Comment réussir son investissement dans l’immobilier neuf ?
Encore aujourd’hui, l’investissement immobilier constitue un placement fiable et sûr qui offre des rendements relativement élevés. Faire l’achat d’un bien neuf en vue de le louer et de percevoir ainsi un complément de revenus afin d’anticiper sa retraite, par exemple, séduit de nombreux Français.
Si les avantages sont multiples, il convient tout de même d’être prudent et de ne pas prendre de décision à la légère. Dans cet article, le Groupe Édouard Denis vous conseille et vous aide à réussir votre investissement immobilier dans le neuf plutôt que dans l'ancien où il faudrait faire des travaux.
- 1 - Bien choisir son logement
- 2 - Le choix de la ville
- 3 - La surface du bien
- 4 - Le type de bail
- 5 - Le choix de la fiscalité
- 6 - La loi Pinel
- 7 - La Loi Censi-Bouvard
- 8 - La gestion locative d’un bien immobilier
Bien choisir son logement
Première étape du processus d’investissement immobilier, le choix éclairé du bien est capital pour la réussite ultérieure du projet de mise en location de ce logement. Pour financer votre achat, il vous faudra sûrement faire un emprunt financier à un taux donné par les banques pour acheter à crédit. N'oubliez pas les éventuels frais du prêt immobilier comme l'assurance et les frais liés au bien tels que les charges annuelles.
Cette décision doit tenir compte de plusieurs facteurs tels que la localisation du bien, sa surface ou encore son état.
Le choix de la ville
La situation géographique d’un bien immobilier influe sur son prix. Dans les grandes métropoles ou les villes très prisées des touristes, faire un placement immobilier revient relativement cher. En revanche, il est possible de profiter de l’aura de ces grandes villes en investissant dans les villes environnantes, plus petites et qui affichent des prix souvent bien plus bas.
Que la gestion locative du bien soit ou non assurée par une entreprise professionnelle, il est recommandé d’investir dans des villes proches de chez soi. L’investisseur potentiel est ainsi au fait des spécificités du marché, des prix pratiqués, des secteurs à privilégier… De cette manière, il prend moins de risque. De même, le propriétaire pourra effectuer des visites inopinées afin de connaître le véritable état des lieux quand il le souhaitera.
La surface du bien
La surface du bien est un facteur essentiel lors d’un achat immobilier. En effet, investir dans un logement qui affiche une petite surface peut s’avérer plus rentable que d’acquérir un logement plus grand. D’une part, le prix d’achat est généralement moins élevé, ce qui rend ce genre d’acquisition plus accessible. D’autre part, au moment de la location du bien, le propriétaire pourra demander un prix au m² plus important.
De plus, les petites surfaces étant plus demandées, particulièrement dans les grandes villes telles que Bordeaux, Lyon ou Paris, leur rentabilité est logiquement plus importante. Cela permet au propriétaire de bénéficier d’un retour sur investissement plus rapide.
Dans le neuf, les loyers étant souvent plafonnés, la rentabilité est légèrement moins élevée, mais ce placement reste tout de même intéressant pour les futurs propriétaires, surtout lorsqu’il s’agit de leur premier investissement dans l’immobilier.
Le type de bail
La demande de logements meublés a le vent en poupe en France depuis quelques années. C’est donc l’occasion idéale de proposer ce type de location, d’autant plus que c’est la solution la plus rentable pour les propriétaires de petites surfaces. En effet, la durée du bail est courte (un an ou neuf mois renouvelables) et celle du préavis l’est également (3 mois).
Ainsi, le propriétaire peut louer son bien à plusieurs locataires différents en fonction des périodes de l’année (un étudiant pendant l’année scolaire et des touristes pendant les vacances, par exemple) et engranger le maximum de bénéfices. Les biens nus, en revanche, n’ont pas cette flexibilité. La durée plus longue de leur bail et de leur préavis ne permet pas de profiter de ces conditions favorables.
Le choix de la fiscalité
Pour réussir son investissement dans l’immobilier, il faut tenir compte de la fiscalité. En effet, l’achat d’un bien neuf en vue de le louer est encadré par un certain nombre de dispositions fiscales. Renseignez-vous au préalable afin de connaître les aides auxquelles vous êtes éligibles et, par ricochet, de mieux rentabiliser votre investissement à terme.
La loi Pinel
La loi Pinel encadre la mise en location de logements neufs. Son objectif est, entre autres, d’encourager l’investissement dans l’immobilier locatif et la construction de logements dans des zones « tendues ». Pour cela, ce dispositif facilite les procédures et met en place des solutions pour permettre aux propriétaires de maximiser leur profit. En mettant en location votre logement neuf, vous obtiendrez des réductions d’impôt plus ou moins importantes.
Vous bénéficierez, par exemple, d’une réduction d’impôts sur le revenu de 12 % du prix d’achat du logement, répartie sur 6 ans. Cette réduction est de 18 % sur 9 ans ou de 21 % répartie sur 12 ans. Il est à noter que ces chiffres concernent la France métropolitaine, car, en outre-mer, la réduction d’impôt peut atteindre 32 %.
Outre le fait que le logement soit neuf, il existe d’autres conditions à remplir pour bénéficier de ces avantages fiscaux. Il faut, par conséquent, que :
- Le logement soit loué au plus tard un an après sa construction ;
- Le loyer demandé par le propriétaire bailleur ne dépasse pas le plafond fixé par la loi Pinel ;
- Le logement ne soit pas meublé ;
- Le loyer respecte les plafonds de ressources du locataire.
La Loi Censi-Bouvard
Autre dispositif d’optimisation fiscale, la loi Censi-Bouvard s’applique lorsque le placement immobilier porte sur les résidences de services pour personnes âgées ou étudiants, par exemple. Pour en bénéficier, l’investisseur doit faire l’acquisition d’un logement neuf au sein de ce type d’établissement dans la limite de 300 000 euros et le louer pendant 9 ans.
L’avantage est alors double : le propriétaire profite d’une réduction de 11 % de ses impôts et touche en même temps le montant des loyers versés par le locataire. Il est, par ailleurs, possible d’acquérir plusieurs logements de cette catégorie par an.
La gestion locative d’un bien immobilier
Une fois le bien immobilier acquis, il reste encore à le mettre en location pour pouvoir bénéficier des mesures d’optimisation fiscale ou toucher les revenus complémentaires des loyers via l'investissement immobilier locatif. Pour cela, il est possible d’assurer soi-même la gestion locative de son logement ou bien de s’en remettre à un professionnel, administrateur de bien ou agence immobilière, par exemple qui donnera les clés au locataire.
Avant toute chose, il faut bien prendre conscience du temps que nécessitent un investissement locatif et les démarches courantes inhérentes. Il existe pour cela des solutions en ligne qui facilitent la gestion pour le propriétaire bailleur en lui permettant d’éditer les documents indispensables à la location, de savoir rapidement si le loyer a été versé, d’avoir une vision d’ensemble des tâches à accomplir, etc. Sachant tout cela, c’est au propriétaire de décider ce qui est le plus adapté à sa situation personnelle.
Pour se constituer un patrimoine sur le long terme notamment, il est important de faire les bons investissements en achetant par exemple un appartement à vie à un bon emplacement. L'immobilier est un secteur où les placements sont sans risques et qui vous procure un rendement économique. Posséder des biens locatifs rapporte des revenus fonciers et donc de l'argent facilement. Il est aussi essentiel de vouloir optimiser la rentabilité locative de son investissement immobilier et de la prendre en compte si vous pensez à vendre.
La vente de vos biens immobiliers sur le marché immobilier peut vous ramener une plus-value due à la revente.
