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Tout savoir sur le dépôt de garantie dans l’immobilier neuf

Lors des démarches pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf, le dépôt de garantie est l’étape qui suit la signature d’un contrat de réservation. Elle s’inscrit dans un cadre juridique, fourni par le Code de la construction et de l’habitation, qui définit la bonne conduite du processus d’achat et prévoit quelles réponses apporter aux problèmes potentiellement rencontrés. Le Groupe Edouard Denis vous fait part de son expertise concernant les modalités du dépôt de garantie afin de vous aider à mener à bien votre projet d’achat dans le neuf.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, l’acquéreur doit verser une somme d’argent au vendeur afin de sécuriser sa réservation. C’est ce qu’on appelle le dépôt de garantie. Cette étape fait partie intégrante du processus d’achat. Elle intervient entre la signature du contrat de réservation et la signature du contrat de vente.


Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature du contrat de réservation. Cela lui permet de récupérer l’ensemble du montant versé s’il décide de faire marche arrière. Le vendeur s’engage alors à lui restituer la somme dans un délai de 21 jours.


Cependant, au-delà de la période de rétractation, sauf circonstances exceptionnelles, le vendeur est autorisé à conserver la somme du dépôt de garantie comme compensation du préjudice subi.

Quelles en sont les modalités ?

Le dépôt de garantie doit obligatoirement être versé au moment de la signature du contrat de réservation. Son montant est calculé et plafonné en fonction du délai qui sépare le contrat de réservation et la finalisation de la vente :


  • 5 % du prix total du bien pour un délai maximum d’un an ;
  • 2 % pour un délai maximal de deux ans ;
  • Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie n’est nécessaire ni requis.


Le vendeur n’encaisse pas directement le dépôt de garantie sur son compte personnel. Cette somme est déposée soit un compte bancaire spécialement ouvert dans ce but ou bien consignée chez un notaire.


Une fois versé, le dépôt de garantie possède un caractère intangible qu’il conserve jusqu’à la conclusion définitive de la vente : le vendeur ne peut pas le percevoir tant que le processus d’achat n’est pas achevé. Une fois encaissé, le dépôt de garantie sera déduit du prix d’achat.

Que se passe-t-il en cas d’annulation de l’achat ?

Si l’acquéreur souhaite annuler sa proposition d’achat, il doit suivre une procédure précise afin de pouvoir récupérer son dépôt de garantie si la période de rétractation n’est pas révolue. Pour ce faire, il doit rédiger un courrier à l’attention du promoteur immobilier ou du vendeur pour lui faire part de sa décision. Cette lettre devra contenir les informations suivantes :


  • Le nom, prénom et adresse de l’acheteur ;
  • Le numéro de son contrat de réservation ;
  • La description du bien réservé ;
  • Le motif de rupture de sa proposition d’achat ;
  • La demande de remboursement de son dépôt de garantie.


En retour, le vendeur dispose de deux possibilités de réponse qu’il doit, lui aussi, exprimer dans un courrier. Il peut, tout d’abord, accepter la demande de remboursement, car l’acheteur est dans son droit ou fait face à une situation qui n’est pas directement de son ressort (s’il n’a pas obtenu l’accord de la banque pour un prêt immobilier, par exemple).


Le vendeur peut également rejeter la requête de l’acheteur s’il estime que celui-ci est fautif. Ce refus, qui doit être justifié auprès de l’acquéreur, est souvent lié aux modalités et au déroulement de la demande de crédit immobilier.


En cas de litige avec le vendeur, il est préférable pour l’acheteur de faire appel à un avocat pour régler au mieux la situation.