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Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?
Par le biais du dispositif de la loi Pinel, le gouvernement offre aux investisseurs en immobilier locatif une belle opportunité de défiscalisation. Mais il est impératif pour l’acquéreur de respecter un certain nombre de critères, qui doivent être tous réunis pour pouvoir être éligible au dispositif Pinel. Ces critères concernent la situation de l’investisseur, le bien immobilier qu’il acquiert, la mise en location du bien et le locataire du logement. Attention : la fin du dispositif Pinel est programmée pour le 31 décembre 2024 concernant l'investissement locatif.
- 1 - Conditions de base concernant l’investisseur
- 2 - Conditions liées à l’investissement
- 3 - Conditions liées au logement
- 4 - Conditions liées à la mise en location
- 5 - Conditions liées au locataire
Conditions de base concernant l’investisseur
Les critères concernant l’investisseur sont quasiment les mêmes que pour toute acquisition immobilière. En effet, l’acheteur doit :
- Être âgé d’au moins 18 ans
- Être imposable en France
- Être solvable
- Avoir un taux d’endettement inférieur à 33 %q
- Idéalement payer plus de 2 500 euros d’impôts pour profiter pleinement de tous les avantages fiscaux induits par l’application du dispositif Pinel
Il est également conseillé aux investisseurs qui souhaitent investir dans un logement neuf d’être âgés de moins de 65 ans, pour la simple raison qu’il est plus difficile d’obtenir un financement bancaire au-delà de cet âge.
Conditions liées à l’investissement
Pour éviter les abus et répartir équitablement les avantages fiscaux du dispositif Pinel, le gouvernement a fixé certaines limites aux investisseurs :
- Le montant de l’investissement pouvant bénéficier des avantages Pinel est de 300 000 euros maximum à ne pas dépasser par foyer fiscal
- Dans cette limite de 300 000 euros, 2 biens immobiliers maximum peuvent être acquis par an
- L’investissement ne doit pas être supérieur à 5 500 euros par m²
- La réduction d’impôt consentie ne peut être reportée d’une année sur l’autre
- La réduction d’impôt est limitée à 10 000 euros par an et par foyer fiscal
Conditions liées au logement
Ces conditions doivent être respectées dès l’acquisition du bien immobilier en location Pinel. C’est pourquoi il est préférable de s’adresser à un professionnel de l’immobilier concernant l'achat pour avoir la certitude que le logement acquis correspond en tout point aux conditions d’éligibilités de la loi Pinel. Pour la réussite de votre opération immobilière, le Groupe Édouard Denis vous accompagne dans le choix du bien immobilier avec des programmes en Pinel, et jusqu’à la remise des clés.
- Le premier critère primordial est le respect du zonage. En effet, le logement doit impérativement être situé sur une des zones géographiques Pinel éligible, soit en zone A bis, en zone A ou en zone B1
- Le bien immobilier doit être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou neuf si sa construction est achevée
- Si le bien est ancien, c’est-à-dire construit depuis plus de 15 ans, il doit avoir fait l’objet de rénovations
- Dans les 2 cas, le logement doit respecter le label BBC 2005, la RT 2012 (réglementation thermique) ou RE 2020 (réglementation environnementale), qui correspondent aux normes de performances énergétiques en vigueur. Depuis l'année 2020, la réglementation RT2012 a évolué à une réglementation environnementale, RE2020, plus ambitieuse afin de construire des logements garantissant une sobriété énergétique, une diminution de l'impact carbone et une meilleur confort au quotidien.
Conditions liées à la mise en location
Après l’acquisition du bien éligible à la loi Pinel, l’investisseur prend des engagements concernant la location de son bien pour une habitation :
- Premièrement, le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement durant 6, 9 ou 12 ans. Depuis 2024, il obtiendra alors une réduction d’impôt proportionnelle à cette durée de 9%, 12% ou 14%. Mais il est possible de maintenir les réductions du dispositif Pinel en vigueur en 2022 en respectant les critères du nouveau dispositif Pinel + : les réductions d'impôt sont alors de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
- Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés
- Le logement doit être loué non meublé
- Le montant du loyer doit respecter les plafonds fixés par la loi. Ces plafonds varient en fonction de la zone sur laquelle est situé le logement
À noter : en prenant la limite d’investissement de 300 000 euros, le montant théorique de la défiscalisation est donc de :
- 9 % de cette somme répartie sur 6 ans, soit 4 500 €/an
- 12 % de cette somme répartie sur 9 ans, soit 4 000 €/an
- 14 % de cette somme répartie sur 12 ans, soit 3 500 €/an
Conditions liées au locataire
Enfin, les dernières conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel concernent le choix du locataire :
- Tout d’abord, le bien ne peut être loué à un membre appartenant au même foyer fiscal que le propriétaire bailleur
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
- Les ressources du locataire doivent respecter un certain plafond
Le plafonnement des revenus vise à faciliter l’accession à des logements intermédiaires pour la tranche moyenne de la population. Exclus des dispositifs sociaux d’attribution des logements, ces foyers disposent souvent de revenus trop modestes pour louer dans des agglomérations où le marché locatif est tendu. Par le biais de la loi Pinel, l’État entend ainsi rétablir une certaine équité.
Bon à savoir : le montant pris en compte pour les revenus du locataire est celui connu à la signature du bail. Si ses revenus évoluent et dépassent le plafond de ressources en cours de bail, la location n’est pas remise en cause.
Le prix du loyer dépend de la situation de l'individu : personne seule, en couple... Il existe des plafonds de ressources et des plafonds de loyer concernant le revenu des locataires.
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