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Zonage Pinel : quelles sont les zones éligibles au dispositif ?
Depuis septembre 2014, le dispositif Pinel permet aux contribuables français de bénéficier d’une réduction d’impôts lorsqu’ils procèdent à un investissement locatif. Mais l’application de ce dispositif est soumise à certains critères et tous les logements n’y sont pas éligibles pour bénéficier d'un avantage fiscal. Pour l’investisseur en immobilier qui souhaite défiscaliser, le choix du secteur géographique est particulièrement important dans la gestion du projet. En effet, par le biais de la loi Pinel, l’État entend favoriser l’élargissement de l’offre locative dans les zones où le marché immobilier est tendu. Le zonage est donc le premier élément à prendre en compte dans l'investissement immobilier pour qui souhaite bénéficier du dispositif. Le territoire français est ainsi divisé en 5 zones, déterminées par le gouvernement, en fonction du marché immobilier locatif. L'achat d'un bien est intéressant pour le dispositif Pinel dans trois zones. Le choix de la zone influence également le plafonnement de ressources des locataires et celui des loyers. Le prix du loyer dépend aussi des ressources du locataire. Pour savoir si votre logement neuf peut bénéficier d'une réduction d'impôt avec la loi Pinel, il vous est possible defaire une simulation.
Evolution du zonage Pinel
Le 2 octobre 2023, un décret a été promulgué pour réaffecter plus de 200 communes en France métropolitaine et dans les territoires d'outre-mer. Parmi celles-ci, 145 seront éligibles au programme Pinel, tandis qu'environ 60 d'entre elles ont été reclassées en zone A, ce qui leur permet de bénéficier de rendements financiers plus favorables.
Une récente mise à jour a eu un impact significatif sur les programmes immobiliers du Groupe Edouard Denis. En effet, plusieurs programmes ont récemment été reclassés de la zone B1 vers la zone A, ce qui représente une évolution importante en termes de potentiel et d'attractivité. Parallèlement, d'autres programmes du Groupe Edouard Denis ont été réaffectés en zone B1, reflétant ainsi une diversité d'opportunités au sein de leur portefeuille immobilier.
Voici une liste exhaustive des villes qui sont passées de la zone B1 à la zone A : Le Touquet Paris Plage, La Rochelle, Toulouse... En ce qui concerne le passage de la zone B2 à la B1, on retrouve les charmantes villes de Cherbourg, Valence ou encore Bourg-en-Bresse.
À présent, avec ces récentes modifications de zone et la fin du dispositif Pinel programmé fin d'année 2024, il est temps de considérer sérieusement l'investissement, d'autant plus avantageux grâce au dispositif Pinel. C'est donc le moment idéal pour investir grâce au dispositif Pinel !
Zone A bis
La zone A bis se situe en région parisienne et regroupe Paris ainsi que 76 communes appartenant aux cinq départements suivants :
- Le Val-d’Oise
- Le Val-de-Marne
- La Seine-Saint-Denis
- Les Hauts-de-Seine
- Les Yvelines pour quelques communes
Cette zone est indéniablement la plus tendue de France. La demande locative y est telle qu’un propriétaire bailleur est quasiment sûr de ne pas connaître de vacance locative. La zone A bis a donc toutes les raisons d’être éligible au dispositif Pinel. C’est pourquoi le Groupe Édouard Denis a choisi ces départements pour y implanter plusieurs de ses programmes neufs :
- En Seine-Saint-Denis, huit résidences du Groupe Édouard Denis voient le jour : Green Eko sur la commune du Pré-Saint-Gervais, le Domaine du Mesnil au Blanc-Mesnil...
- Dans les Hauts-de-Seine, la résidence Sonatina à Issy-les-Moulineaux et la résidence Pavillon Carnot à Vanves.
Zone A
Très tendue également, La zone A concerne les villes de Paris et sa banlieue non incluses en zone A bis. S’y ajoutent la partie française de l’agglomération genevoise et de grandes villes où la demande locative est plus importante que l’offre : Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Strasbourg, Bordeaux et Montpellier. La Côte d’Azur entre également dans le dispositif Pinel avec certaines communes où les loyers sont très élevés, comme Cannes ou Nice. En zone A, seize départements comportent des communes éligibles au dispositif de la loi Pinel. Cette zone comporte plusieurs grandes villes étudiantes où les petites surfaces se louent très facilement. L’investisseur en immobilier locatif bénéficie du dispositif Pinel dans cette zone où il est certain de pouvoir rentabiliser son patrimoine. Le Groupe Édouard Denis propose aux investisseurs plusieurs projets immobiliers neufs sur la zone A, dont 1 sur l’agglomération lilloise et 2 résidences à Antibes.
8 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés font également parties de la zone A.
Zone B1
La zone B1 est la troisième et dernière zone éligible à la loi Pinel. Elle est considérée comme étant la moins tendue de ces trois zones. Elle inclut les villes franciliennes non concernées par les zones A bis et A. On y retrouve également de grandes agglomérations, telles que Dijon, Nantes, Grenoble, Orléans, ou encore Caen. La zone B1 regroupe aussi de nombreuses villes réputées pour leur attrait touristique où l’offre locative est plutôt saisonnière et les loyers élevés sont inadaptés pour les locataires résidant à l’année. Argelès-sur-Mer, Biarritz, Bayonne, Sète, Agde, Arcachon, Aigues-Mortes, Deauville ou Honfleur n’en sont que quelques exemples. Les villes des départements d’outre-mer (hors 8 d'entre-elles) font partie du dispositif Pinel où il est possible d'investir : la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Mayotte et la Guyane sont incluses dans cette zone B1, tout comme la majorité des villes corses. Le Groupe Édouard Denis est présent dans cette zone B1 avec des programmes immobiliers neufs situés à Rouen, Amiens, ou encore Nîmes.
Zone B 2
Attention : la zone B2 est sortie du dispositif Pinel fin 2023. En effet, les zones sont régulièrement mises à jour en fonction de la tension du marché immobilier locatif. La zone B2 est considérée comme moins tendue que les zones A bis, A et B1. Elle concerne des villes de taille moyenne en milieux périurbains et les communes peu peuplées telles que Vichy, Angoulême, Cazilhac, Epargnes, Lannion, Narbonne et bien d’autres. Retrouvez tous les programmes neufs Pinel que propose Edouard Denis.
Zone C
Les villes situées en zone C ne sont pas éligibles à la loi Pinel. La zone C représente toutes les communes non incluses dans les quatre autres zones, soit tout le reste du territoire français.
Mis en place en 2003 dans le cadre du dispositif Robien, le zonage du territoire français peut être considéré comme le baromètre du marché locatif national. Remis à jour à plusieurs reprises, il se veut représentatif de la tension du marché immobilier induit par la forte demande locative constatée dans certaines agglomérations ou dans certains secteurs géographiques très prisés. Cette répartition du territoire national est d’ailleurs utilisée pour d’autres dispositifs tels que :
