Fin du dispositif Censi-Bouvard en 2023
La loi de finances 2023 a signé la fin du dispositif Censi-Bouvard. Cette dernière permettait de soutenir l’investissement immobilier dans des résidences de service, neuves ou rénovées. Il s’agissait d’un dispositif rentable, qui offrait des réductions d’impôt très avantageuses. Vous n’avez pas pu profiter du dispositif Censi-Bouvard ? Chez Édouard Denis, nous vous proposons aujourd’hui plusieurs autres solutions de défiscalisation.
En quoi consistait le dispositif Censi-Bouvard ?
La loi de finances 2023 a mis un terme au dispositif Censi-Bouvard, entré en vigueur en 2013. Pendant 10 ans, il a permis d’augmenter le volume de biens meublés mis sur le marché, à destination d’un public spécifique. En effet, le dispositif Censi-Bouvard permettait aux investisseurs particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux, en échange de l’achat d’un bien immobilier au sein d’une résidence de service. Les immeubles étaient destinés aux personnes âgées, aux étudiants et au secteur du tourisme. Pour profiter des réductions, l’appartement devait répondre aux critères suivants :
Loué meublé : le respect de la liste du mobilier obligatoire conditionnant l’éligibilité ;
Le prix de revient devait être inférieur ou égal à 300 000 euros ;
Loué dans les douze mois suivants la réception des clés ;
Neuf ou en état de futur achèvement.
Les propriétaires signaient alors un bail commercial avec un établissement gérant, pour une durée minimale de 9 ans. Pendant toute cette période, les loyers étaient alors garantis, que le bien soit loué ou non. Par ailleurs, les particuliers bénéficiaient :
D’une récupération de la TVA (20 % sous conditions) ;
D’une réduction d’impôts étalée sur 9 ans (dans la limite de 11 % HT du prix du bien).
L’ensemble des revenus entrait alors dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, à titre non professionnel.
Enfin, contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, la loi Censi-Bouvard ne restreignait pas le nombre d’acquisitions. Seul le plafond de 300 000 euros était pris en considération.
Notez que la loi Censi-Bouvard était cumulable avec le dispositif LMNP. Dans ce cadre, en cas de dépassement du seuil, la partie supérieure pouvait être amortie. Il était donc possible de cumuler la réduction d’impôt avec l’amortissement.
Fin du dispositif Censi-Bouvard : quelles conséquences pour les investisseurs ?
Les investisseurs particuliers ayant acheté un bien immobilier éligible au dispositif Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2023 bénéficient des réductions fiscales et ce pendant toute la durée effective prévue. Les conditions d’application restent inchangées. Ainsi, vous continuerez de profiter du report annuel, si les sommes d’imposition dues sont inférieures au montant des réductions. A contrario, vous bénéficiez tout de même de réductions, qui viennent grever votre imposition traditionnelle.
Attention, la revente à la fin du bail commercial est directement impactée par l’arrêt du dispositif Censi-Bouvard. Veillez alors à trouver un nouvel acquéreur prêt à investir par le biais d’un autre dispositif, ou revendre directement au bailleur.
L’acquisition d’un bien immobilier en loi Censi-Bouvard n’est plus possible à compter du 1er janvier 2024. Les investisseurs particuliers doivent donc se tourner vers d’autres solutions, qui n’offrent pas les mêmes avantages.
Vers quel dispositif se tourner à la place de la loi Censi-Bouvard ?
La fin du dispositif Censi-Bouvard a mis un terme aux réductions fiscales pour l’achat d’un bien dans une résidence de services. Toutefois, vous avez toujours la possibilité d’acquérir un logement dans ce type d’immeuble si vous le désirez. Pour cela, vous devez passer par le statut LMNP classique. Comme pour Censi-Bouvard, vous avez l’obligation de fournir des meubles (tables, chaises, literie, cuisson, réfrigérateur, luminaires, volets ou rideaux…) et de mettre en location votre bien via un bail commercial.
Toutefois, la location LMNP est conditionnée à :
Un plafond de recettes annuelles : 23 000 euros ;
Ne pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer ;
L’inscription au Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
Notez qu’en cas de dépassement des plafonds, vous passez immédiatement au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Une fois que toutes les conditions sont réunies, vous pouvez profiter pleinement de tous les avantages LMNP. En plus des revenus défiscalisés pendant au minimum 9 ans, vous bénéficiez de :
L’amortissement du bien ;
La possibilité de donner le logement avec transmission du bail ;
La récupération de la TVA ;
Loyers perçus : peu importe la situation du logement (loué ou non occupé).
En matière de fiscalité, vous avez la possibilité d’opter pour le micro-BIC (abattement automatique de 50 %) ou le régime réel (idéal pour amortir et déduire les charges).
Le dispositif LMNP est donc la solution la plus proche de la loi Censi-Bouvard. Même s’il ne permet pas d’obtenir des réductions fiscales, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet d’amortir le bien sur le long terme et donc de baisser votre niveau d’imposition.
