Garantie prêt immobilier : comment ça marche ?
Afin de vous accorder un crédit immobilier, la banque a besoin d'une garantie sur le bien concerné. Cela permet à l'organisme prêteur de se protéger : en cas d'arrêt du versement des mensualités, l'établissement est en mesure de récupérer les fonds prêtés. Dans ce guide, Edouard Denis vous présente toutes les informations à connaître concernant la garantie du prêt immobilier.
La garantie de prêt immobilier, qu'est-ce que c'est ?
Au moment de vous accorder un crédit immobilier, la banque prend forcément un risque : le défaut de remboursement. C'est d'ailleurs parce qu'il existe un risque que le crédit classique comporte des intérêts. De plus, la banque a également besoin d’une protection pour faire face à une cessation de paiement.
La garantie de prêt immobilier est un système requis par l'ensemble des établissements prêteurs. Elle sert tout simplement à protéger l'établissement prêteur pour qu'en cas de faillite de l'emprunteur, l’établissement puisse récupérer ses fonds. De ce fait, elle est obligatoire.
Contrairement à l’assurance-crédit qui protège l’emprunteur, la garantie du prêt immobilier a seulement pour but de protéger la banque.
En quoi consistent les frais de garantie d'un prêt immobilier ?
Hors cas particuliers, la caution d’un crédit immobilier implique des frais. Ceux-ci représentent le coût de l’opération d’hypothèque, de nantissement ou de cautionnement. Les frais de garantie s’ajoutent alors au coût total de votre crédit. Souvent défini par un pourcentage de la valeur du crédit, le calcul des frais de garantie dépend donc de la somme empruntée et de la garantie choisie.
Quelles sont les différentes formes de garantie ?
Il existe de nombreuses possibilités concernant la garantie. Parmi elles, on peut notamment citer l’hypothèque, l’IPPD, le nantissement ou encore la société de cautionnement. Les frais de garantie dépendent du système choisi. Plus en détail, voici les différents types de garanties pour un crédit immobilier.
L'hypothèque
L'hypothèque d'un crédit immobilier permet à la banque de placer une garantie directement sur votre bien. Ainsi, dans le cas où le prêt n'est pas remboursé, elle est en droit de vendre le bien concerné. L’établissement peut ainsi récupérer les sommes qu’il n'a pas perçues. Cependant, cette garantie implique de réaliser le crédit immobilier devant un notaire ; cela a donc un coût.
L'hypothèque d'un bien immobilier coûte environ 2 % du montant total du crédit. Toutefois, ce taux est dégressif en fonction du montant. L’hypothèque fonctionne pour tout type de bien, y compris en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
L'Hypothèque Légale Spéciale de Prêteur de Denier (ex IPPD)
Depuis le 1er janvier 2022, l’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Denier) est devenue l’Hypothèque Légale Spéciale de Prêteur de Denier. Son fonctionnement reste le même, et ce système est similaire à l'hypothèque classique : en cas de faillite de l'acheteur, la banque peut saisir le bien et le faire vendre en justice. Là encore, cette garantie doit faire l'objet d'une validation via un acte notarié. Elle doit également être inscrite au fichier des hypothèques.
Néanmoins, l'IPPD nécessite moins de frais de garantie que pour une hypothèque classique, étant donné qu'il n'existe pas de taxe de publicité foncière. Comptez environ 0.8 % du montant emprunté, en plus de 500 € peu importe le montant du crédit. En contrepartie, cette hypothèque ne peut se faire que si le bien est déjà existant (c’est-à-dire achevé).
Le nantissement
Le nantissement est une garantie très spécifique, puisqu’elle est effectuée par l’emprunteur lui-même. Elle consiste à bloquer une somme d'argent sur un produit d'épargne (assurance vie, compte d’épargne, etc.). Cette solution est avantageuse, puisqu’elle implique peu de frais. En contrepartie, le nantissement nécessite de posséder la somme empruntée. Il est donc destiné aux emprunteurs disposant d’un important patrimoine.
Si toutefois vous avez une épargne inférieure au montant emprunté, vous aurez peut-être la possibilité de cumuler deux garanties. Par exemple, si votre banque l’accepte, vous pouvez opter pour le nantissement et le compléter avec une hypothèque. Ainsi, dans le cas d’une faillite où le capital restant à rembourser est inférieur à la valeur du nantissement, la banque n’aura pas besoin de saisir le bien.
La société de cautionnement
La société de cautionnement est l'une des garanties les plus appréciées des emprunteurs. Il s'agit d'un organisme qui se substitue à l'établissement de prêt. Ainsi, en cas de non-remboursement du crédit, c'est elle qui supporte les risques.
Comme toutes les garanties, la société de cautionnement protège uniquement la banque et non l'emprunteur. Néanmoins, cette garantie est avantageuse pour l’emprunteur, car elle évite de placer une hypothèque sur le bien immobilier. En contrepartie, les frais de garantie sont plus importants.
La caution fonctionnaire
Enfin, la caution mutuelle fonctionnaire est destinée aux salariés de la fonction publique. Elle est souvent avantageuse, et dans certains cas, elle peut même être gratuite. Parmi les professions pouvant prétendre à cette caution, on peut notamment citer les policiers, les agents hospitaliers, les employés de l'éducation nationale, les employés de la Poste, les employés territoriaux ou encore les agents de la SNCF.
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