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Loi sur les monuments historiques : ce qu’il faut savoir
Créé en France en 1912, le régime des monuments historiques vise à encourager l’entretien et la restauration des biens immobiliers s'étant inscrit du patrimoine français. Sous certaines conditions, le propriétaire peut bénéficier d’une importante réduction d’impôts. En effet, cette loi permet de déduire de ses revenus fonciers les charges de rénovation et d’entretien du bâtiment. Aussi, grâce à ce dispositif, la transmission ou la donation du bien historique se voit exonérée de droits de succession. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le système de défiscalisation qui s’applique aux monuments historiques.
Sommaire
- Les avantages fiscaux des monuments historiques sont particulièrement intéressants
- La loi des monuments historiques n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales
- Pour profiter de la défiscalisation des monuments historiques, 3 cas de figure existent
- Plusieurs conditions sont à respecter pour le dispositif des monuments historiques
Les avantages fiscaux des monuments historiques sont particulièrement intéressants
Le dispositif des monuments historiques permet de déduire de sa base imposable la totalité des travaux éligibles au programme. Le montant de la réduction est illimité, à partir du moment où les travaux entrent dans le cadre du programme.
Prenons l’exemple d’un contribuable ayant une base imposable de 100 000 €. S’il investit dans un monument classé et réalise des travaux éligibles au dispositif, d’une valeur de 100 000 € et réalisés sur une année, sa base imposable tombera alors à 0 €. Cet avantage fiscal fait du monument historique l’un des meilleurs programmes pour investir dans la pierre quand sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) est élevée.
En plus des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, le régime des monuments historiques permet de déduire du revenu global plusieurs types de charges foncières :
- La taxe foncière
- Les assurances
- Les frais de gestion
- Les cotisations de strict entretien
- Les intérêts d’emprunt
Aussi, comme nous l’avons mentionné, le régime des monuments historiques prévoit l’exonération des droits de mutation. Selon l’article 795 A du CGI, les immeubles classés peuvent être transmis, donnés ou hérités sans payer de frais supplémentaires ce qui peut constituer la fondation du patrimoine d'un individu. Si la gestion de patrimoine est compliqué, vous pouvez faire appel à un professionnel.
Pour que cette exonération puisse avoir lieu, il faut que les légataires ou héritiers concluent un accord avec les ministres chargés de la culture et des finances. D’une durée indéterminée, cette convention doit prévoir le maintien des meubles et de leurs conditions d’entretien, mais également les modalités d’accès au public : le monument est censé être ouvert aux visites durant une partie de l’année, c'est une des obligations.
La loi des monuments historiques n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales
Il faut savoir que les avantages des monuments historiques n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Il s’agit donc du seul dispositif, avec la loi Malraux, qui permette de déduire sans plafond global.
Vous l’aurez compris : les monuments historiques constituent un très bon programme d’investissement pour les contribuables fortement imposés notamment pour la retraite. Pour résumer, voici leurs principaux avantages en plus du non-plafonnement :
- Ils donnent la possibilité de déduire de la base imposable 100 % des travaux éligibles
- Ils permettent d’effectuer une grande économie d’impôts dans un court laps de temps
- Ils donnent la possibilité de transmettre le bien sans payer les droits de mutation
- Les biens en question ont une forte valeur patrimoniale une fois rénovés
Ceci dit, quand on souhaite bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi des monuments historiques, quelques conditions doivent être remplies.
Pour profiter de la défiscalisation des monuments historiques, 3 cas de figure existent
Le régime fiscal des monuments historiques et anciens dépend de la situation du bien concerné. Aussi, la loi distingue 3 cas de figure.
Le monument historique ne génère pas de recettes
Si un bien ne génère aucune recette, qu’il soit occupé ou non par son propriétaire, les charges foncières seront déductibles du revenu global.
Le monument historique génère des recettes et il n’est pas occupé
Si le bâtiment n’est pas occupé par un locataire, mais génère des recettes, alors les charges foncières seront déductibles des revenus fonciers. Au-delà, elles pourront s’imputer sur le revenu global.
Le monument historique est occupé et il génère des recettes
Dans le cas où le monument historique est occupé par son propriétaire et génère des recettes, les charges foncières concernant la partie habitée seront déduites du revenu global. Le propriétaire fait alors une réduction d'impôt sur les charges foncières. Les autres charges seront imputables sur le revenu foncier et donc son avis d'imposition.
Plusieurs conditions sont à respecter pour le dispositif des monuments historiques
Il existe trois types de biens concernés par le dispositif :
- Les bâtiments qui ont été classés « monument historique »
- Les bâtiments inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques
- Les biens considérés comme faisant partie du patrimoine national
Si l’inscription ou le classement concerne seulement une partie du monument, la protection s’étend au bâtiment tout entier. Par conséquent, les travaux sont bel et bien éligibles. En revanche, un immeuble construit sur un site classé ne sera pas éligible au dispositif sauf, bien sûr, si le bâtiment en question est lui-même un monument historique.
Pour bénéficier de la déduction des charges à un taux de 100 %, il est nécessaire de prendre l'engagement d’accueillir le public pour des visites, soit 50 jours par an entre avril et septembre, soit 40 jours par an entre juillet et septembre. Dans le cas contraire, les charges seront déduites seulement à 50 %. Quelques autres conditions sont également à respecter :
- Le bâtiment ne doit pas être concerné par une mise en copropriété
- Le bien ne peut pas être détenu par le biais d’une société transparente
Enfin, pour bénéficier de la déduction fiscale, le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble sur une durée minimale de 15 ans.
Les propriétaires peuvent louer leurs investissements, mais il devra être non meublé et servir de résidence principale. S'il y a besoin de travaux, le montant des travaux de rénovation peut être déduit. Les travaux doivent suivre les instructions de l'architecte des bâtiments de France, qui veille à la conservation en état du patrimoine des investisseurs. Le titre des monuments historiques est une protection mise en place par le Ministère de la Culture. Avec les charges élevées d'entretien d'un monument historique, il peut être possible d'être en situation de déficit foncier, vous serez alors soumis au régime réel. Il est aussi possible de faire l'acquisition d'appartements à travers une SCPI.
