Focus sur le LMNP non-géré
Parmi les différentes stratégies d'investissement, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue comme une option attrayante, offrant une combinaison unique de flexibilité, d'avantages fiscaux et de potentiel de rentabilité. Contrairement au LMNP géré, où la gestion du bien est confiée à une société professionnelle, le LMNP non-géré permet aux propriétaires de gérer directement leur investissement.
Sommaire
- Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel Définition (LMNP) non-géré ?
- LMNP non géré ou LMNP géré, quelles différences ?
- Quels sont les critères d'éligibilité au LMNP non-géré ?
- Quels sont les avantages du LMNP non-géré ?
- Quels sont les inconvénients du LMNP non-géré ?
- L’accompagnement du Groupe Edouard Denis pour la gestion d’un investissement en LMNP
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel Définition (LMNP) non-géré ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) non-géré est une forme d'investissement immobilier en France qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en conservant la gestion personnelle de leur propriété. Cette option se distingue du LMNP géré, où la gestion est déléguée à une société professionnelle. Le LMNP non-géré implique ainsi activement le propriétaire, qui doit s'occuper de la recherche de locataires, de la gestion des baux, de l'entretien du bien, et de toutes les autres tâches administratives et opérationnelles.
Le LMNP non-géré est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent avoir un contrôle direct sur leur investissement immobilier. Ce profil inclut généralement des personnes disposant de temps à consacrer à la gestion de leur bien, ayant une certaine connaissance du marché immobilier, et désireuses de s'impliquer personnellement dans les aspects opérationnels de la location.
LMNP non géré ou LMNP géré, quelles différences ?
Le choix entre LMNP ou LMNP géré dépend essentiellement des objectifs et des préférences de l'investisseur.
Le LMNP géré, contrairement au LMNP non géré, implique de déléguer la gestion locative à une société spécialisée ou une agence, souvent appelée gestionnaire ou exploitant. Cette formule est particulièrement prisée par ceux qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP sans avoir à s'occuper des contraintes quotidiennes liées à la gestion d'un bien immobilier. En confiant leur bien à un gestionnaire professionnel, les propriétaires s'assurent une certaine tranquillité d'esprit : le gestionnaire s'occupe de la recherche de locataires, de la signature des baux, de la perception des loyers, de l'entretien courant du bien et même des éventuelles procédures en cas de litiges. Le propriétaire, dans ce cas, reçoit un loyer net de charges de gestion, généralement défini par contrat, ce qui lui assure une source de revenus régulière et relativement sécurisée.
D'un autre côté, le LMNP non géré offre plus de flexibilité et de contrôle. Le propriétaire a la liberté de choisir ses locataires, de fixer le montant du loyer ainsi que des frais et de gérer son bien selon ses propres critères. Cependant, cette autonomie s'accompagne de responsabilités, et il est essentiel pour le propriétaire de maîtriser les aspects juridiques, fiscaux et opérationnels liés à la location meublée. De plus, en cas de vacances locatives ou de dégradations, c'est lui qui doit assumer les conséquences financières.
Fiscalement, les deux options bénéficient des avantages du statut LMNP, notamment la possibilité de déduire les charges et d'amortir le bien, réduisant ainsi l'assiette imposable. Cependant, le LMNP géré permet souvent de récupérer la TVA sur l'achat du bien, un avantage non négligeable.
Quels sont les critères d'éligibilité au LMNP non-géré ?
Pour tirer pleinement parti des avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) non-géré, il faut respecter certains critères d'éligibilité :
Nature du bien : le bien immobilier doit être meublé et donc équipé de tous les éléments nécessaires pour une habitation immédiate ;
Type de propriété : le bien peut être neuf ou ancien, mais il ne doit pas faire partie d'une résidence de services (comme les résidences étudiantes, les résidences seniors, etc.) ;
Équipement conforme : le logement doit répondre aux critères de la loi ALUR pour les locations meublées, incluant une liste spécifique d'équipements ;
Statut fiscal : le propriétaire ne doit pas être inscrit comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cela implique que les revenus locatifs ne doivent pas constituer plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal ou excéder 23 000 euros par an ;
Déclaration fiscale : il est nécessaire de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel.
Quels sont les avantages du LMNP non-géré ?
L'investissement dans un bien immobilier sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) non-géré présente une série d’atouts.
