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Super Pinel : vers un nouveau dispositif après 2022 ?

Le dispositif Pinel a vu le jour en 2014, suite à une initiative de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel. Il soutient l’investissement locatif en proposant plusieurs avantages : une possibilité de défiscalisation, d’aider sa famille, de préparer sa retraite, d’investir sans avoir d’apport ou encore de se constituer un patrimoine immobilier. Pinel était destiné à disparaître progressivement à partir de l’année 2023, proposant un avantage fiscal de moins en moins élevé. Toutefois, la ministre du logement Emmanuelle Wargon, a récemment soumis un nouveau projet de Super Pinel.

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Quel est le fonctionnement du dispositif Pinel en 2021 ?

Depuis 2014, la loi Pinel offre une réduction d’impôt de 12 % si vous vous engagez à louer votre logement pendant six ans. Le taux de réduction atteint 18 % pour neuf ans de location et 21 % pour douze ans. Si vous optez pour l’option Pinel, vous ne devez pas dépasser l’achat de 2 biens par an, tout en respectant un plafond annuel de 300 000 €. De plus, les biens immobiliers ne doivent pas coûter plus cher que 5 500 €/mètre².


Par ailleurs, vous ne pouvez acheter que dans le neuf, ou dans l’ancien complètement rénové, puisque le logement doit répondre à certaines normes énergétiques.


Attention, depuis la date du 1er janvier 2021, l’investissement Pinel ne concerne plus que les logements qui se trouvent dans un immeuble collectif. Vous ne pouvez donc plus investir dans des logements individuels ou pavillonnaires.


Pour bénéficier des avantages Pinel, il faut également louer le bien nu, en tant que résidence principale. Vous ne pouvez pas l’habiter vous-même avant de proposer à la location ! De plus, vous devez respecter des plafonds de loyer, comme des plafonds de ressources, pour sélectionner vos locataires. Ces loyers varient en fonction de la région. En effet, seuls les biens se trouvant en zone A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.


À partir du 1er janvier 2023, la loi Pinel évolue en super Pinel, et propose de nouveaux critères d’éligibilité pour les biens immobiliers.

Pinel VS Super Pinel : quels sont les changements ?

La loi de finances 2021 a annoncé une fin progressive du dispositif Pinel à partir de 2023, et une disparition complète en décembre 2024. La réduction d’impôt est donc destinée à passer à 17, 5 % au lieu de 21 % en 2023, et à 14 % en 2024. Toutefois, grâce à la solution Super Pinel, les investisseurs auront la possibilité d’éviter cette baisse de défiscalisation. Pour cela, ils devront opter pour des logements répondant à de nouvelles problématiques environnementales et à des critères de surface et d’aménagement.

 

Le dispositif Super Pinel offrira donc aux acheteurs souhaitant se lancer dans l’investissement locatif toujours les mêmes avantages. Non seulement ils auront la possibilité d’investir sans apport, d’aider leur famille et de se constituer un patrimoine immobilier, mais en plus ils continueront de profiter des mêmes réductions d’impôt.

 

Si vous comptez investir en 2023 ou en 2024 dans un bien éligible à la loi Pinel, vous basculerez donc dans le nouveau dispositif Super Pinel et vous conserverez la réduction d’impôt maximum.

Vous devrez toujours respecter le plafond de ressources comme les plafonds de loyer, et seules les communes se trouvant dans les zones A bis, A et B1 pourront proposer à la vente des biens immobiliers Pinel. Pour connaître la zone dans laquelle se trouve le logement qui vous intéresse, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne : un outil gratuit à disposition de tous.

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La conservation de l’avantage fiscal

Le dispositif Super Pinel permettrait donc aux investisseurs de profiter des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel actuelle. Toutefois, pour bénéficier de cette défiscalisation, les acheteurs devront choisir des logements qui répondent à des critères bien précis.

 

Les biens immobiliers éligibles au dispositif Super Pinel devront donc correspondre à la réglementation environnementale 2020, ou RE 2020. Celle-ci est destinée à remplacer la RT 2012, dès la date du 1er janvier 2022. Cette réglementation environnementale demandera au constructeur d’utiliser uniquement des matériaux biosourcés. Il devra également promouvoir les constructions bas carbone.


La réglementation environnementale 2020 n’est pas le seul critère qui rendra les logements éligibles à la loi Super Pinel. Les biens immobiliers devront également se conformer à un certain référentiel.

 Il faudra qu’ils respectent une surface minimale (qui variera en fonction du type de logement). La surface habitable d’un bien immobilier conditionnerait en effet son confort et sa qualité. Par ailleurs, l’éligibilité Super Pinel concernera uniquement les biens immobiliers proposant une lumière traversante. La baisse de la hauteur sous plafond et la diminution de la surface des chambres feront également partie de ces critères à respecter. C’est lorsque le directeur général d'EpaMarne, Laurent Girometti, et l’architecte urbaniste François Leclercq auront rendu leurs conclusions, que tous les critères conditionnant l’éligibilité au dispositif Super Pinel seront reconnus et rendus officiels.