Carence locative : qu'est-ce que c'est et comment s'assurer ?
La carence locative est un problème majeur pour les propriétaires bailleurs, car elle peut entraîner des pertes financières et compromettre la rentabilité de leurs investissements immobiliers. Phénomène fréquent sur le marché de l'immobilier locatif, la carence locative est souvent méconnue des propriétaires et investisseurs. Découvrez ses conséquences pour les propriétaires et les solutions pour se protéger contre les risques qu'elle engendre.
Qu'est-ce que la carence locative ?
La carence locative désigne la période pendant laquelle un logement mis en location reste vacant, sans locataire. Cette situation peut être temporaire, lorsqu'un locataire quitte le logement et qu'un nouveau n'a pas encore été trouvé, ou plus longue et difficile à résoudre en raison de divers facteurs :
L'emplacement du bien : si le logement se situe dans une zone peu attractive ou éloignée des commodités et des transports en commun, il peut être difficile de trouver des locataires intéressés ;
Le type de bien : un logement inadapté à la demande locative, comme un logement trop grand ou trop petit ;
Le niveau de loyer : un loyer trop élevé par rapport au marché peut dissuader les locataires potentiels ;
La qualité du bien : un logement en mauvais état ou mal entretenu peut également rebuter les candidats à la location.
La concurrence sur le marché locatif : une offre locative abondante dans la zone où se situe le bien peut rendre la recherche de locataires plus compliquée.
Quelles sont les conséquences de la carence locative pour les propriétaires bailleurs ?
La carence locative peut avoir plusieurs conséquences négatives pour les propriétaires bailleurs comme la perte de revenus locatifs. Pendant la période de vacance, le propriétaire ne perçoit pas de loyer, ce qui peut impacter sa rentabilité et sa capacité à rembourser un éventuel prêt immobilier. Le propriétaire doit également continuer à assumer les charges liées au bien (taxe foncière, charges de copropriété, entretien, etc.) même en l'absence de locataire. Ce qui entraîne des frais supplémentaires.
Un logement vacant peut se dégrader plus rapidement et perdre de la valeur, notamment si la carence locative perdure et donc se déprécier sur le marché immobilier.
Comment réduire le risque de carence locative ?
L'emplacement est un facteur clé dans la réussite d'un investissement locatif. Pour limiter les risques de carence locative, privilégiez les zones avec une forte demande locative, bien desservies par les transports en commun et proches des commodités. De plus, assurez-vous que le type de bien que vous achetez (studio, T2, T3, etc.) correspond à la demande du marché local.
Lorsque vous mettez votre bien sur le marché, assurez-vous que votre annonce immobilière est attrayante et visible. Prenez des photos de qualité mettant en valeur votre bien, rédigez un descriptif clair et précis, et diffusez l'annonce sur plusieurs plateformes en ligne et auprès d'agences immobilières.
Pour éviter la carence locative, il est également important de proposer un loyer en adéquation avec les prix du marché pour attirer les locataires potentiels. Renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier et pour des biens similaires au vôtre, en consultant les annonces ou en demandant conseil à des professionnels de l'immobilier.
Une fois que vous avez trouvé des candidats intéressés, prenez le temps de vérifier leur solvabilité et leur sérieux. Demandez des documents justificatifs (bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.) et contactez les anciens propriétaires ou bailleurs pour vous assurer qu'ils ont un bon historique locatif.
Enfin, pour rendre votre bien plus attractif et limiter les risques de carence locative, pensez à proposer des services et aménagements qui peuvent séduire les locataires potentiels, tels que :
Des équipements modernes et fonctionnels (cuisine équipée, salle de bain rénovée, etc.) ;
Des espaces de rangement pratiques et bien pensés ;
Une connexion internet haut débit ou fibre optique ;
Des espaces communs agréables et bien entretenus (jardin, piscine, salle de sport, etc.) dans le cas d'une copropriété ;
Des facilités de stationnement ou un garage privatif.
Comment s'assurer contre la carence locative ?
Il existe plusieurs solutions pour limiter les risques de carence locative comme la garantie loyers impayés (GLI) qui est une assurance qui couvre les propriétaires contre les risques de non-paiement des loyers et les charges locatives par le locataire. Bien que la GLI ne couvre pas directement la carence locative, elle peut vous protéger contre les pertes financières liées aux impayés et vous donner une certaine tranquillité d'esprit en cas de problème avec votre locataire.
Il y a aussi l'assurance propriétaire non occupant (PNO) qui est une assurance spécialement conçue pour les propriétaires bailleurs qui ne vivent pas dans le logement qu'ils louent. Elle couvre les risques liés à la responsabilité civile du propriétaire, ainsi que les dommages causés au bien immobilier. Certaines assurances PNO proposent également des garanties optionnelles pour couvrir les pertes de loyers en cas de carence locative. Vérifiez les conditions de votre contrat d'assurance pour savoir si cette option est disponible.
En plus des assurances, il existe d'autres solutions pour se protéger contre les risques locatifs :
La caution solidaire : un proche du locataire (parent, ami, etc.) s'engage à régler les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Cette solution peut être rassurante pour le propriétaire, mais elle n'offre pas de protection contre la carence locative.
La garantie Visale : il s'agit d'une caution gratuite pour les locataires, accordée par Action Logement. Elle couvre les impayés de loyer pendant une durée limitée, mais ne protège pas contre la carence locative.