Avantages fiscaux (micro-BIC et régime réel)
Le régime fiscal du LMNP non-géré se décline en deux options : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC simplifie la déclaration fiscale en offrant un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, ce qui peut réduire considérablement l'impôt sur le revenu. D'autre part, le régime réel permet une déduction plus étendue des charges réelles liées à la location, comme l'entretien, les réparations, ou les intérêts d'emprunt, ainsi que l'amortissement du bien et de son mobilier. Ce régime est particulièrement bénéfique pour les propriétaires ayant des charges importantes.
Flexibilité et contrôle de la gestion
En optant pour le LMNP non-géré, vous bénéficiez d'une gestion personnalisée de votre bien. Cette approche confère un contrôle total sur des aspects importants tels que la sélection des locataires, la fixation des loyers, et les décisions relatives à l'entretien et aux améliorations du bien. Cette flexibilité est un atout majeur, vous permettant d'adapter votre stratégie locative en fonction des fluctuations du marché, de vos besoins personnels ou de vos objectifs d'investissement spécifiques.
Potentiel de rentabilité et de valorisation du bien
Le LMNP non-géré offre également un potentiel de rentabilité accru. En gérant directement votre bien, vous pouvez optimiser vos revenus locatifs en ajustant les loyers en fonction du marché et réduisant les périodes de vacances. De plus, une gestion active et attentive contribue à maintenir le bien en excellent état, ce qui a un rôle dans la valorisation du patrimoine à long terme.
Quels sont les inconvénients du LMNP non-géré ?
L'un des principaux défis du LMNP non-géré réside dans la nécessité d'une gestion personnelle du bien. Cela implique un investissement en temps et en efforts significatifs de la part du propriétaire. De la recherche de locataires à la gestion des baux, en passant par l'entretien régulier et les réparations éventuelles, le propriétaire doit être prêt à s'impliquer activement dans toutes les facettes de la gestion de son bien.
Un autre défi majeur du LMNP non-géré est le risque de vacance locative. Contrairement au LMNP géré, où les revenus locatifs peuvent être plus stables et prévisibles, le LMNP non-géré expose le propriétaire au risque de ne pas trouver de locataires pendant certaines périodes, ce qui peut affecter la rentabilité de l'investissement. De plus, la gestion des relations avec les locataires peut parfois s'avérer complexe, impliquant la gestion des conflits, le recouvrement des loyers impayés, et la conformité avec les réglementations locatives.
En comparaison avec le LMNP géré, le LMNP non-géré demande une plus grande implication et une plus grande responsabilité de la part du propriétaire. Alors que le LMNP géré offre une expérience d'investissement plus passive, avec une société de gestion s'occupant de la majorité des tâches administratives et opérationnelles, le LMNP non-géré nécessite une approche plus active.
L’accompagnement du Groupe Edouard Denis pour la gestion d’un investissement en LMNP
Le Groupe Édouard Denis facilite l’investissement en toute sérénité grâce à un accompagnement sur mesure dans la réalisation d’un projet de défiscalisation et aux services garanties proposées par le Groupe. L’aménagement des appartements neufs acquis sous le statut LMNP non géré est proposé, permettant ainsi de bénéficier de certains avantages du statut LMNP géré. Ceci inclut :
Un logement équipé dès la livraison avec un pack clé en main comprenant cuisine avec électroménager, salon meublé, équipement pour la salle de bains ou la salle d'eau, et la possibilité d'aménager un placard ;
Un logement meublé décliné dans quatre ambiances différentes est proposé avec les Ateliers NX ;
Un mandat de gestion adapté offrant des assurances et garanties de protection ;
Un accompagnement par un cabinet d'experts comptables est également fourni pour faciliter toutes les démarches et profiter pleinement des avantages fiscaux du statut LMNP.
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À retenir
LMNP non-géré : permet au propriétaire de gérer directement son bien immobilier meublé, offrant plus de flexibilité et de contrôle.
Différences avec LMNP géré : le LMNP géré délègue la gestion à une société spécialisée, offrant une tranquillité d'esprit mais moins de contrôle direct.
Critères d'éligibilité : bien meublé conforme, revenus locatifs inférieurs à 50% des revenus globaux ou 23 000€ par an, et déclaration sous le régime des BIC.
Avantages fiscaux : possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (abattement de 50%) ou le régime réel (déduction des charges et amortissement).
Inconvénients : nécessite un investissement personnel en temps, avec des risques de vacance locative et de gestion complexe des locataires.
