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Quelle est la surface minimum pour vendre un bien immobilier ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous projetez de le vendre, mais vous vous posez beaucoup de questions sur les démarches à suivre ? Pas de panique ! Nous vous expliquons ici comment vous y prendre pour vendre un bien immobilier à la surface très réduite. Tout d’abord, il faut savoir qu’il n’y a pas de surface minimum pour proposer un bien immobilier à la vente. En revanche, si cette surface est inférieure à un certain seuil, vous devrez obligatoirement préciser que le bien immobilier n’est pas habitable.

Comment déterminer la surface habitable d’un bien immobilier ?

Tout d’abord, vous devez avoir une chose en tête : la surface habitable d’un logement ne correspond pas à toute la surface au sol. Il faut en effet retirer certaines pièces du calcul de la surface. Parmi celles-ci, il y a les garages, les différentes caves, les éventuels parkings, les escaliers, les murs, les cloisons, les embrasures des portes et des fenêtres, les vérandas, les combles non-aménagés, les séchoirs extérieurs au logement, les balcons, les terrasses et tous les espaces qui sont occupés par des gaines et les remises. C’est l’article R. 1112 du Code de la construction et de l’habitation qui définit ainsi la surface habitable.


De son côté, la surface loi Carrez retire non seulement toutes les pièces que nous venons de citer, mais également toutes les surfaces dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80 mètre. Quant à la surface utile, elle inclut la surface habitable, ainsi que la moitié des annexes. Cette surface utile est utilisée comme base de calcul lorsque s’appliquent certains dispositifs fiscaux.

Il est possible de vendre une surface très petite

Si vous possédez un bien immobilier avec une très petite surface, vous avez tout à fait la possibilité de le vendre. La loi n’impose pas de surface minimale pour vendre un bien, tant que celui-ci n’est pas vendu en tant que bien « habitable ». Si c’est le cas, il y a effectivement un minimum à respecter. Le logement en vente doit disposer d’une surface habitable de 9 mètres² minimum. Quant à la hauteur sous-plafond, elle doit être d’au moins 2,20 mètres.


De son côté, si l’acheteur de votre bien immobilier de moins de 9 mètres² souhaite s’en servir comme d’une habitation, il en a tout à fait le droit : il sera chez lui ! C’est le vendeur qui a l’obligation d’éviter la mention « habitable » sur l’annonce de vente de son bien de moins de 9 mètres².


Cette surface minimale s’applique à la pièce principale du logement. Il n’y a pas de règles concernant les autres pièces du bien immobilier. Toutefois, lorsqu’une chambre fait moins de 8-9 mètres², il est recommandé de ne pas la présenter comme une chambre, mais plutôt comme un dressing ou un petit bureau. 

Quelle est la surface habitable minimale en cas de division d’un lot de copropriété ?

Si vous possédez un lot de copropriété, la loi vous autorise à le diviser en deux, afin de proposer à la vente deux lots plus petits. Attention, lorsque cette division est destinée à créer de nouveaux locaux d’habitation, la loi impose une certaine réglementation. Tout d’abord, les nouveaux lots doivent mesurer au moins 14 mètres², avec un volume de 33 mètres³. 


Bien sûr, les nouveaux logements créés doivent aussi respecter d’autres contraintes, comme la réalisation des diagnostics techniques obligatoires et le respect de tous les critères de décence. De plus, les propriétaires sont soumis aux clauses spéciales insérées dans le règlement de copropriété. (Parfois, cela inclut une interdiction de division)

Que se passe-t-il s’il y a une erreur dans le calcul de la surface ?

Le vendeur n’est pas obligé de faire appel à un professionnel pour calculer la surface loi Carrez de son bien immobilier. En effet, il peut tout à fait réaliser cette opération lui-même s’il se sent compétent ! Toutefois, il ne doit surtout pas faire d’erreur, car cela peut lui coûter cher. C’est pourquoi il est vraiment conseillé de faire appel à un diagnostiqueur certifié. 


La loi accepte une marge d’erreur de 5 %. Si vous vous trompez légèrement dans le calcul de la surface, sans dépasser une différence de 5 % avec la surface réelle, l’acquéreur ne pourra pas revenir vers vous. En revanche, si cette erreur dépasse les 5 % de différence, l’acheteur sera en droit de vous demander une baisse de prix proportionnelle. Il a d’ailleurs la possibilité de le faire pendant un an après la signature de l’acte de vente. Pour cela, il doit saisir le tribunal.


C’est pourquoi, en faisant appel à un diagnostiqueur certifié, vous recevez une attestation de surface qui vous assure en cas d’erreur. C’est le diagnostiqueur qui engage sa responsabilité, ce n’est pas vous.