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Comment défiscaliser avec la loi Pinel ?
Introduit en décembre de l'année 2014 et plusieurs fois reconduit, le dispositif Pinel soutient les Français qui veulent investir. Les acheteurs doivent correspondre à plusieurs critères (zone géographique éligible, revenus annuels inférieurs à un certain plafond), pour pouvoir en profiter et bénéficient ensuite de nombreux avantages. La possibilité de réduction d’impôt fait partie de ses principaux intérêts pour les investisseurs qui calculent le prix de revient et le taux de réduction. La loi Pinel classique est en effet un dispositif de défiscalisation immobilière pour investissement locatif, qui permet aux acquéreurs d’économiser jusqu’à 42 000 € sur 12 ans. Le dispositif Pinel +, reprenant les taux de défiscalisation en cours jusqu'en 2022 et favorisant des logements ayant de bonnes performances énergétiques, ouvre quant à lui droit à une réduction d'impôt permettant d'économiser jusqu'à 63 000 € sur 12 ans. Découvrez comment profiter de cette aide gouvernementale et quelles sont les conditions pour en bénéficier.
Sommaire
Les critères à remplir pour défiscaliser grâce à la loi Pinel
Toutes les communes ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Pour bénéficier de cette remise d’impôt, le bien que vous souhaitez acheter doit être situé dans l’une des trois zones géographiques A, A bis et B1 :
- La zone A bis : elle concerne Paris ainsi que 76 communes des départements de la périphérie (Val-de-Marne, Val-d’Oise, Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis)
- La zone A : elle comprend la Côte d’Azur, les villes de Marseille, Montpellier, Lille et Lyon, ainsi que l’agglomération parisienne qui n’est pas incluse dans la zone A bis
- La zone B1 : elle inclut les départements d’outre-mer et plusieurs agglomérations qui affichent une forte demande en logements
Ces zones concernent toutes des communes dans lesquelles la demande locative est supérieure à l’offre. Les zones B2 (certaines communes de Corse et une partie de la grande couronne parisienne) et C (toutes les communes non situées en A, A bis, B1 et B2) ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2020.
Pour pouvoir défiscaliser avec le dispositif Pinel, vous ne devez acheter que dans le neuf, appartement ou maison non individuelle. Il y a tout de même certaines exceptions, puisque certains biens anciens entièrement rénovés et refaits à neuf peuvent être éligibles à la loi Pinel. Vous pouvez investir dans maximum deux logements par an, dans la limite de 300 000 € pour les deux biens. Les logements neufs sont plus faciles à louer en général. Pour la condition d'acheter dans le neuf à respecter, le bien peut aussi être acheté en VEFA (vente en état futur d'achèvement) qui est donc un logement neuf.
Vous devez également être un contribuable habitant en France. L’acquisition pourra cependant être réalisée par une SCI comme par une personne physique sous certaines conditions citées précédemment. Les déclarations doivent être faites à l'administration fiscale.
Les conditions de location auxquelles s’engage le propriétaire
La possibilité de réduction d’impôt avec Pinel dépend aussi du type de location. L’investisseur doit en effet s’engager à louer uniquement à des personnes dont le montant du revenu annuel ne dépasse pas un certain plafond. Vous devez aussi vous engager à respecter un engagement de location. Par exemple, si votre logement est situé en zone A et que vous louez à un couple + 3 personnes à charge, leurs revenus ne doivent pas être supérieurs à 106 627 € par an. En revanche, si vous louez en zone B1 à une personne seule, elle ne doit pas gagner plus de 34 115 € par an. Tout dépend de vos locataires, vous pouvez consulter en ligne tous les plafonds de revenus selon la zone géographique et le nombre de personnes qui composent le foyer.
Les loyers autorisés via le dispositif Pinel sont également plafonnés. Ils sont généralement inférieurs d’environ 15 % aux loyers couramment pratiqués dans la commune. Ce loyer peu élevé sera largement compensé par les économies d’impôts que vous réaliserez du à la baisse de l'imposition.
Vous avez la possibilité de louer votre bien immobilier à un membre de votre famille, mais celui-ci ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.
Vous devez aussi proposer votre bien en location nue et celui-ci doit devenir la résidence principale du locataire.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel (anciennement Duflot), vous devez louer votre bien pour une durée de 6 ans minimum, qui peut être prolongée jusqu’à 9 ans ou 12 ans.
Comment fonctionne le dispositif de défiscalisation ?
La loi Pinel propose trois degrés de défiscalisation, selon la durée du bail de location de votre bien.
Si vous louez pendant 6 ans (la durée minimum autorisée avec le dispositif Pinel), vous bénéficierez d’un avantage fiscal équivalent à 9 % du prix du logement. Si votre bien vous a coûté 300 000 € et qu’il était inférieur au prix de 5 500 € / m² (le plafond Pinel), vous pourrez donc économiser 27 000 € d’impôts.
Si vous louez pendant 9 ans, la réduction d’impôts atteint 12 % du prix d’achat de votre appartement ou de votre maison, toujours dans la limite d’un plafond de 300 000 € et de 5 500 € /m². Vous économiserez donc jusqu’à 36 000 € sur 9 ans.
Si vous décidez de louer pendant 12 ans, vous profiterez d’un avantage fiscal de 14 %, soit jusqu’à 42 000 € d’économie au cours de ces douze années.
Le dispositif Pinel + (dit aussi Super Pinel) maintient des taux antérieurs, similaires au Pinel 2022. Pour cela, les logements doivent atteindre des critères de qualité et de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur.
Les réductions d'impôts avec le dispositif Pinel Plus atteignent 12% du prix d'achat du logement sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
Attention, si vous pouvez prolonger jusqu’à 9 et 12 ans une durée de location initialement prévue sur 6 ans, la démarche inverse n’est pas possible. Si vous vous engagez sur 12 ans de location, il est impossible de mettre fin au dispositif Pinel avant la fin de ce délai.
Vous pouvez aussi demander un permis de construire pour faire construire un bien Pinel à crédit. Il devra respecter conditions, par exemple, sur la performance énergétique. Si votre bien est plus ancien, vous pouvez bénéficier de la loi Denormandie expliqué dans un article. Il est également possible de faire des travaux de construction ou de rénovation afin de le mettre aux normes en services et pouvoir le loué sur le marché comme un bien Pinel. Cependant, le montant des charges n'est pas plafonné
L'investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine pour la retraite qui compte par exemple. Vous aurez donc des ressources complémentaires de la part vos locataire à qui vous louez l'habitation étant donné que vous êtes le bailleur.
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