Quel est l'impact du taux d'usure sur un crédit immobilier ?
Vous avez souvent entendu parler du taux d’usure, mais sans vraiment comprendre à quoi il correspond ? Si vous êtes sur le point de vous lancer dans un achat immobilier, il est pourtant important de découvrir en quoi consiste le taux d’usure. Vous êtes au bon endroit pour comprendre l’impact du taux d’usure sur un crédit immobilier, ainsi que son fonctionnement.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Lors de la souscription ou de la demande de prêt immobilier, la banque qui vous propose un crédit doit vous transmettre un document qui reprend toutes les modalités de paiement (échéancier, frais, coût avec et sans assurance, etc.). Le coût du crédit avec et sans assurance vous permet de connaître le taux du crédit.
Ce taux ne peut dépasser le taux d’usure en vigueur. En effet, la banque de France détermine régulièrement (actuellement tous les trimestres) le taux d’usure légal. Au-delà de ce taux, la banque de France considère que le prêt est à taux usurier, donc illégal et impossible. Les documents du crédit indiquent le Taux Annuel Effectif Global (aussi appelé TAEG) qui vous indique le coût réel du crédit : c’est lui qui ne doit pas dépasser le taux d’usure.
A quoi sert le taux d’usure ?
Le taux d’usure est une protection pour le demandeur, mais aussi pour l’établissement bancaire. La banque de France émet un taux d’usure pour garantir la capacité de l’emprunteur à honorer son crédit immobilier. Si le demandeur rembourse un prêt à taux usurier, il peut se retrouver dans une situation compliquée qui le conduira à une cessation de paiement. Le respect de ce taux d’usure est donc capital, aussi bien pour l’emprunteur que pour la banque.
Cependant, cette protection peut être un frein économique, et perturber le marché immobilier. En effet, si le taux d’usure ne correspond pas aux taux d’intérêts pratiqués par les banques, de nombreux dossiers peuvent être refusés. En d’autres termes, si le taux d’intérêt est de 2, 5 % et le taux d’usure à 3 %, il y a un risque de refus. Une fois que les différents frais et les coûts d’assurance seront pris en compte, le TAEG dépassera les 3 %, ce qui bloquera immédiatement l’obtention du prêt.
Comment est-il calculé ?
Le Code de la consommation définit les modalités liées au calcul du taux d’usure. Ainsi, c’est la banque de France qui détermine le taux d’usure. Elle prend en compte chaque trimestre le TAEG moyen appliqué par les établissements financiers français, auquel elle ajoute 33 %. Il est à noter que chaque type de prêt connaît un taux d’usure différent (consommation, immobilier, relais, etc.).
En période de forte inflation, la banque de France tient également compte de l’augmentation du coût de la vie, pour s’adapter au mieux aux préoccupations des demandeurs.
Enfin, côté banque, le TAEG connaît une augmentation. Cette dernière est due au fait que le financement des crédits immobiliers est lui-même financé par des prêts de la Banque Centrale Européenne. Le coût de ce financement devient de plus en plus élevé, et les banques répercutent le coût sur les différents crédits.
Comment connaître les taux d’usure ?
En tant que particulier, vous pouvez connaître le taux d’usure en vous renseignant auprès de la banque de France. Le site internet de l’établissement propose une actualisation régulière (trimestrielle) du taux, qui est ensuite publié de manière officielle.
Par ailleurs, le Ministère de l’économie a mis en place un Centre de Documentation Économie Finances qui met à disposition de toute la population les dernières dispositions légales en vigueur, dont le taux d’usure.
Si vous êtes déjà dans une démarche de financement, votre conseiller bancaire peut vous indiquer le taux d’usure correspondant à votre crédit.
Comment bénéficier d’un prêt immobilier en dépit du taux d’usure ?
Le taux d’usure bloque votre prêt immobilier ? Il existe quelques astuces pour vous sortir de cette situation.
SI vous en avez la possibilité, optez pour un apport plus conséquent. En effet, l’apport permet de diminuer le montant emprunté, ce qui a un impact direct sur les mensualités (prix et durées), mais également sur le coût de l’assurance. D’autre part, si vous avez fait appel à un courtier, pensez à ne pas inclure les frais de courtage dans le crédit.
Concernant les assurances emprunteurs, vous avez la possibilité de vous assurer en-dehors de l’établissement bancaire qui vous octroie le prêt. Ainsi, cette cotisation n’est plus incluse dans le TAEG. C’est une excellente solution si le TAEG est très proche du taux d’usure. D’autre part, si votre banque vous oblige à souscrire à une assurance emprunteur chez elle, vous avez la possibilité de ne pas assurer à 100 % tous les membres cosignataires du crédit.
Enfin, n’hésitez pas à négocier les frais (ouverture et tenue de compte).
