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La location en loi Pinel
Introduite en décembre 2014, la loi Pinel lutte contre la crise du logement en aidant les personnes en quête d’une location. Elle leur permet de bénéficier d’un bien immobilier neuf ou entièrement rénové, conforme à toutes les normes énergétiques, tout en payant un loyer inférieur à la moyenne de la ville. Les propriétaires qui investissent à crédit en Pinel bénéficient également de nombreux avantages, entre réduction d’impôts, constitution d’un patrimoine et protection de la famille. Découvrez comment se déroule une location via le dispositif Pinel et quels sont les critères à cocher pour pouvoir profiter de cette aide défiscalisante pour votre investissement immobilier.
Une durée de location prédéfinie
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous devez vous engager sur une certaine durée pendant laquelle vous proposerez votre bien immobilier à la location, en respectant les plafonds des loyers imposés par le dispositif défiscalisant. Pinel propose trois durées de mise en location :
- Si vous louez pendant 6 ans, vous profiterez d’une réduction d’impôt égale à 9 % du prix d’achat du bien
- Si vous louez pendant 9 ans, la réduction d’impôt sera de 12 %
- Si vous louez pendant 12 ans, vous pouvez miser sur une réduction d’impôt de 14 %
Pour que la loi Pinel entre en vigueur, vous ne devez pas acheter plus de deux biens immobiliers par an ni dépasser un prix de 300 000 € ou 5 500 €/m² pour ces deux biens.
Si vous vous êtes engagé sur une durée de location de 6 ans au moment où vous avez signé l’acte de vente en Pinel, vous pourrez prolonger cette durée jusqu’à 9 ou 12 ans. En revanche, il n’est pas possible d’effectuer l’opération inverse : si vous vous êtes engagé sur 9 ans, vous ne pourrez pas ramener la durée de location à 6 ans.
Depuis l'entrée en vigueur en 2023 du dispositif Pinel +, vous pouvez également bénéficier de réductions d'impôts avantageuses et similaires à celles antérieures au décret de 2023 : soit des réductions d'impôt de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans). Les avantages fiscaux du Pinel + sont plus élevés et les critères d'éligibilité également.
Les obligations concernant le logement
Pour profiter de la défiscalisation Pinel (jusqu’à 42 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans), vous devez obligatoirement acheter un logement neuf ou entièrement rénové. Il est possible de faire des travaux dans l'ancien pour obtenir des logements neufs et profiter de l'avantage fiscal. Il est ensuite impératif de le louer nu, en tant que résidence principale.
Le bien immobilier doit également se trouver en zone A, A bis ou B1, un découpage défini par la loi Pinel en fonction de la demande de location au sein de ces différentes zones.
- La zone A bis concerne les communes dans lesquelles la demande de logements est la plus forte : Paris et 76 villes de son agglomération
- La zone A englobe de grandes villes comme Marseille, Lyon et Montpellier ainsi que la Côte d’Azur et une partie de l’Île-de-France
- La zone B1 regroupe la Corse avec des villes de taille moyenne comme Rennes et Nancy
Les conditions qui concernent les locataires
En optant pour un investissement loi Pinel, vous vous engagez à ne louer votre bien immobilier qu’à des ménages dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond annuel. Celui-ci varie selon la composition du foyer du futur locataire ainsi que sa zone de domiciliation. Par exemple, si votre bien se trouve en zone A, vous pourrez le louer à une personne seule qui ne gagne pas plus de 41 855 € par an. Si elle a 4 personnes à charge, le revenu fiscal qu’elle ne doit pas excéder s’élève à 119 897 €. Vous pouvez consulter en ligne tous les plafonds de ressources annuelles calculés selon la zone où se trouve le bien et le nombre de personnes qui composent le foyer.
Ce sont uniquement les revenus fournis au moment de la signature du bail qui sont pris en compte dans le calcul. S’ils dépassent en cours de location les plafonds prévus par la loi Pinel, la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit ne sera pas remise en cause.
Il est possible de louer votre bien à quelqu’un de votre propre famille tout en continuant de bénéficier de la réduction d’impôt. Le locataire doit être un ascendant ou un descendant et ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que vous.
Les plafonds des loyers Pinel
Les loyers Pinel de l'investissement locatif sont également soumis à des plafonds qu’il ne faut pas dépasser si vous voulez continuer à profiter des avantages fiscaux. Les biens Pinel offrent justement aux locataires le gros avantage d’être 10 à 20 % moins chers que les prix du marché. De votre côté, ce loyer peu élevé est largement compensé par la réduction d’impôt.
Les barèmes applicables aux loyers changent chaque année et en fonction de la zone. Vous pouvez faire une simulation en ligne ! En 2023 en métropole, il faut compter 18,25 €/m² pour la zone A bis, 13,57 €/m² pour la zone A et 10,93 €/m² pour la zone B1.
Ces barèmes peuvent toutefois être modifiés par le préfet de région s’ils ne sont pas adaptés au marché local. Le propriétaire doit prendre l'engagement de respecter les conditions pour mettre en location son appartement.
La gestion fiscale de votre bien est importante et votre avis d'imposition se réfère à votre revenu fiscal de référence.
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