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05-12-2023

Réussir son investissement

L'état des risques : quel impact sur l'investissement ?

Investir dans l'immobilier est souvent perçu comme un choix judicieux, promettant une source stable de revenus et un potentiel d'appréciation du capital. Toutefois, comme tout investissement, il comporte son lot de risques. Parmi eux, les risques naturels, miniers et technologiques occupent une place prépondérante et sont encadrés par des dispositions réglementaires strictes en France. La loi impose en effet aux vendeurs et bailleurs de fournir un État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) lors de toute transaction immobilière.

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Qu’est-ce que l'État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) ?

L'État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) est un document informatif obligatoire en France, délivré dans le cadre d'une transaction immobilière. Il vise à informer l'acquéreur ou le locataire des risques environnementaux auxquels le bien est exposé. L'objectif principal de l'ERNMT est de promouvoir la transparence et la sécurité, en permettant aux parties concernées de prendre des décisions éclairées.


L'ERNMT couvre une gamme variée de risques, subdivisés en trois catégories principales :


  • Les risques naturels incluent les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes, entre autres ;

  • Les risques miniers sont liés aux activités passées ou présentes d'extraction minière et peuvent inclure des affaissements de terrain, des effondrements ou des émissions de gaz dangereux ;

  • Les risques technologiques englobent les dangers liés aux activités industrielles, telles que les explosions, les fuites de substances dangereuses ou la pollution environnementale.


La législation française impose la délivrance de l'ERNMT par le vendeur ou le bailleur lors de toute transaction immobilière. Il doit être établi moins de six mois avant la date de la signature du contrat. La non-conformité à cette obligation peut entraîner des sanctions, y compris l'annulation de la transaction ou une diminution du prix de vente. De plus, la mise en place de plans de prévention des risques naturels (PPR) par les autorités locales contribue à la gestion proactive des risques sur le territoire, en identifiant et en réglementant les zones exposées à des dangers spécifiques.


Quel est l’impact de l'État des Risques sur l'Évaluation Immobilière ?

Les risques associés à un bien peuvent influencer non seulement sa valeur sur le marché, mais aussi sa rentabilité à long terme.


Influence sur la valeur du bien

La présence de risques naturels, miniers ou technologiques peut influencer la valeur d'un bien immobilier. Les biens situés dans des zones à risque peuvent voir leur valeur diminuer en raison des coûts supplémentaires associés à la prévention des risques, à l'assurance, ou même aux freins qu’ils engendrent.


Conséquences sur le coût des assurances

Les assurances habitation et propriétaire peuvent être plus coûteuses dans des zones à risque élevé. En outre, certains risques peuvent ne pas être couverts par les polices d'assurance standard, nécessitant des couvertures supplémentaires ou spécialisées, ce qui peut également augmenter les coûts pour les propriétaires et les investisseurs.


Répercussions sur la perception des acheteurs et des investisseurs

La perception des risques peut varier considérablement d'un individu à l'autre, mais elle joue un rôle dans la décision d'achat ou d'investissement. Un ERNMT défavorable peut dissuader certains acheteurs ou investisseurs, réduisant ainsi la demande pour le bien. Cela peut également affecter le temps nécessaire pour vendre ou louer le bien, et par conséquent, impacter la rentabilité de l'investissement.

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