Taxe sur les logements vacants : tout savoir
La taxe sur les logements vacants, également connue sous le nom de "taxe sur les logements vides", est une mesure fiscale qui vise à inciter les propriétaires à mettre leurs biens immobiliers sur le marché locatif. Cette taxe sur les logements vacants peut soulever de nombreuses questions pour les propriétaires concernés. Qui doit la payer ? Comment est-elle calculée ? Existe-t-il des cas d'exonération ?
Sommaire
Qu'est-ce qu'un logement vacant ?
Selon l'article 232 du Code général des impôts (CGI), un logement est considéré comme vacant s'il répond à deux critères cumulatifs :
Le logement est inhabité : il ne doit pas être occupé de manière effective et continue, que ce soit par le propriétaire lui-même, un locataire ou toute autre personne ;
Le logement est non meublé : il ne doit pas être garni de meubles suffisants pour en permettre l'habitation. Cela signifie que le logement doit être vide de tout mobilier nécessaire à une occupation normale (lit, table, chaises, etc.).
Ces deux conditions doivent être remplies simultanément pour qu'un logement soit qualifié de vacant au sens de la loi. Ainsi, un logement meublé mais inoccupé, ou inversement, un logement non meublé mais occupé de manière ponctuelle, ne sera pas considéré comme vacant.
Par ailleurs, la loi prévoit une durée minimale de vacance pour que le logement soit soumis à la taxe. Cette durée est fixée à une année civile complète, soit du 1er janvier au 31 décembre.
Enfin, il faut souligner que certains types de logements sont exclus du champ d'application de la taxe, tels que les résidences principales, les logements sociaux, les locaux commerciaux et professionnels, ainsi que les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
Depuis le 1er janvier 2024, le gouvernement a mis en place un nouveau zonage pour la taxe sur les logements vacants (TLV) et une majoration facultative de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. L’objectif du décret est de répondre à la crise du logement et d'encourager la remise sur le marché de propriétés vacantes, résidences secondaires ou inutilisées depuis plus d’un an pour augmenter l'offre de logements destinés à la résidence principale et limiter la hausse des prix et des loyers. Ce zonage cible principalement les zones urbaines où la tension immobilière est la plus forte, excluant les résidences principales, les logements sociaux, ainsi que les locaux commerciaux et professionnels. Cette mesure vise à augmenter l'offre de logements destinés à la résidence principale en pénalisant la rétention inutile de propriétés vacantes. Pour vérifier si votre commune applique la taxe sur les logements vacants, vous pouvez utiliser ce simulateur.
Qui doit payer la taxe sur les logements vacants ?
La taxe sur les logements vacants s'applique aux personnes physiques et morales qui sont propriétaires d'un logement vacant. Cela inclut les particuliers, les entreprises, les sociétés civiles immobilières (SCI) et toute autre entité juridique possédant un bien immobilier.
Dans le cas d'une copropriété, c'est le propriétaire du lot (appartement, maison) qui est redevable de la taxe, et non la copropriété elle-même. Si le logement vacant appartient à plusieurs personnes (indivision, par exemple), la taxe est due par l'ensemble des copropriétaires, proportionnellement à leurs droits dans le bien.
Il est important de noter que la taxe sur les logements vacants est établie au nom du propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Ainsi, si un logement change de propriétaire pendant l’année, c'est le propriétaire au 1er janvier qui reste redevable de la taxe pour toute l'année.
Comment est calculé le montant de la taxe sur les logements vacants ?
Le montant de la taxe sur les logements vacants est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier concerné. Cette valeur, déterminée par l'administration fiscale, correspond au loyer théorique annuel que le logement pourrait générer s'il était mis en location dans des conditions normales de marché.
La formule de calcul de la taxe est la suivante :
Montant de la taxe = Valeur locative cadastrale × Taux d'imposition
Le taux d'imposition varie en fonction de la durée de vacance du logement :
Pour la première année de vacance (c'est-à-dire la deuxième année de vacance consécutive), le taux est fixé à 17% de la valeur locative cadastrale ;
À partir de la deuxième année de vacance (c'est-à-dire la troisième année de vacance consécutive), le taux est porté à 34% de la valeur locative cadastrale.
La taxe sur les logements vacants est due pour chaque année de vacance, tant que le logement n'est pas occupé ou meublé. Ainsi, plus la durée de vacance se prolonge, plus le montant de la taxe augmente. De plus, la taxe sur les logements vacants est distincte de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Elle s'ajoute à ces dernières et doit être payée séparément.
Quelles sont les conditions d'exonération de la taxe sur les logements vacants ?
Bien que la taxe sur les logements vacants s'applique à la plupart des logements inoccupés, il existe plusieurs cas d'exonération prévus par la loi. Ces exonérations visent à prendre en compte certaines situations particulières où la vacance du logement est indépendante de la volonté du propriétaire ou résulte de circonstances exceptionnelles :
Logement en cours de travaux : si le logement fait l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation, il peut être exonéré de la taxe pendant la durée des travaux, dans la limite de deux ans. Pour bénéficier de cette exonération, les travaux doivent être suffisamment importants et viser à rendre le logement habitable ;
Logement proposé à la location : si le propriétaire peut justifier que son logement est proposé à la location mais qu'il ne trouve pas de locataire malgré ses efforts, il peut être exonéré de la taxe. Pour cela, il doit prouver que le logement est déclaré vacant auprès de la mairie et qu'il a fait l'objet d'actions de publicité (annonces, recours à une agence immobilière, etc.) ;
Logement en attente d'occupation : si le logement est destiné à être occupé par un locataire ou un acquéreur qui a signé un contrat de location ou de vente, mais qui n'a pas encore emménagé, le propriétaire peut bénéficier d'une exonération temporaire de la taxe, dans la limite de 90 jours.
Résidence secondaire : les logements utilisés comme résidences secondaires ne sont pas considérés comme vacants et sont donc exonérés de la taxe. Toutefois, pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit pouvoir justifier que le logement est effectivement occupé une partie de l'année (factures d'électricité, d'eau, etc.).
Logement occupé plus de 90 jours par an : si un logement est occupé plus de 90 jours consécutifs ou non au cours d'une année, il n'est pas considéré comme vacant ;
Logement indécent ou insalubre : les logements qui ne répondent pas aux normes de décence ou de salubrité et qui ne peuvent donc pas être loués en l'état sont exonérés de la taxe. Cette exonération est accordée sur présentation d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.
Logement en cours de succession : en cas de décès du propriétaire, les héritiers bénéficient d'une exonération de la taxe pendant les deux années qui suivent le décès, le temps de régler la succession et de décider du sort du logement.
Pour bénéficier de ces exonérations, les propriétaires doivent en faire la demande auprès de leur centre des impôts et fournir les justificatifs nécessaires (contrats de location, factures de travaux, attestations, etc.).
Ces exonérations ne sont pas automatiques et elles doivent être demandées chaque année. De plus, elles ne s'appliquent que pour la durée de la situation qui les justifie (travaux, attente de location, succession, etc.).
