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Le rendement locatif
Vous projetez d’acheter un logement afin de le louer ?
En plus de permettre la constitution d’un patrimoine, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location peut être une source de revenus complémentaires. Mettant notamment en jeu le prix d’achat et le montant des loyers du bien loué, le rendement locatif est un élément à prendre en compte dans le cadre d’un investissement immobilier. En effet, il donne une indication du potentiel de ce placement. Voici comment évaluer le rendement d’un investissement locatif et quelques conseils pour l’optimiser.
À quoi correspond le rendement locatif et comment le calculer ?
Quelles que soient les raisons qui incitent à investir dans l’immobilier, le rendement locatif est un indicateur à considérer pour calculer la rentabilité brute. Il peut être obtenu de façon simple ou plus élaborée, en fonction des paramètres intégrés dans le calcul.
Le rendement brut
Le rendement locatif brut est obtenu en faisant le rapport entre les loyers perçus annuellement et le coût d’achat du bien immobilier (auquel s’ajoutent les frais de notaire et d’éventuels frais d’agence).
Pour obtenir le rendement locatif : (loyer mensuel x 12) x 100 / (prix d’achat du bien immobilier + frais d’agence + frais de notaire)
Voici un exemple de calcul si l’achat d’un bien immobilier s’élève à 150 000 € (frais de notaire et d’agence inclus) et le montant du loyer mensuel est de 700 € :
(700 x 12) x 100 / 150 000 = 5,6 %
Le rendement brut annuel du bien est de 5,6 % dans ce cas.
Le rendement net
Ce calcul prend en compte les frais inhérents au logement. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier engendre des dépenses mensuelles et annuelles pour le propriétaire, qui viennent en déduction des loyers perçus. Les éléments suivants sont notamment intégrés au calcul :
Dépenses liées à des travaux dans le logement ;
Frais éventuels de gestion par une agence immobilière ;
Coûts des assurances (propriétaire non occupant et éventuellement loyers impayés) ;
Autres charges non récupérables comme la taxe foncière.
Ce rendement net va être inférieur au brut. Il sera cependant plus précis étant donné que les charges sont déduites des revenus locatifs. Toutefois, la fiscalité liée aux loyers perçus n’est pas intégrée dans ce calcul.
Le rendement net après impôts
Dans ce dernier cas, les taxes concernant les impôts sont également déduits du montant des loyers du bien en location. La valeur obtenue est, dès lors, plus affinée. Le rendement net après impôts va donc être impacté par votre taux d’imposition et par le régime choisi pour déclarer vos revenus fonciers. De plus, si vous avez acquis votre logement en bénéficiant d’un dispositif fiscal spécifique (loi Pinel, dispositif Denormandie, etc.), les réductions d’impôts sont prises en compte à ce stade. C’est ce calcul qui vous indiquera plus précisément le rendement lié à cet investissement et donc la rémunération nette perçue. Vous pouvez effectuer une simulation sur internet.
Comment améliorer le rendement d'un investissement locatif ?
Maintenant que le calcul de ce rendement n’a plus de secret pour vous, sachez qu’il est possible d’optimiser la rentabilité nette. Voici quelques exemples d’éléments à considérer.
Rénover son logement
Réaliser des travaux de rénovation peut renforcer l’attractivité du bien sur le marché immobilier locatif. L’objectif étant d’attirer des locataires en valorisant le logement et éventuellement de percevoir un loyer plus intéressant. De plus, il est toujours préférable de proposer un logement en bon état au locataire, afin qu’il s’y sente bien et souhaite y rester. Selon le régime fiscal choisi, certaines de ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers.
Étudier l’emplacement du bien
La localisation du bien va impacter le rendement locatif. Ce dernier sera favorisé dans une ville où la demande locative est soutenue comme Paris et où les prix d’acquisition demeurent intéressants. D’autre part, se renseigner sur le marché immobilier du secteur (type de bien recherché par les locataires, attractivité du quartier, services à proximité etc.) est primordial avant tout achat. En effet, une éventuelle vacance locative (période durant laquelle le logement n’est pas loué) va affecter les revenus générés par la location de votre logement.
Choisir le régime fiscal le plus avantageux
En fonction du type de location (meublée ou vide), le propriétaire va pouvoir faire son choix entre différents régimes fiscaux. Il convient d’étudier chaque cas et ainsi d’envisager la solution la plus avantageuse pour déclarer vos revenus locatifs. Par exemple, pour une location non meublée, les revenus fonciers peuvent être déclarés selon deux régimes d’imposition : micro foncier ou réel.
Le premier cas, souvent considéré comme le plus simple, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers déclarés. Cette option est valable pour un montant des revenus bruts issus des loyers allant jusqu’à 15 000 euros par an (sans comptabiliser les charges).
Le régime réel autorise une déduction des charges et d’éventuels frais engagés pour le logement, durant l’année. Ce système d’imposition est souvent avantageux lorsque des travaux de rénovation ont été entrepris ou si les intérêts d’emprunt sont élevés.
Le calcul du rendement locatif est une étape importante avant d’acheter un bien pour le louer. Une fois l’acquisition réalisée, le propriétaire doit se préoccuper de la mise en location de son logement. En effet, ce dernier aura souvent accepter une offre de prêt et aura donc un crédit immobilier à rembourser tous les mois. Retrouvez dans cet article des informations sur la gestion locative d’un bien immobilier.
