Etape 1 : connaitre le plafond de location/m² de la zone de votre logement
Si vous n’avez pas encore fait votre choix quant à la ville où investir, connaître la zone dont elle dépend peut vous aider à la sélectionner. Les plafonds de loyers mensuels sont en effet différents d’une zone Pinel à l’autre. Ils s’entendent par mètre carré, hors charges.
Pour les baux conclus en 2020, les seuils maximaux sont les suivants :
Zone A bis : 17,43 euros/m2
Zone A : 12,95 euros/m2
Zone B1 : 10,44 euros/m2
Zone B2 (villes bénéficiant d’un agrément) : 9,07 euros/m2
Pour savoir de quelle zone dépend la ville de votre choix, rendez-vous ici.
Etape 2 : calculer la surface exacte que vous allez louer
Ce loyer plafond par m² va, logiquement, être multiplié par la surface habitable du logement. Celle-ci figure dans votre acte de vente notarié et sur le plan de vente. Mais pour le calcul du loyer en loi Pinel, vous êtes autorisé à ajouter la moitié de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …) dans la limite de 8 m² par logement. Ne sont prises en compte que les surfaces annexes réservées à l’usage exclusif du logement - donc hors locaux communs (un garage à vélo collectif, par exemple) - et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Attention ! Les places de parking ne rentrent pas dans le calcul du plafond Pinel (sauf pour les maisons individuelles). Si votre bien dispose d’un parking, pourquoi ne pas faire 2 baux séparés ? L’un en Pinel pour le logement, l’autre en « loyer libre » pour le parking. Un calcul gagnant !
Etape 3 : Appliquer à cette surface louée un « coefficient multiplicateur »
Ce coefficient a été mis en place pour tenir compte de la réalité du marché locatif « libre » dans lequel, rapporté au m², les petites surfaces sont louées plus cher que les grandes. La formule de calcul élaborée par le législateur est la suivante : 0,7 + 19/S. S étant la surface du logement. Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Cela vous semble compliqué ? N’hésitez pas à consulter un conseiller Edouard Denis.
Exemple : (calculé pour plus de commodités à partir d’un prix de vente rond) :
Prenons un logement de 35 m² situé à Nantes, en zone B1, et acheté 150 000 euros. En ajoutant la moitié des surfaces annexes (un balcon de 4 m², une cave de 4 m² et une remise de 2 m²), soit 5 m², la surface à louer « monte » à 40 m²
Dans cette zone, B1, le plafond de loyer au m² en 2020 est donc de :
10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,267, arrondi à 12,27 euros*
Le plafond mensuel du loyer sera lui de 12, 27 x 40 m² = 490,80 euros
A ce tarif, pour un logement loué à partir du 1er janvier, vos revenus locatifs bruts 2020 s’élèveront à 490,80 euros x 12 (mois) = 5 889,60 euros.
Un montant à rapprocher du coût annuel de remboursement de votre prêt immobilier et de votre économie d’impôts pour mesurer votre « effort d’épargne. »
A noter : les plafonds de loyers sont révisés, pour l’ensemble des zones, au 1er janvier de chaque année.
