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Loi Pinel : tout savoir sur les plafonds de loyers
Si la loi Pinel anciennement Duflot permet aux investisseurs une défiscalisation attrayante sur l'investissement locatif à propos des impôts, elle présente également un volet social qui contraint les propriétaires bailleurs à respecter un plafonnement des loyers en fonction des ressources des locataires. Par ailleurs, le dispositif tient compte du revenu des locataires, lui aussi plafonné. Ces plafonds de loyers et de ressources sont fixés par la loi et diffèrent selon la zone où se trouve le bien. Le gouvernement entend ainsi permettre aux ménages moyens exclus des dispositifs sociaux d’accéder à la location de logements neufs comme un bien en état futur d'achèvement, en particulier dans les zones urbaines où le marché locatif pour un logement neuf est particulièrement tendu. Pour être éligible et bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, un logement immobilier locatif doit donc répondre à 3 critères principaux : être situé dans une zone éligible, respecter un loyer plafonné et être confié à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un certain montant.
Plafonds des loyers
Le montant du plafond des loyers est exprimé par zone géographique, en prix au mètre carré et hors charges. La surface retenue pour un logement éligible est la surface pondérée, appelée aussi « surface utile ». Il s’agit de la surface habitable du logement, à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces annexes que sont les balcons, terrasses et loggias. Les places de parking, garages, combles et caves sont exclus de ce calcul.
Exemple pour un logement d’une surface habitable de 42 m² avec terrasse de 12 m² et balcon de 8 m² : surface pondérée = 42 + 12 + 8 = 62 m².
Plafonds Pinel en Métropole | ||
|---|---|---|
Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
18,25 € | 13,57 € | 10,93 € |
Plafonds Pinel en Outre-mer | |
|---|---|
Départements Outre-Mer Saint-Martin Saint-Pierre et Miquelon | Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Wallis-et-Futuna |
11.19 € | 13,56 € |
Calcul des loyers
Les loyers des logements éligibles en loi Pinel se calculent selon une formule bien précise. On utilise pour cela 3 critères :
- Le coefficient multiplicateur
- La surface pondérée du logement
- Le plafond de loyer au m² correspondant à la zone où se situe le logement
Pour trouver le coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur s’obtient toujours de la même façon. La formule à appliquer est la suivante : 0,7 + 19/surface pondérée.
Reprenons notre logement de l’exemple précédent d’une surface pondérée de 52 m² et appliquons la formule : (0,7+19/52) = 1,065 = coefficient multiplicateur.
Pour calculer le loyer
Le loyer mensuel maximum applicable se calcule de la façon suivante :
Plafond de loyer selon la zone x coefficient multiplicateur x surface utile
Exemple : gardons notre appartement d’une surface pondérée de 52 m², dont le coefficient multiplicateur est 1,065 :
- Zone A bis : 18,25 x 1,065 x 52 = 1 010,68
- Zone A : 13,57 x 1,065 x 52 = 751,50
- Zone B1 : 10,93 x 1,065 x 52 = 605,30
Le loyer mensuel maximal pour cet appartement varie donc de 605,30 euros à 1 010,68 euros selon la zone métropolitaine où il se situe. À ce montant il convient d’ajouter les charges locatives, non comprises dans ce résultat.
Le loyer d’un logement Pinel évolue selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre. Cette variation s’applique annuellement à la date fixée dans le bail de location et en utilisant le dernier indice INSEE connu à cette date.
Si la loi Pinel représente un avantage fiscal et une réduction d'impôt très intéressant, il ne faut pas oublier qu'il y a des plafonds de loyer. Le logement ne doit aussi pas être ancien et les réductions se font sous forme de taux en fonction de la durée de la location.
Plafonds des revenus
Les plafonds annuels de ressources prennent en compte la composition du foyer. On regarde pour le foyer fiscal les personnes à charge, seule ou couple, s'il y a une charge supplémentaire. Ces derniers sont établis en fonction du revenu fiscal de référence du locataire deux ans avant la conclusion du bail. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, ces plafonds sont les suivants :
Plafonds de ressources | |||
|---|---|---|---|
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | |
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € |
Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € |
Pers seule ou Couple + 1 pers. à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € |
Pers seule ou Couple + 2 pers. à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € |
Pers seule ou Couple + 3 pers. à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € |
Pers seule ou Couple + 4 pers. à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € |
Majoration par personne à charge dès la 5ème | 14 603 € | 13 369 € | 9 782 € |
Plafonds de ressources | ||
|---|---|---|
Départements d'Outre-Mer Saint Martin Saint-Pierre et Miquelon | Polynésie Française Nouvelle Calédonie Îles Wallis-et-Futuna | |
Personne seule | 30 338 € | 32 872 € |
Couple | 40 516 € | 43 896 € |
Pers seule ou Couple + 1 pers. à charge | 48 722 € | 52 788 € |
Pers seule ou Couple + 2 pers. à charge | 58 818 € | 63 727 € |
Pers seule ou Couple + 3 pers. à charge | 69 192 € | 74 966 € |
Pers seule ou Couple + 4 pers. à charge | 77 978 € | 84 485 € |
Majoration par personne à charge dès la 5ème | 8 704 € | 9 429 € |
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