les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1 mètre 80. En effet, si la hauteur de la pièce est moindre, celle-ci n’est pas considérée comme habitable. Pour que le dispositif Carrez s’applique, il faut aussi que les lots fassent plus de 8 mètres².  Sinon, ils ne peuvent pas non plus être considérés comme des surfaces habitables. Toutefois, si ces lots de moins de 8 mètres² font partie intégrante de l’habitation, comme un couloir par exemple, ils seront comptabilisés dans le calcul de la loi Carrez.


La loi Carrez prend en compte les pièces closes et couvertes, en supprimant l’espace occupé par les cloisons, les cages d’escalier, les marches, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres et les murs. Elle ne comptabilise pas les espaces ouverts et extérieurs, comme les balcons, les vérandas, les jardins, les garages, les loggias et les terrasses. La loi Carrez ne tient pas non plus compte des boxes ni des greniers qui ne sont pas aménageables.

Est-il obligatoire d’appliquer la loi Carrez lors d’une vente ?

Il est obligatoire d’indiquer le mesurage de loi Carrez lors de la vente d’un bien d'un lot en copropriété, lorsque les surfaces sont supérieures à 8 mètres². Cette attestation de mesure Carrez possède ensuite une durée illimitée. Si le bien n'est pas en copropriété, la loi Boutin avec la superficie privative suffit. Lors d'une mise en location, la loi Carrez doit aussi apparaitre. 


En revanche, il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour établir le métrage de votre bien immobilier. Vous pouvez prendre les mesures vous-même, en faisant bien attention de ne pas vous tromper. Il est toutefois conseillé de passer par un professionnel, car cela vous permet d’apporter une preuve en cas de litige avec l’acheteur. En cas d’erreur dans les mesures, vous pourrez vous retourner contre le professionnel afin d’obtenir un remboursement si la surface du bien immobilier a été surévaluée. Attention, si la superficie d’un bien n’est pas mentionnée sur le contrat ou sur la promesse de vente, la loi Carrez annonce la nullité de la transaction.

Quelles sont les sanctions en cas d’erreur de mesurage ?

Si l’acheteur remarque une erreur de plus de 5 % sur la superficie loi Carrez annoncée de la vente immobilière, il peut demander une diminution proportionnelle au prix. Cependant, il dispose d’un délai d’un an seulement après la signature de l’acte de vente pour signaler l’erreur. C’est alors au vendeur de restituer à l’acquéreur une partie du prix de vente.


Lorsqu’il y a une inexactitude dans la surface du logement, mais que la différence entre la surface mentionnée dans l’acte de vente et la surface réelle est inférieure à 5 %, l’acheteur ne peut pas demander de compensation. C’est pourquoi les acheteurs sont généralement plus rassurés et enclins à acheter lorsque le métrage Carrez est effectué par un professionnel car le vendeur peut aussi calculer ce métrage. Le prix du mètre² est particulièrement élevé dans certaines villes (à Lyon par exemple) et une différence de plusieurs mètres² peut donc avoir une grosse influence sur le prix de vente.