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Investir dans un logement occupé, comment ça marche ?

Vous souhaitez acquérir un logement dans le but de le louer ? Investir dans un logement occupé est un choix judicieux. Cela consiste à acheter un bien immobilier lorsqu’un bail de location est toujours en cours. Ainsi, vous connaissez le montant du loyer à l’avance et il n’est pas nécessaire de rechercher un locataire dès le début du contrat.


Dans ce guide, découvrez les avantages d’acquérir un logement occupé, ainsi que les pièges à éviter avec ce type d’investissement.

Quels sont les avantages d’investir dans un logement occupé ?

Investir dans un bien immobilier occupé présente des avantages de taille : la possibilité d’obtenir une décote, un important gain de temps, l’absence de vacances locatives, etc. Voici, plus en détails, les différents atouts de ce type d’achat.


Bénéficier d’une décote à l’achat du bien


Investir dans un bien occupé permet d'acheter en-dessous des prix moyens du marché. Cette décote s'explique par le fait que l’acheteur ne pourra pas accéder au bien dès l’acquisition. Il ne sera donc pas immédiatement en mesure de réaliser des travaux ou de participer à un dispositif fiscal tel que la loi Cosse.


Cependant, la décote est généralement plus faible pour les petites surfaces. En effet, contrairement aux moyennes et grandes surfaces, on considère que les studios et les 2 pièces sont adaptés à un investissement locatif. Par ailleurs, la décote peut varier selon les cas de figure : la durée du bail restante, le montant du loyer par rapport à la moyenne du marché, etc.


Gagner un temps précieux et éviter la vacance locative


Vous souhaitez investir dans l'immobilier et gérer le bien par vous-même ? Acheter un logement déjà loué vous fera non seulement gagner du temps, mais aussi de l’argent. Et pour cause, en optant pour un tel achat, vous éviterez la vacance locative après l’achat. Pour rappel, la vacance locative est la période durant laquelle le logement n’est pas occupé.


La vacance locative est un élément à ne pas négliger lors d'un investissement, puisqu'il influe directement sur votre rendement. Justement, en achetant un bien immobilier déjà occupé, vous aurez la possibilité de générer immédiatement des revenus. Cela vous évitera également le stress lié à la recherche d’un locataire, et vous permettra de démarrer votre projet plus sereinement.


Rassurer la banque pour le crédit


Enfin, investir dans un logement occupé facilite l’accès au prêt immobilier. En effet, puisque le logement est déjà loué et que sa rentabilité est connue, il est plus aisé de vérifier la faisabilité du projet. Le conseiller bancaire comprendra que votre projet est sérieux, et il sera plus facilement en mesure de réaliser les calculs.


En rassurant ainsi la banque, vous serez également dans une meilleure position pour négocier le taux d’emprunt du crédit, voire pour mettre les établissements en concurrence.

Comment éviter les pièges quand on achète un logement occupé ?

Vous l’aurez compris : investir dans un logement occupé comporte un grand nombre d’avantages. Néanmoins, comme tout achat immobilier, celui-ci peut présenter quelques pièges. Voici les 3 éléments à vérifier pour éviter une mauvaise surprise.


La conformité du bail en cours


Si vous achetez un logement occupé, vous allez forcément hériter du bail de location. Aussi, avant toute chose, il est important de contrôler la conformité du bail en question. De même, il est important que le bail présente une clause résolutoire, permettant ainsi au propriétaire de résilier le bail suite à un impayé.


Le montant du loyer


Si vous souhaitez acheter un logement déjà occupé, vous connaîtrez à l’avance le montant du loyer. Pensez à vous assurer que le loyer correspond à la réalité du marché. S’il est inférieur à la moyenne, vous pourrez utiliser cet argument pour négocier le prix de vente.


Le dossier du locataire actuel


Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il est préférable d’opter pour une garantie loyer impayé (GLI). Pour pouvoir obtenir une telle garantie, il est nécessaire que le locataire actuel présente un bon dossier : pas de charges ou loyers impayés, des revenus stables, l’absence de contentieux locatifs, etc. Ces critères seront d’autant plus importants si vous ne souhaitez pas une GLI.

Investir dans un logement occupé : quelle différence pour le crédit ?

Comme nous l’avons évoqué, investir dans un logement occupé permet de rassurer la banque en ce qui concerne la viabilité de votre projet. Les établissements de prêt apprécient les biens déjà loués. Pour autant, le crédit immobilier que vous allez souscrire ne présentera pas de différence réelle par rapport à un emprunt standard. La banque étudiera votre dossier de la même manière que si vous achetiez une résidence principale. Aussi, elle tiendra compte de :


  • Votre taux d’endettement, qui ne devra pas dépasser 35 % de vos revenus ;

  • Votre reste à vivre, c’est-à-dire les fonds qu’il vous restera après paiement de vos charges (incluant les mensualités) ;

  • Votre « bonne santé financière », c’est-à-dire la gestion de vos comptes ;

  • Votre apport éventuel qui, le cas échéant, pourra rassurer l’établissement.