Comprendre le statut LMNP

Couramment désignée par l’acronyme LMNP, la Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal qui propose plusieurs aides et avantages aux investisseurs. Ils peuvent en effet se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Devenir LMNP ne nécessite pas de créer une société : c’est l’investissement idéal pour bénéficier d’un complément de revenus tout en effectuant des démarches vraiment simples. Le statut LMNP est aussi particulièrement flexible, puisque vous pouvez cesser la location et vendre votre bien quand vous le souhaitez. Découvrez quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir profiter du statut LMNP et comment choisir votre régime fiscal.

1 - Les conditions du statut LMNP
2 - LMNP : pour quel régime opter ?
3 - LMNP, exonération de TVA et autres avantages

Les conditions du statut LMNP

Le statut LMNP est soumis à plusieurs conditions. Tout d’abord, ce régime fiscal s’applique uniquement aux personnes physiques et aux particuliers. Il ne concerne pas les professionnels ni les personnes morales.

Les revenus perçus suite à votre activité de LMNP ne doivent pas excéder plus de 23 000 € par an. Sinon, vous basculerez dans le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ces revenus doivent également être inférieurs à 50 % de la somme de vos revenus totaux sur une année (la location meublée ne peut pas être une activité principale).

Le bien immobilier doit être loué pour être habité. Le statut LMNP n’est en effet pas compatible avec la location de bureaux par exemple. Le logement peut être loué en tant que résidence principale ou saisonnière pour le tourisme. Dans les deux cas, il doit impérativement être proposé meublé (les biens nus en location n’appartiennent pas au même régime fiscal). Un décret du 31 juillet 2015 indique d’ailleurs quel est le mobilier qu’un logement doit impérativement contenir pour être considéré comme meublé et donc avoir le statut LMNP :

Une literie complète avec matelas, couette et couverture
Des plaques de cuisson fonctionnelles
Un four ou bien un micro-ondes
Des rideaux occultants pour les fenêtres de la chambre à coucher
Plusieurs ustensiles de cuisine ainsi que tous les couverts nécessaires aux repas
Des meubles tels que des chaises, une table et des étagères de rangement
Des luminaires
Un réfrigérateur et un congélateur, ou bien seulement un réfrigérateur équipé d’un compartiment congélateur
Le matériel de nettoyage nécessaire à l’entretien du logement.

LMNP : pour quel régime opter ?

La location d’un bien immobilier meublé est considérée comme une activité commerciale. Les revenus que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Une fois que vous avez décidé d’opter pour le statut de LMNP, vous avez alors le choix entre deux régimes afin de déclarer vos loyers perçus du fait de louer :

Le régime réel
Le régime micro-BIC

Le régime réel s’applique de manière automatique si la somme des loyers encaissés sur un an dépasse les 70 000 €. S’ils y sont inférieurs, vous pouvez tout de même choisir vous-même d’opter pour le régime réel en en faisant la demande auprès d’une administration fiscale. Il vous permet d’amortir l’achat du bien (entre 25 et 40 ans), du mobilier (entre 5 et 7 ans) et des éventuels travaux (si leur montant dépasse 600 €, ces travaux seront considérés comme une charge déductible des impôts). Ce régime déduit également toutes les dépenses en rapport avec la location : des frais d’acquisition aux intérêts d’emprunt, en passant par les honoraires d’agence. Les charges ainsi que l'amortissement sont également déductibles pour le régime réel.

Quant au régime micro-BIC des locations meublées, il s’applique lorsque la somme des loyers encaissés tout au long de l’année est inférieure à 70 000 €. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou de 71 % lorsque vous proposez une location touristique). En comparaison, l’abattement octroyé pour une location vide est de 30 %. Seulement 50 % de vos bénéfices locatifs seront donc imposables. Le régime micro-BIC bénéficie aussi d’une simplicité de gestion qui vous évite d’avoir à passer par un expert-comptable.

LMNP, exonération de TVA et autres avantages

Le statut LMNP permet de récupérer la TVA sur votre investissement (20 % du prix d'achat) si celui-ci répond à certains critères :

Il doit se trouver dans une résidence de services, qui propose au moins trois prestations à ses locataires, comme le petit-déjeuner, une blanchisserie et le nettoyage
Vous ne devez pas le revendre avant 20 ans
Il doit être neuf ou avoir été acheté moins de cinq ans auparavant

Opter pour une location meublée non professionnelle vous garantit également un rendement important sur les revenus locatifs qui viennent en complément des revenus fonciers sur des biens non meublés de la part de vos loueurs.

Les logements meublés se louent toujours plus cher que les logements nus. C’est un avantage non négligeable du LMNP. La location meublée doit être précisée sur le bail entre le propriétaire et le locataire.

Vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers si vous optez pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Si un déficit apparaissait, il serait en effet reporté et lissé sur les années suivantes, sans aucune limitation de durée.

Le statut LMNP est cumulable avec les avantages du dispositif Censi-Bouvard. En revanche, il n’est pas compatible avec la loi Pinel, qui impose une location nue et dont le loyer sera différent.

La réduction d'impôt prend en compte les informations transmises lors de votre déclaration à propos de votre fiscalité. Les recettes dû à la location loueur en meublé doivent être écrite sur l'avis d'imposition.